平安信托：深表歉意！正推进项目资产清收
作 者丨曹媛 黄子潇 林汉垚
编 辑丨孙超逸 李玉敏
在整个地产下行背景下，房地产信托展期已成为行业普遍现象。
4月9日，一则“平安信托暴雷，投资者维权”的消息在市场流传。同日，21世纪经济报道记者第一时间前往现场，数位平安信托产品投资人在现场。投资人表示，因一款信托产品——“平安信托福宁615号集合资金信托计划”逾期一事与相关方沟通。
值得注意的是，4月10日，有投资者向记者反馈，平安信托的另一款产品同样面临延期，投资者将相继赴深圳询问产品情况。
7.7亿元信托产品逾期
投资人向记者提供的一份《平安信托福宁 615 号集合资金信托计划重大事项临时公告》显示，“平安信托福宁615号集合资金信托计划”（简称“615信托计划”）是平安信托受托管理，该信托计划的存续期限自信托成立日起30个月，即2024年3月29日应该是信托合同约定到期日。
但在2024年3月29日这一天，平安信托公告称，“截止公告日，信托计划项下尚无现金回收，按照相关信托文件约定，信托计划延期至信托财产全部变现之日或存续受益人预期信托利益足额分配之日(以先至者为准)止。”
这意味着，615信托计划出现了延期兑付情况。有投资人也发现，相关App购买的信托产品受益止期从“2024年3月29日”变成了“9999年12月31日”。
4月10日，平安信托正式发布公告称，受房地产市场整体下行影响，近期平安信托福宁615号信托计划宣布延期，对于此次给客户带来的困扰公司深表歉意。目前，平安信托秉承着投资人利益最大化原则，切实履行受托管理职责，正在通过持续跟进标的项目开发销售及资金回笼情况、对回购义务人正荣方提起诉讼、推进信托计划持有的标的股权的转让退出等方式积极推进项目处置。目前公司整体业绩稳健、经营状况良好。
记者了解到，目前，数位615信托计划投资人正在与平安信托等相关公司方沟通情况，协商相应解决方案。
逾期原因：底层房地产项目去化进度慢，项目开发商之一暴雷
21世纪经济报道记者了解到，平安信托福宁615号，底层项目为正荣地产旗下厦门“臻华府”项目。但由于该项目去化进度慢，信托资金无法及时归集，导致福宁615延期。
按照615信托计划相关交易文件的约定，信托计划的退出路径有三，包括：
一是项目公司逐层向股东预分配盈余资金或分配利润；
二是若标的项目未完成业绩考核或发生保护性退出情形，正荣地产或其他主体回购信托计划所持股权；
三是向第三方转让信托计划所持标的股权。
但，上述三种退出路径都受到阻碍，导致615信托计划募集资金无法按时“回笼”。
首先，615信托计划募集的信托资金投向了房地产项目。
上述公告显示，但受房地产市场整体下行及项目开发商之一正荣地产暴雷等因素影响，标的项目去化速度缓慢，目前标的项目无盈余资金及利润向信托计划分配。此外，记者了解到，615信托资金以股权投资方式投资于厦门市荣璐置业有限公司70%股权，从而间接投资于厦门联正悦投资有限公司名下的“臻华府” 项目。信托计划存续期为30个月，2024年3月29日为信托合同约定到期日。截止公告日，存续信托规模为7.7亿元。
自2022年以来，受宏观经济主要指标持续转弱、房地产市场整体下行以及竞品竞争影响，“臻华府”项目销售速度较慢，销售单价也在根据市场情况逐渐下降，销售资金主要用于标的项目的开发建设、偿还开发贷、支付税费等项目运营事项，因此目前没有盈余资金或利润向615信托计划分配。
记者了解到，该住宅的销售单价逐渐下降，该住宅售价自开盘（2021年12月）均价3.3万元/㎡已逐渐降至（2024年3月）均价2.7万元/㎡。此外，“臻华府”项目销售也较慢。
而针对第二条退出路径，受项目开发商之一正荣地产暴雷影响，正荣各回购方未按期支付回购价款。
此外，针对第三条“向第三方转让信托计划所持标的股权”的退出路径，平安信托也表示，“受托人也在同步推进将信托计划持有的标的股权对外转让退出，但鉴于目前房地产市场持续下行态势，截止公告日标的股权暂无明确意向买家。”
至此，上述三条退出路径都有所阻碍，615信托资金暂时无法“回笼”。
后续处置：平安信托正推进项目资产清收，相关方正与投资人协商
记者了解到，目前，平安信托已监管了“臻华府”项目章证照及银行账户，并对回购义务人正荣方提起了诉讼，“受托人已对回购义务人正荣方提起诉讼,诉请正荣各回购方支付股权回购价款并将目标公司 21%股权工商变更登记至受托人名下，同时已对正荣(厦门)置业有限公司持有的目标公司股权等资产予以查封,诉讼过程中正荣各回购方持续通过公告送达管辖权异议及上诉等程序问题拖延诉讼进程，本案一审已开庭，目前待法院判决。”上述公告表示。
