50城新房成交量连续9个月下滑，杭州房价现松动！明年楼市注定进入“小年”？
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导读：中信建投首席房地产分析师预计，明年房地产市场注定进入“小年”，全国商品房成交面积将下降6%左右。
来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
记者丨唐韶葵、张旦珺、张敏
12月1日，上海易居研究院发布报告称，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%。自今年3月以来，连续9个月同比下滑。
其中，一线城市下滑幅度最大，二线城市次之，三线城市降幅最小。这也被认为凸显出今年楼市的区域分化特征。由于一线城市调控政策最早出台，且最为严厉，而三线城市的政策相对宽松，这种分化并不难理解。
杭州楼市之变：
一二手房价格空间现松动
一个多月以前的杭州，许多买家仍在为买一套新房而发愁。十一长假之前，杭州上塘宸章三期推出250套房源，迅速被认购完毕，有60%意向者表示没有抢到。
但11月以来，这一现象开始转变。国家统计局数据显示，10月杭州新建商品住宅价格同比指数99.1，为27个月以来首次下跌。杭州楼市现降温迹象。
商品房成交量也在下跌。据房天下统计，11月6-12日，杭州新房共签约2459套，环比减少18.3%；11月13-19日，新房签约2296套，环比减少6.6%。二手房方面，据透明售房网统计，11月20-26日，杭州市区二手房共签约1457套，环比下降12.3%，其中主城区二手房签约701套，环比减少2.1%，已连续五周下降。
一名业内人士对21世纪经济报道记者表示，近期发现二手房客户仍然少于一手房客户。一二手房价差较明显，投资客选择买一手房，置换客与按揭客倾向于一手房；买不到一手房的投资客，开始转向总价较低的老旧二手房。
市场微调
成交量下跌的同时，二手房挂牌量却在增加。杭州二手房交易监管服务平台显示，11月1-24日，新增挂牌房源8322套。截至11月24日，杭州二手住宅新增挂牌量增加到1.76万套，环比上涨10.1%。在11月和10月均有成交的近200个楼盘中，超4成楼盘平均价格出现环比下跌。
两个月前，全款买房、托关系买房还是杭州楼市的常态，而现在一些热门板块较边缘地段，如奥体板块周边的新楼盘在开盘后仍有房源可售，且可接受三成按揭付款。据媒体报道，奥体板块附近一楼盘，推出60多套洋房后只出售了二十多套；位于申花核心区的一个项目，由于首次开盘去化不理想，近期已重新启动中介带客渠道。
至于一些早已领到预售证的楼盘，销售情况并不理想。据媒体报道，某一萧山楼盘在10月底推出40多套房源，截至11月29日，签约仅28套；11月初拿到预售证的九龙仓珑玺推出90多套房源，至今仍有80多套房源处可售状态。
相比改善型楼盘，单价2万元以下的刚需楼盘销售情况好一些。日前，位于杭州余杭的景瑞阳光城·法兰公园推出580套房源，均价在13000-17000元/平方米之间，目前房源已全部售罄。
二手房的松动表现在买家议价空间出现，尽管如此，成交量的下滑表明，买家观望情绪仍在。冷明（化名）自年初就想置换一套大户型房，无奈看中的武林板块一楼盘太多客户排队购买，开发商要求全款客户优先选房。冷明转而看相同楼盘的二手房，却发现价格要比一手房贵8000-10000元/平方米。经与家人商量后，其计划再观望一段时间。
供需跷跷板
商品房供不应求是今年杭州楼市热度难减的原因之一。而到年底，房企为冲量产生的推盘潮一定程度上缓解了这种现象。
据住在杭州网统计，12月杭州将有45个楼盘开盘，其中有25个项目首次开盘，为今年新盘推出数量最多的月份。前一周，杭州市区有16个楼盘领出18张预售证，新增可售房源3214套。
此外，买房者预期开始改变，导致杭州楼市出现变化。实际上，11月底推出较多楼盘情况下，一些地段非十分优质的楼盘开始放开按揭购买。
综合多家中介门店反馈，二手房并未真正降价，只是原挂牌价较高，房东出售欲望并不大，现在开始有议价空间，但房价基数已经较高。另外，很多人因一手房全款的高门槛，开始转向二手房。据分析，今年杭州房价的推手之一是拆迁户这一购房群体，他们大部分也希望买二手房，省却寻找、过渡用房这一道程序。
房企此前在上海、合肥等地所购高价地，明年也将入市，楼市限价环境下，这或成为客户热点关注的目标。杭州也如此。杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳指出，如果高价地产生并限价，房企拿地积极性不高，也会影响到购房者买房迫切性下降。“限价对后市影响将会逐渐呈现”。
多名业内人士分析，全款购房客户看到现在的一二手房价格差，表面有便宜可赚，但实际上与首付三成相比，相当于变相涨价。如果考虑投资回报，则更尽然。如总价300万的房子，首付3成仅90万，按揭30年利率按基准5年以上4.9%计算，月供11145元；若5年后房价涨了50%至450万，则首付3成的投入回报约达100%，而全款的投入回报仅50%。
