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30平公寓月租金两千多，成都人抢着住

让商业更具价值 市界 2023-08-23

此前长租公寓公司大量爆雷，二房东式的包租模式走到尽头，以贝壳为代表的新玩家开始摸索靠服务和效率挣钱的轻资管模式。而随着95后00后逐步成为租房市场主力，拎包入住、提供一站式服务的公寓型产品越来越受市场青睐。

作者 | 孙春芳
运营 | 刘   珊
7月中旬，成都妹子肖红突然临时接到公司领导通知，要她去深圳出一趟差，而且一出就是10天，这可愁坏了肖红，因为她心爱的猫咪Coco没人照管了 。
肖红给周边的宠物酒店打电话咨询了一下，人家告诉她猫咪托管一天150元，肖红又问了一家宠物医院，那边的托管价格更贵，200元一天。10天下来，猫咪的托管费都快抵得上肖红一个月2300元的房租了。
最后还是公寓的管家老赵帮肖红解决了大难题。老赵让肖红告诉他猫咪进食的时间，几天需要换一次猫砂，他每天都会按时去做，随时拍照录小视频发给肖红。
10天后，等肖红回到公寓时，她的猫咪安然无恙，依然活蹦乱跳。
肖红是出差前一个多星期前才搬到这家位于成都市建设北路的海盐公寓的。海盐公寓共有三种户型，轻奢型的海蓝、标准型的森绿和榻榻米户型的米咖。肖红挑中了米咖户型，她看重的是床底下巨大的储物空间：相当于40个行李箱的容量。这对于平常爱买衣服和零散小物件，但又不舍得扔东西的她来说，太合适了。
海盐公寓楼底下，就是成都有名的建设巷网红美食一条街，附近的两个公园，也适合肖红早晨慢跑，晚上散步，要去远一点的地方逛街，出门400多米，就可以坐地铁。阴雨天不想出门了，公寓里有书吧可以看书写东西，有影音区可以看电影，来了客人朋友，也可以去屋顶花园喝喝咖啡，打打麻将 ，“简直是太巴适了。”用肖红的话说。
海盐公寓，原本是电子科大的学生宿舍区，前几年因为科大的部分校区搬到了成都郊区，学生宿舍就闲置了下来，贝壳找房成都公司就把其中的一栋闲置已久的楼租了下来，整租了16年。贝壳把它装修改造了一番，建了700平米的公共空间，包括上述的书吧、影音区、空中花园、健身房等。总体算下来每间房的改造成本得6-7万，为了安全，更是毫不吝啬，光是消防安全方面的改建就花了300万。
在极致的服务体验上，贝壳在服务人员配备上也是花了血本。海盐公寓总共609间房，正常只需要3名管家就OK了，贝壳愣是配了7名。海盐公寓的月租金，海蓝、森绿和米咖三种户型，分别为2500、2200和2300元。跟周边同地段的公寓价格差不多，但由于在户型设计、公共配套和服务上的体验很好，而且租户不需要交中介费，所以首批推出519间房，在一个多月时间内，入住率就达到了90%。

要想服务好，就要参与“房”的全程

海盐公寓是贝壳旗下集中式长租公寓的一个中高端品牌。
一向以房屋买卖居间交易平台为外界所知的贝壳找房，为何又在租房这个赛道上跑起来了，而且还当起了“包租公”的角色，做起了长租公寓的生意？
贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖给出了理由：一是租赁市场规模足够大，预计到2035年，整体租赁市场的规模会达到4-5万亿。而在这个庞大的市场中，租户对品质住房的需求日益增长，但目前供给端的户型和服务都还有很多痛点急需解决，这就给擅长做细活、做难事的贝壳提供了极大的机会。
而对于贝壳租房来说，无论是租赁经纪服务、分散式房源托管服务，还是集中式公寓运营业务，其核心的逻辑是不断提升用户体验。
贝壳租房成都总经理肖振宇对此深有体会，他表示，中介机构的核心就是提供信息，促使成交、达成交易、收取佣金，然后业务就结束了。但是贝壳不想让自身的价值就这么一点，它还想让租户租得到之外，能租得好，租得稳。但中介方不能决定房屋的租金，不能决定房东让租户住几年，不能决定房东涨不涨价，不能决定房子出了问题房东修不修。
所以贝壳租房就推出了“省心租”业务，这是一种分散式房源托管业务，房东把房子托管给贝壳，通过将市场上分散的租赁住房转为有品质、可信赖的专业机构化长租房源，贝壳就可以推出管家、保洁、专业维修、转租减免、长租租金不涨等服务和承诺。
据肖振宇介绍，贝壳省心租在成都已经托管了31000套房源，入住率达到95.9%。在全国范围内，截至2023年一季度末，贝壳租房“省心租”在管房源规模突破9万套， 直逼目前行业领先的自如等租赁赛道玩家。但分散式长租公寓仍然满足不了贝壳对服务的极致追求。因为分散式公寓的产品不是贝壳设计的，它的服务效率再高也是分散式的服务。所以贝壳开始新的尝试，就是集中式公寓。
据宋春晖介绍，贝壳租房已经推出贝壳新青年、贝壳海盐公寓两个自营公寓品牌，另外贝壳租房还在探索以酒店产品为主的月租类产品。
肖振宇参与了成都海盐公寓从项目筹备到最终开业的全部过程，他表示：“因为房子的装修都是我们自己负责，所以在设计产品前我们可以做好充分的客户需求调研，来满足大部分客户的需求。”
他举了两个例子：“现在市面上大多数公寓提供的是1.5米的床，但我们调研发现，情侣住在一起，1.5米的床稍微有一点拥挤，我们能不能把床搞成1.8米的呢 ？我们还发现，公寓面积小，收纳压力大，那我们能不能做超大的收纳空间呢？”
答案是能。

