认房不认贷、降首付、降利率！住建部表态
住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
首套房首付比例或再降低
据中国经济网报道，在业内人士看来，住建部此次表态，释放了超预期的政策调整积极信号。
比如，作为直接影响购房成本的关键变量，购房首付比例甚至比房贷利率本身影响还要大。在当前购房者入市意愿偏弱的情况下，降低购房首付比例已成为政策重要发力方向。在易居研究院研究总监严跃进看来，当前，很多城市没有把首付比例降低到20%，且房贷利率依然高于4%。据易居研究院统计，全国20个重点城市首套房首付比例主要分为三档，即35%、30%和20%。
城市能级越高，首付比例越高；城市能级越低，首付比例越低。具体城市看，北京和上海的首付比例最高，为35%。广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例为30%。
“目前，大部分非限购城市首套房最低首付比例已经按照20%执行，但对于核心一二线城市，首套房最低首付比例大多仍不低于30%。”在平安证券房地产首席分析师杨侃看来，此次住建部提出“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率”，可以说超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。从贷款利率角度来说，据贝壳研究院监测显示，2023年7月份，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%。
中指研究院市场研究总监陈文静在接受媒体采访时表示，短期来看，预计一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%下限。同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。
因城施策逐步推进
据21世纪经济报道记者观察，由于二套房首付比例和房贷利率普遍高于首套房，因而首套房认定标准也是影响购房成本的关键因素。
首套房认定标准与“认房”“认贷”相关。“认房”“认贷”指商业银行在确定贷款比例时会参考家庭名下是否有房，是否有过住房贷款记录、贷款是否偿清。“认房又认贷”意味着购房家庭只要在全国有过贷款记录，不管家庭名下是否有房，贷款是否偿清，再购房则会被认定为二套。“认房不用认贷”则意味着仅将家庭名下是否有房作为首套房认定的标准。“认贷不用认房”是将贷款是否偿清作为首付比例的参考条件。当前限购较严格且执行“认房又认贷”政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都、西安等十余个核心城市。
根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等在内的20余城优化“认房又认贷”政策。
如5月25日，天津发布关于修订《天津市个人住房公积金贷款业务操作细则》的通知，对房屋套数核定方法进行调整，明确套数核定以签订购房合同或买卖协议时，“以我市住房交易及不动产登记管理部门确定的购房套数为准”，公积金贷款开始执行“认房不用认贷”政策。
但一线城市和成都、西安等部分重点二线城市仍然严格执行“认房又认贷”的政策，如上海首套房首付比例为35%，二套房为普宅和非普宅的首付比例分别为50%和70%，这对于想要换房的家庭而言资金压力较大。
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄认为，如果落实“认房不用认贷”，那么购买“卖一买一”就可以按照首套房标准执行，这对于改善性住房需求家庭而言可谓是一个重磅利好，大大降低了购房成本，减轻还款压力，拉动其入市积极性，促进改善性住房需求释放。
陈霄认为，整体来看，核心一二线城市政策调整的空间仍然较大，预计后续重点城市跟进调整政策的预期提升，并且调整首付比例及优化“认房又认贷”将成重要方向。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，相关政策要落实落细，后续还需要金融管理部门共同推进，各地积极贯彻落实。具体落地的过程，应是因城施策，即各地不会步调一致、力度一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，不会一下子就把政策用到底。
具体而言，陈文静认为，接下来一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线城市或逐步降至20%，北京、上海等一线城市首套房贷利率加点数也存在下调可能。与之类似，短期二线城市或率先调整优化“认房又认贷”政策，一线城市亦存在空间。此外，未来针对换房需求的税费减免政策支持力度或进一步加大。
关于楼市，北京最新表态
7月29日晚，北京住建委官方公众号“安居北京”发文称，党中央、国务院高度重视房地产市场平稳健康发展。7月24日中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
近日，住房和城乡建设部召开企业座谈会，会上倪虹部长表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
市住房城乡建设委将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。
来源：21世纪经济报道（作者：李莎 编辑：包芳鸣）、北京住建委官方公众号“安居北京”、中国经济网
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本期编辑 江佩佩 实习生 谭雅涵
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