那么，针对615信托计划逾期情况，相关方后续将如何处置？平安信托在声明中进一步指出，公司正综合利用各种处置手段，推进项目资产清收。
另21世纪经济报道记者据接近公司的相关人士介绍，该信托计划涉及的底层项目为正荣地产旗下厦门“臻华府”项目，平安信托正在积极协调项目方加快推进项目施工、销售以加快资金回笼，确保项目按期完工。同时，公司还对回购义务人正荣方提起诉讼，诉请正荣方支付股权回购价款，同时对正荣（厦门）置业有限公司持有的相关资产予以查封，目前案件正在诉讼程序中。
“在整个地产下行背景下，房地产信托展期已成为行业普遍现象。目前，地产行情未见明显转机，地产类信托延期兑付给投资人造成的恐慌感完全可以理解。但与民间私人债务纠纷不同的是，信托有着成熟的制度依据和法律支撑，信托公司也有着诸如司法诉讼、股权转让等较为成熟的项目处置措施。”相关人士说道。
记者了解到，4月10日，平安相关方也将与615信托计划投资人进行再次协商。
还有5.29亿元产品也已逾期
值得注意的是，平安信托面临延期的并不止福宁615号一款产品。
今日（4月10日）有平安信托佳园468号集合资金信托计划（以下简称“佳园468号”）投资者向21世纪经济报道记者反馈，其购买的佳园468号同样面临延期，且投资者将相继赴深圳询问产品情况。
与福宁615号相似，佳园468号同样是股权投资类产品。
龙光集团提供资金补足
据了解，佳园468号成立于2021年12月2日，预计存续期限24个月，截至2023年12月31日，存续规模为5.29亿元。
推介材料显示，佳园468号主要交易对手为龙光集团有限公司（以下简称“龙光集团”），当标的项目开发、建造、运营过程中出现资金缺口，由深圳市龙光控股有限公司应提供资金补足。
若触发对赌失败退出或保护性退出条件，合作方惠州腾耀将以模拟清算价受让标的股权。
推介材料交易结构
延期产品仍待处理
佳园468号成立刚满一年，其底层项目公司监管账户资产就被大亚湾政府转走。
平安信托发布公告称，2023年1月12日，大亚湾政府在未经受托人同意、未获得底层项目公司用印授权文件的情况下，单方面将底层项目公司名下惠州慧湾项目预售资金监管账户中1.84亿元划付至惠州大亚湾经济技术开发区不动产登记中心账户名下。
到了2023年7月5日，平安信托发布佳园468号产品公告，称标的项目销售情况仍未见起色。
同时，佳园468号交易文件项下的交易对手龙光集团也出现流动性困难、债务逾期、股权被查封/冻结等诸多重大不利情况。
上述情况已触发交易文件约定的保护性退出情形，因此，平安信托启动项目模拟清算，于2023年6月通知博裕地产的股东及相关主体，将按照交易文件约定的启动模拟清算程序。
平安信托要求龙光方根据模拟清算价格收购标的股权，按照交易文件要求支付收购价款及承担交易文件项下其他全部义务。并在完成标的股权价值评估后，在1个月内一次性支付股权收购价款及其他应付款项。如龙光方拒不执行收购，受托人将及时启动司法诉讼及采取查封保全核心资产等司法强制措施。
平安信托还在广东省深圳市福田区人民法院立案，申请财产保全，但法院反馈项目公司账户住宅一期房产及在建工程由于涉及“保交付”不予查封，商办一期是否能够查封正在发函询问大亚湾区住建局是否涉及“保交付”。
面对合作方及交易对手方的违约，平安信托表示正在积极寻找第三方投资人，通过转让信托计划项下财产方式变现。
2023年10月23日，平安信托将佳园468号信托计划项下股权及附属权益以不低于模拟清算股权价值及交易对手应付未付违约金作为起拍价格在公开交易平台阿里资产挂牌公开拍卖转让，但至拍卖截止日，仍无人竞买，拍品已流拍。
此外，佳园468号投资者向记者反映，该产品由平安寿险业务人员向其销售，且存在业务人员给投资者伪造虚假收入证明，并在投资者资金不足的情况下，向投资者建议保单贷款等情况。
21世纪经济报道记者针对上述情况向平安信托进行采访，并咨询佳园468号产品处置安排。截至发稿，平安信托未予答复。
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本期编辑 刘雪莹 实习生 董丹林
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