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福建地产大佬,押上全部身家

让商业更具价值 市界 2023-08-23

作为一家千亿房企的老板,林腾蛟是出了名的爱放权。在行情好的时候,他时常在上海总部大楼楼顶打太极,但自从一年前阳光城爆雷后,林腾蛟忙得脚不沾地,他要挽救自己打下的地产江山。

(封面配图,客户在阳光城售楼处)
作者 | 陶   婷
编辑 | 孙春芳
运营 | 刘   珊
三十年河东,三十年河西。
与一年以前相比,朱荣斌如今的处境,有了很大的不同。这位地产界的“打工皇帝”,不仅亲自下场当起了老板,还进入代理公司当起了乙方。与之相随的,是朱荣斌待遇的变化。这家代理公司给出的年薪为216万元,这与他上一家公司600万元的年薪相去甚远。
尽管收入降下来了,也习惯了坐经济舱,但因为创业项目“还算不错”,朱荣斌在8月上旬的一次论坛中,向媒体表示自己“心情比较好”。但朱的前老板林腾蛟却高兴不起来。因为,林一手创立的阳光城,已被深交所决定终止上市了。8月16日,上市27年的阳光城将被深交所摘牌。
这令朱荣斌不是滋味,他说,“我原来的老东家,在去年这个时候已经躺下了,我觉得非常自责和惭愧。”朱荣斌的老东家,正是林腾蛟的阳光城。朱荣斌曾经说“阳光城肯定是自己职业生涯的最后一站”,但他在阳光城爆雷4个月后离开了。
阳光城,是泰禾、旭辉、融信等福建房企中的典型代表,前几年以黑马的态势迅速进入房企销售排行榜前20,成为闽系房企翘楚。
算上朱荣斌,林腾蛟为阳光城挖来不少业内赫赫有名的人才:“打工皇帝”陈凯、网红职业经理人张海民,再比如“地产圈最强财务官”吴建斌……这些职业经理人与林腾蛟的关系,曾一度被人形容为“伯乐与千里马”。他们都有着极其丰富的地产操盘经验,也曾经让阳光城高光过、辉煌过,而今,时移世易,阳光城阳光不再。