年轻人只想省心

海盐公寓500多间房之所以在一个多月之内迅速出租，除了上述产品细节的设计外，也跟租房市场的大趋势有关，那就是年轻人更喜欢私密的空间和拎包入住的便捷。
对此，长期关注和调研租房市场变化的清华大学建筑学院住宅与社区研究所所长、清华大学无障碍发展研究院院长邵磊深有体会。据他观察，现在的年轻人，一般的租房习惯是希望省心，希望不要太嘈杂，希望在整个住房过程中打交道不要太烦琐。
对于租房的位置，年轻人希望离公司近，通勤成本低。在租房品质上，年轻人希望在租金合理的前提下，能够满足如下条件：隔音好、环境清幽安静、卫生好、配套设施齐全，有自己的独立空间和独立卫生间。
邵磊表示，年轻人的这些租房需求，对租房供应方提出了要求：更高的室内设施装修水平，更齐全的配套设施，更丰富和个性化的产品和户型，以及更加高效便捷的维修、保洁等生活服务。
“这就是集中式公寓越来越受年轻人青睐的内在逻辑。”邵磊表示。
重庆大学管理科学与房地产学院副院长周滔认为，对于青年人而言，好房子需要具备四个特征，一是场景化的居住空间，二是生活化的社区空间，三是菜单化的服务保障，四是极简化的事务流程。
当95后、00后日益成为职场主力、消费主力、租房市场主力时，如何满足他们的需求，成为租房赛道上每一个玩家的必考题。
而从房地产市场整体结构来看，租售并举之中，“租上售下”的长期趋势也越来越明显。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，中国房价持续上涨的时代已经过去，购房动力相对于租房正在减弱，重买轻租将逐步转变，商品住房市场和租房市场存在跷跷板消长关系，购房动力相对减弱，租房需求和长租需求增加。在这个大趋势下，不断提升租房体验和盘活存量住房资源是未来租房市场发展的两大重要方向。
“租房体验较差是租房市场发展的痛点之一。所以应该大力发展专业化、集约化租赁住房运营机构，支持专业租赁托管机构的规范化发展，不断提升租房体验，提高租房效率。”邹琳华呼吁。

行业只能挣点辛苦钱

当租房需求不断增长，租房品质要求不断提高时，进入长租公寓赛道比较晚的贝壳，反而具有了后发优势。
“五六年前，政府提出租售并举，那时大家一哄而上，各路玩家都进来了，开发商、创业公司、传统中介、资管公司……只要有钱有人有项目，就能做长租公寓。但几年之后，这个赛道就不行了，接二连三的爆雷。可以说其兴也勃焉，其亡也忽焉。”一位行业人士分析。
现在几乎所有的长租公寓从业人士都通过血泪教训得出了一个共识：这是一个保本微利的行业，没法赚快钱，只能靠踏踏实实的运营服务、抠一个个的细节，才能挣点辛苦钱。
也就是说，行业的商业模式变了。宋春晖表示，此前大部分长租公寓企业都是包租模式，包租的本质和前提是对未来的租金有上涨的预期，这样租金收益才能回收公寓产品化的成本、人工成本、系统IT成本。但是未来在租售并举的大环境下，租金没有办法大幅度上涨，这就导致了行业模式的转变。“我们现在走的是资管模式，就是挣服务和效率的钱。”
而要做好服务和效率，前提得有规模和出租率，当一个公寓出租率太低时，一是无法覆盖成本，投入长期无法回收，二是服务的规模化效应无法发挥。
而贝壳在保证出租率和规模上，有先天优势。宋春晖表示，长租公寓行业有一个最核心的业务逻辑，叫“以出定收”，你能够出租出去多少房，才可以收多少房、管理多少房。如果没有这样一个渠道，你最终一定会因为出租率、入住率问题而产生巨额亏损。而贝壳无论是线上自己的流量，还是线下的链家团队以及贝壳合作的新经纪品牌的团队，都是作为出房端、收房端最直接、最核心的手段。
▲（贝壳找房副总裁、贝壳租房公寓首席运营官宋春晖）
当然，作为平台方，贝壳不光要做好自己的自营和自管公寓，它也在各个环节敞开跟第三方的合作大门。长租公寓在产业链上的角色大致分资产方、资金方、运营方、品牌方、供应链等几类，贝壳在租房赛道上，和相关方有多重合作模式，如成都的海盐公寓，贝壳既是投资方，又是运营方，也是品牌方和供应链。而在上海的新青年公寓，贝壳只是资金方和运营方、供应链方，但贝壳和资产方可以厘清权责，各种承担自身角色要求的任务。所以贝壳租房跟第三方的合作，可以有多种多样的组合。
那为何第三方要跟贝壳租房合作呢？因为贝壳拥有其他各方不具有的天然优势。
第一，在项目选址上，贝壳用过去的大数据形成AI，加上一个个片区商圈的业务专家的研判，融合起来，选址就会很精确。第二，在产品的设计上，贝壳知道什么产品好卖，什么产品不好卖，什么产品不能接。因为贝壳了解大量客户的需求，可以基于C2M（从消费者到生产者）理念来打磨产品。
租房，在未来一段时间内，肯定是没法替代自有住房的，但住在租的房子里，能不能享受跟自己的房子一样的品质，甚至超越它？
肖振宇觉得这是完全有可能的。为此他的团队还在持续探索，持续发掘。他的希望是：“让租住成为一种美好的生活方式”。
（文中肖红为化名）

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