章惠芳认为，在供需不匹配前提下，开发商与换房客推盘动力不足，局部二手房交易成为市场主要支撑。一旦预期变化，市场变化也将很快。如近期有二手房挂牌价松动，部分一手楼盘也可以按揭购房，这也开始导致二手房源供应增加，成交量却在下滑。
新华社记者 龙弘涛 摄
三四线楼市现降温迹象
值得注意的是，受政策调控影响，部分东部三四线城市楼市已经出现降温。专家指出，由于货币棚改化的边际影响持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升。这被认为预示着整体楼市将进入下行通道。
三四线继续担纲热点
上海易居研究院统计显示，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，环比10月上涨3%。分析人士普遍认为，考虑到10月有8天法定假日，这种上涨并不意味着市场真正回暖。若剔除节假日因素，反而说明市场仍在降温。
同比来看，上述规模下滑13%，连续9个月出现同比下跌。
分城市看，4个一线城市成交面积同比下滑27%，16个二线城市下滑13%，30个三线城市下滑9%。
这种情况颇能反映今年以来市场分化的现实。中信建投首席房地产分析师陈慎12月1日表示，今年房地产市场出现“冰火两重天”的局面，主要表现在一二线城市增速回落，三四线城市高增速；限购城市增速回落，非限购城市高增速。
陈慎是在当日的“2017链家研究院大连思享会”上做出上述表态的，他还表示，过去两年多来，房地产市场维持高增长态势，但每年的市场热点都不一样：2015年的热点集中在一线城市，2016年是二线城市，2017年则蔓延至三四线城市。
从成交结构上看，在绝大多数城市中，90-170平方米的房源成交量占据半数，说明改善型需求继续成为市场主流。
市场降温的出现，被认为是调控政策持续发酵的结果。有机构统计，今年前10月，各地出台的调控政策超过210次，密度和力度前所未有。且在限购、限贷、限价的基础上，限售成为此轮政策的主要特征，这对投机性需求带来较大打击。
进入11月，在十九大报告关于“房住不炒”的思路下，南宁、海南、柳州、泉州、成都、湖北、扬州等地又先后出台调控政策，对市场继续施压。其中，扬州于11月29日出台的调控政策，对限购政策进一步强化，并有条件地延长限售年限；泉州则对新房设定了5年的限售期。
虽然部分三四线城市和中西部城市也出台了调控措施，但总体而言，一二线城市的调控力度仍然大于三四线。
年终翘尾局面难现
由于财政结算周期的原因，房企往往选择在年末放量销售，从而冲击年度业绩。但大部分机构认为，今年楼市年末“翘尾”的局面恐不会出现。
上海易居研究院指出，对于部分政策宽松的三四线城市来说，在房企年底冲业绩的压力下，市场热度可能还会持续一段时间。但随着各地坚持“房住不炒”方针，楼市调控政策短期内仍将维持稳定，并且金融环境仍有趋紧趋势，因此不会出现年终翘尾。
另有分析认为，截至11月，大部分房企都已完成或超额完成全年销售目标，所以基本不存在业绩压力。
陈慎指出，从今年第三季度开始，作为热点区域的三四线城市，已经出现增速下滑的局面。
在上海易居研究院统计的50个重点城市中，11月新房成交量环比跌幅最大的为安庆、佛山、宁波、无锡和韶关，同比跌幅最大的为廊坊、张家口、徐州、佛山和兰州。上述十个城市以三线城市为主。
陈慎认为，过去一年来三四线城市房地产市场升温，主要由于货币棚改化的影响。但随着未来棚改规模的整体下滑，这种边际影响将持续下降，预计三四线城市的成交量很难持续提升，甚至可能下滑。
因此他表示，明年房地产市场注定进入“小年”，全国商品房成交面积将下降6%左右。但由于热点城市的绝对库存仍然处于低位，预计价格将微幅增长。
北京某房企人士也向21世纪经济报道记者表示，很多三四线城市（尤其是四线城市）的市场容量较小，今年的销售规模几乎达到这些城市的历史新高，市场空间释放殆尽。因此未来市场持续火热的动力已经不足。
相比之下，调控重压下的热点一二线城市，则存在出现反转的可能。上海易居研究院就指出，11月，部分热点一二线城市开盘节奏加快。
以北京为例，亚豪机构市场总监郭毅分析道，今年截至目前出让的住宅用地中，含有可售纯商品住宅的地块多达42宗，且均设定限售价格，使得这些地块项目必须通过加快周转的方式，才能更好地控制财务成本，提高利润水平。因此，自明年初开始，限房价商品房项目的上市速度将普遍有所提升。
她还表示，由于限房价商品房的单套面积较小，总价偏低，使得新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改。客群基数的大幅上升，可能让明年新房市场的供需状况双双回暖。
21君
对于楼市的这些最新变化，你有什么看法呢？
你认为明年的房地产市场会是“小年”吗？为什么？
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本期编辑 黎雨桐