千里马接力拉车快跑

林腾蛟奉行的是“精英治理、三权分立”的顶层设计。不过,在管理层精英化这条道路上,阳光城热衷从外界引进人才。至少在2011年-2020年间,阳光城的黄金十年里“是”。
在林腾蛟的“宏图大略”里,陈凯可谓是“一马当先”。1969年出生的陈凯,在华润、龙湖打磨过,在复星短暂停留过。他是在2012年,被林腾蛟挖进阳光城的。彼时的阳光城,想在地产江湖争一把排名靠前的“交椅”。实现这个蓝图,并不容易。因为,阳光城需要从区域走向全国化,需要精通高周转模式的人才。陈凯是当时的不二人选。
“在进阳光城之前,陈凯就已是很高的段位了。他管理思路清晰,身边有一批信得过的人。”阳光城前员工肖晓向「市界」回忆道。陈凯并没让林腾蛟失望。在他的主导下,阳光城先是启用“高周转+低成本”的运营策略,然后又运用“股+债”的多元融资策略。
当时,阳光城的项目,从拿地到开盘,时间缩短到6-8个月,并力求首次开盘,当天售罄。2012年-2015年,阳光城四年时间里,业绩实现将近20倍的增长。2015年,阳光城销售额达到300亿元,跻身行业三十强。但阳光城之所以走上新一个台阶,除陈凯立下的汗马功劳外,还归功于那个繁华似锦的年代。
“行情好,融资好,销售好,流速快。业绩都是呈几何级状的上升。”肖晓向「市界」解释道。在阳光城一片向好中,陈凯在公司的地位也是举足轻重,“跟他一起吃饭时,总监级别的领导,在他面前说话,就跟小弟(很谦卑)一样。”令外界没想到的是,陈凯在2015年,与阳光城分道扬镳了。
究其原因,一说陈凯没法再带阳光城走向更大的规模;一说其为人强硬、固执,难免和老板有摩擦。“陈凯比较有个性,也有个人想法。况且,职业经理人与老板的关系,没有百分之百融洽的。闽系老板是出了名的‘用人用三年’。”肖晓告诉「市界」。
无论如何,阳光城不能一日无将。在易居创始人周忻的推荐下,接任陈凯成为新一任总裁的,是来阳光城已经五年的张海民。彼时,张海民的表现也算可圈可点。比如,他曾带领福州公司,夺下当年销售金额和面积的双冠王。
那是个“收并购”最为火热的年代。在张海民的主导下,阳光城也被冠上“并购王”的称号。按张海民统计,他2016年坐了113次飞机。这一年,阳光城超过80%土地储备来自收并购。
尽管张海民任职期间,阳光城也创出“三年业绩翻倍”的神话,但相比陈凯提出来的高周转低成本战略,以及通过招拍挂进入未被市场发现的价值洼地战略,张海民提出的收并购策略,对于阳光城的规模增速并没有那么快。
并且,这里面沉淀了大量资金,与阳光城早期的高周转策略相背。重要的一点还有,“张海民收并购的项目,后来公司去做审计工作的时候发现,一些项目有各种各样的问题。”肖晓向「市界」透露道。
2017年年初,朱荣斌上任阳光城总裁。他的搭档,是先他一步进入阳光城的老熟人吴建斌。这两人曾有过在中海、碧桂园等公司共事的经历,一个精于投资和管理,一个擅长财务和战略,合作默契,“他(吴建斌)说你只要有地,我就不差钱,我说你只要不差钱,我就有好房子。”朱荣斌曾如此描述两人关系。
朱荣斌。图源/视觉中国)
较之于之前扁平化的组织架构,“双斌”治下的阳光城,在组织架构上多了不少层级,在集团和地区的关系上,也开始强调总部管控。也就是在这样的格局中,2017年11月,张海民从阳光城离职了。“这时候,老板更看重与他理念更匹配的人。朱荣斌来了,就没有张海民的位置了。”肖晓坦言。
很显然,朱荣斌更擅长高周转和快速布局。在这名新总裁的带领下,2017年,阳光城就买入了120个项目。按照这样的“攻城略地”速度,“双斌”用两年时间,将把阳光城带入2000亿元规模,创造阳光城最辉煌时刻。这离林腾蛟“2022年要把阳光城打造成行业的典范”的目标,似乎越来越近了。
然而,阳光城虽然在14年内实现了1000倍的业绩增长,但也收获了近3000亿元的总负债。阳光城资金危机的端倪,已在暗暗酝酿。果不其然,在2020年的三道红线、疫情黑天鹅等多重因素的影响下,阳光城借新还旧的游戏玩不通了。2022年2月,阳光城正式违约了。
在阳光城爆雷前的2022年1月5日,朱荣斌辞任了阳光城总裁等职位,吴建斌虽然继续留在阳光城,但更多的是纵情于摄影和文学,不再为阳光城的事务露面。这跟吴建斌的性格不无关系,吴建斌曾自述,“我的性格很中庸,不会走极端,也不会与人争个面红耳赤,遇到难事就会退一步海阔天空。”

“总部门前天天有人讨债”

雁过留声,人过留名。
在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,这几名职业经理人,在阳光城的发展史上,都留下了浓墨重彩的一笔。不过,在阳光城内部员工看来,陈凯之所以评价最高,是因为他让阳光城“从什么规范都没有,寂寂无名的小企业,变成了颇有名声的全国性企业。相当于是第一个师傅。”
而朱荣斌,尽管带了不少自己的旧部,使得一些老员工离职了,但在肖晓看来,每个职业经理人来,都会带着自己的团队。这不单单是在阳光城,每个企业都一样。“总体来讲,他们(朱荣斌和吴建斌)对我们下面的一些兄弟,还是比较客气的。”
这些职业经理人,是否应该为阳光城的爆雷买单?回答这个问题,先从阳光城溃败的原因说起,“跟其他出险房企没有什么不同,就是过度追求规模和过度使用财务杠杆,从而使得企业流动性承压;在市场遭遇调控之下去化不畅、融资受限,导致资金链断裂所致。也就是企业自身发展模式,加上对行业趋势误判的结果。”柏文喜说。
但肖晓认为,这也跟林腾蛟的放权有一定关系。以朱荣斌时期为例,阳光城的战略、投资、营销、设计、资本市场、引战等事务,都归朱荣斌管。“林老板基本不怎么管。之前时常看到他在楼顶打太极。”另一名阳光城员工告诉告诉「市界」。也因此,有职业经理人,在完成销售目标的压力下,在土地市场上拿错了一些地,在并购市场上踩了一些坑。“对于这一切,不怎么管事的林腾蛟,是毫不知情的。”
这成为阳光城危机加剧的助推剂。这其中的逻辑在于,在市场行情好的时候,即便是有问题的地,只要想办法把坑填住就好了。它带来的收益,远远大过风险,然而,“一旦市场往下,好地块上的房子不好卖,更别提有问题的地块了。他们太笃定市场行情,会一直好下去,所以认为拿错了地也没关系。”肖晓向「市界」解释道。
拿错了地,也意味着项目准备开盘的时候,才发现之前的销售计划根本无法实现。不是卖不了那么贵,就是没有那么多人买。“职业经理人是以专业能力服务于企业发展,最多是分享企业发展成果而已,而老板需要为企业运营发展的最终结果负责与兜底。所以老板与职业经理人的诉求,既有一致之处,也有很大不同。”柏文喜告诉「市界」,如果关系平衡好的话,企业发展就较为顺畅,否则就容易导致关系破裂,或者企业发展出现问题。
2023年7月31日,长沙,正荣与阳光城开发的“翡丽汇悦”楼盘。图源/视觉中国)
无论如何,阳光城爆雷后,局中人苦不堪言。在很长一段时间里,阳光城上海总部门口,天天有人拉横幅讨债。这其中有阳光城前员工,他们有的跟投了公司项目。以2017年跟投制度为例,阳光城当年拿到的项目,按照“双贏”的跟投制度推进,共涉及65个项目,全部由公司和员工持股,按比例分红。肖晓告诉「市界」,高管是被强制跟投项目的。总经理级别的,一个项目跟投十万元;总经理级别以上的,几十万元。
实施跟投机制后,阳光城对新购土地,相应地设立了三条管理底线。其中包括:新项目全周期的回报不低于10%;股东的年化资金回报率不低于30%;净现金流回正时间,不能长于12个月。据吴建斌当年透露,经测算,到11月底,阳光城执行跟投机制项目的平均年化资金回报率为45%。也因此,早期跟投项目的员工,是赚了不少钱的。
比如说,根据投资测算,销售2万元每平方米,大概半年就出清,加上建设期半年,相当于一年,这个资金就回来了。于是,有人想跟投更多项目,但没有那么多钱怎么办?肖晓告诉「市界」,“阳光城以征信作为担保,从外面找了配资机构。想跟投项目但又缺钱的员工,可以从配资机构借钱,每年利息是10%。”
令所有人没有想到的是,房地产的风向,转变得如此快,如此的决绝,他们想收手也没机会,“2020年跟投的项目,大部分都是亏钱的。原本测算的2万元,只能卖到1.8万元,甚至更少,再加上销售周期长,资金沉淀时间长,管理成本大。”一些员工投进去的钱,就这样石沉大海。“就连前些年赚到的钱,很多人都赔得一干二净。”肖晓向「市界」感叹道。
前去讨债的,还有阳光城的供应商们、买了华冕理财的投资人们,华冕理财是阳光城集团母公司阳光控股旗下的财富管理平台。王方虽然没有去阳光城上海总部,但他说他太能感同身受了。王方是2010年左右,成为阳光城供应商的。阳光城压款、利润低的“毛病”,一直备受王方们诟病,但在行情好的时候,“阳光城也还是结算了。”自从2020年后,阳光城回款周期,变得漫长了起来,直至再也没能拿到钱,“如今,阳光城还欠我几十万元的工程款,华冕理财十几万也没兑付。要不到了,我认识的人中,几乎没人要到钱。”王方绝望地告诉「市界」。

“林老板被迫走上台前”

林腾蛟熟读王阳明,15岁就立下“做一个陈嘉庚式成功中国人”的志向。
像多数民营上市房企创业者一样,林腾蛟抓住了大时代的风口,在90年代踏入房地产行业,并一路高歌猛进,一如蓝光的杨铿、泰禾的黄其森。林腾蛟最风光的是2020年,那一年,林腾蛟以150亿元财富,位列《2020年衡昌烧坊·胡润百富榜》第359位,并成为福州市闽侯县的首富。但如今,昔日的荣光和梦想,已然离阳光城和林腾蛟而去。
对于林腾蛟其人,外界对他的印象,除了“放权职业经理人、王明阳骨灰级爱好者”,似乎别无其他鲜明特色。就连在阳光城呆过多年的肖晓都认为,林腾蛟跟其他网红地产大佬不一样,“他没有孙宏斌的江湖气息,也没有王健林的杀伐果断。”如果非要给林腾蛟一个标签,肖晓想了想,说出了三个字“学者范”。语气稍作停顿后,他又疑惑地说道,“虽然林老板自称为博士,但也不像王石一样出过书。这真的有点矛盾。”
2017年9月17日,福州,2017年新华都商学院开学典礼上,闽商代表、阳光控股集团董事局主席林腾蛟致辞)
不过,阳光城爆雷后,林腾蛟整个人的形象鲜活了起来。首先,“他没有躺平,比以前忙多了。”一名知情人士告诉「市界」。挽救阳光城,是林腾蛟的当务之急。“林老板有一些人脉和资源。”上述知情人士说,“在爆雷之后,他时常到上海总部,亲自把持经营大权,约见和拜访一些人。”比如在爆雷之后,林腾蛟亲自带队前往泰康人寿拜访。
林腾蛟也成为出险房企中,少有的几乎押上全部身家的老板。他先是提供了个人的无限连带责任担保,让市场看到了他的诚意。随后,林腾蛟先后变卖了所持兴业银行股权、正心谷旗舰基金等资产,转让出售浙江永康、四川宜宾等20余项资产,套现了30.52亿元的万物云股权等等。为了应对美元债展期,林腾蛟更押上了母公司阳光集团和个人信用,在多方争取下获得了三笔美元债务展期。
也正是在林腾蛟的一系列腾挪下,讨债人的诉求有了一些回应。截至2022年4月底,华冕财富公告称已兑付及在途兑付的资金共计127亿元,占整体规模70%。已兑付投资中,包括债抵房、债转股等方案。但后续兑付进展如何,并没有更多的公告信息。「市界」还了解到,跟投了项目,以及买了阳光城债券的一些人,一些小额度的已经兑付了,大额的不少仍悬而未决。
这背后,是林腾蛟押上全部身家,也难堵阳光城债务窟窿的事实。截至2022年12月31日,阳光城已到期未支付的债务本金626.32亿元。受毛利率下降、存货跌价、利息费用化等因素影响,阳光城2022年归属于母公司股东净亏损金额达125.53亿元。事情是环环相扣的。因债务逾期等问题,阳光城面对大量诉讼。
截至2022年末,阳光城单项涉案金额,超过1000万元的诉讼,或仲裁涉案金额,合计达439.76亿元。而林腾蛟本人,通过天眼查显示,他被限制高消费,已经超过300余次。“林老板现在不怎么来上海总部了,主要是在福建多一些。出行不方便了。”上述知情人告诉「市界」。
坐阵阳光城上海总部的,是林腾蛟新任命的总裁。这一次,一贯爱从外部挖角的林腾蛟,选择相信“自己人”,他提拔了在内部实战多年的徐国宏,担任阳光城的新任总裁。徐国宏与朱荣斌同年加入阳光城,进入福州区域公司工作,拥有超过15年的房地产管理经验。
“徐国宏一上来,主要就是把目前棘手的事情处理好,时代不一样了,大家使命也不一样。”知情人向「市界」解释道,林老板喜欢人尽其用,他找来的每一任职业经理人,都有鲜明特色,符合企业的发展阶段。
阳光城的股价在一路下跌之后,最后落得个退市的局面。对于这一结局,早在几个月前,不少人就已经预料到。或许出于此,如今的阳光城上海总部门口,已不见愤怒的讨债人了,“阳光城总部大厦也基本空了。”知情人士告诉「市界」,裁员裁了一部分,也有一些人主动离开,还有一些人下放到区域,负责保交楼事宜。”
从目前来看,阳光城仍处于债务重组过程中,且暂未达成各方都能接受的债务重组安排。这也影响了阳光城尽快恢复正常经营的进度。“没有活水,一潭死水。”前述知情人如此形容当下的阳光城:地产板块7-8月销售不振,教育板块不值钱,金融板块欠了那么多钱。其他小的板块就更不用提了。“日子是有一天,没一天的过。”
阳光城退市之后,将何去何从?“最终走向是破产清算,还是公司重整,都是有可能的。究竟是哪种结局,要看债权人与实控人博弈状况,以及行业环境、宏观经济的变动情况了。”柏文喜告诉「市界」。
有一年,在一封名叫《寒冬过尽绽春蕾》的春节家书中,林腾蛟写道:“每一次危机都是一次压力测试。任何时候,我们做最坏的打算,做最大的努力。人必自佑,而后天佑之。”
然而,时代的一粒尘埃,落在每个人头上,就是一座山。一代闽商大佬,再也回不去了。
(文中肖晓、王方为化名。)

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