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直击一线楼市:有中介跟业主从晚上谈到凌晨;算价格时房子被人抢了

孙梦凡、张慧敏 第一财经 2023-09-21

2023.09.04

本文字数:4185,阅读时长大约8分钟



导读:9月3日,“认房不认贷”落地后首个周末,北京各大楼盘人流攒动,有刚需盘日均接待数百组客户,千万级改善盘日均成交额过亿、并卡紧付款周期,还有新开盘项目认购金额56.2亿元。深圳有置业顾问忙到“团团转”,电话和微信消息不断。


作者 | 第一财经 孙梦凡、张慧敏


被“政策大礼包”砸中后,北上广深的楼市终于有了盛夏的味道。
9月3日,“认房不认贷”落地后首个周末,北京各大楼盘人流攒动,有刚需盘日均接待数百组客户,千万级改善盘日均成交额过亿、并卡紧付款周期,还有新开盘项目认购金额56.2亿元。深圳有置业顾问忙到“团团转”,电话和微信消息不断。
传闻中楼盘趁势涨价并不完全属实,至少在北京,房企多在摩拳擦掌,趁政策时机多卖房去化,最多打算收回微幅的折扣。不过,市场热浪开始聚集后,房企似乎也被点燃了难得的希望,有楼盘政策一出台便连夜开会,准备看市场情况调整策略。
二手房市场也感受到震动,但与新房市场短期成交放大不同,庞大的二手市场里业主信心最足、购房者则相对冷静。最明显的变化是,新政后想挂牌卖房的业主增多,在价格上也较以往更强势,有中介跟业主从晚上谈到凌晨,后者仍不愿有折让。
在北京工作九年,房产中介张林很久没看到这种画面了。这两天,他从早上工作到深夜、一天只顾得上吃一顿晚饭。不过,市场瞬息万变,连他都没有百分百把握,这股热浪会持续燃烧、还是瞬如短暂烟火。

(北京一改善楼盘购房者正了解项目)

“算价格时房子被人抢了”
“认房不认贷”政策落地北京后,新房市场最先感受到颤动。此前北京名下无房,但在全国有过住房贷款记录的人,突然获得了首套房资格。
9月1日深夜,在北京丰台区某均价10万+的改善项目,置业顾问李薇的手机不断亮起。“新政当晚大概订了五六套,客户晚上直接转账说,现在是首套房资格了,之前看项目很久,但首付多少有点问题,现在不用着急卖旧房也够了。”
新政第二日,该项目又卖出去十套,日均成交额在亿元以上。有购房者选好房正在算价格时,相中的楼层“就被抢了”。到9月3日,记者在现场看到,该项目待客区仍是座无虚席,置业顾问还没忙完上个、就赶着接待下一波客户。
客户量上涨,楼盘对客户资质、付款周期也有所要求。据李薇称,要想买房的话,购房者要先付20万订金、7天内要付齐40%首付;若达不到要求,7天内最少也要付20%首付、月底前补齐。“如果市场一直走热,付款周期不好的客户,可能房源都不会给你。”
在北京南三环另一10万+均价项目,记者看到类似场景,楼盘日均销售额过亿。张林说,昨天该项目成交的一个客户,之前很早就想买新房,但碍于原来二手房是贷款买的,即便卖了首付也不太够。新政出来后,她直接看了六个项目,最后挑中一套下手。“本来也想周末看房,没想到赶上政策节点了。”
据楼盘置业顾问称,与其他改善盘相比,该项目的特点在于与周边二手房存在倒挂。“周边很多新房已经达到13万、14万均价,二手次新房也没有低于12万均价的,这个盘指导价比二手房便宜,所以一直卖得不错,新政只是加速了去化。”

(北京一楼盘样板间内人来人往)

至于业内盛传的楼盘趁势涨价,则非市场普遍现象。以上述楼盘为例,昨天它还拿出一套“特价房”吸引客户,有栋楼低层房源政府指导价是10600元/平方米,打完折后均价不到九万。“主要卖高层大户型,目前也未涨价,特价房主要是吸引客户。”
不过,市场蓬勃的热情,让开发商似乎信心回升。上述置业顾问称,大户型房源可能收回折扣,但还是要看销售情况。李薇也称,新政出台第二天,公司便召开紧急会议,观望各大开发商的动向,目前虽没上调价格,主要发力收紧客户,但不排除后续折扣收回。
在另一南四环内均价95000元/平方米的改善项目,记者同样看到座无虚席、沙盘占满的场景,项目一天平均成交10套、日均成交额1.5亿以上。置业顾问对涨价并未鼓吹,但表示房源紧缺,现在重点不是涨价问题,而是慢的话好房源就没了。
“我们去年12月底开盘,项目本身体量不大,政策一出来加速了去化。现在虽然还没清盘,但高楼层几乎已经没了。”她称,要买房需20万订金、7天内付清首付、当月完成网签。“指标不是现成的,最好首付可以随时出。”另一类似改善项目也称,新政出来后卖出去三十多套,对付款周期卡得也比较严。
对北京新房市场涌起的热浪,张林深有体会,他表示自己所在的中介公司,以前日均整体成交40套左右,新政第二天便成交了340套,直接翻好几倍。有偏郊区的刚需盘,近日每天接待四五百组客户;还有项目因为总价低、周边码农聚集,一天卖几十套,置业顾问没时间管客户,购房者自主刷号看房。
高端改善项目更不愁销路,9月3日,北京融创壹号院正式开盘,该项目总价3000万元起,现场总认购金额约56.2亿元。“北京整体购买力还是可以的,三千万以上的房子,没有好市场与坏市场之分,越高端的越秒没,受政策影响相对较小。”张林认为。

(北京某高端项目售楼处窗外)

广州有楼盘首付降至两成
在一线城市这波行情中,广州最早落实“认房不认贷”政策,此后深圳、上海和北京纷纷接力。但相较而言,广州市场最为平稳,还有楼盘首付从三成降至两成。
9月3日,广州荔湾区某楼盘的销售顾问对第一财经表示,8月末一系列房地产政策出台后,该楼盘将首付比例从原来的三成降至两成,不过因台风原因,周末到售楼处看房的人并不多。“预计下周末人会多一些。”他表示,首付比例下调是相关部门调整的,不是个别楼盘定的,只要符合首套房要求,几乎所有银行都可以2成首付。
此前,各地购买商品住房的首付比例,非限购区下限为首套20%、二套30%,限购区域下限为首套30%、二套40%,近日监管部门统一下调商贷首付比例下限,不再区分限购区域和非限购区域,仍执行限购的城市首付比例下限有望下调。
镜鉴咨询创始人张宏伟表示,从新房市场看,新政后北京项目销售反应明显好于其他三个城市;其次是上海,一二手房的带看量确实有提升,主城区改善楼盘好起来了。广州因为库存量偏大,虽然第一个发布认房不认贷新政,但是反应是四个一线城市中最弱的。
深圳的新房市场则较广州热一些。周日下午,台风天的影响已经过去,深圳市龙华区深圳北附近,该片区楼盘折扣较少,但现场看房的人流可观。

(深圳一楼盘现场看房者众多)

今年8月中旬开盘的某楼盘,一名销售顾问忙到团团转,接待客户的同时电话和微信消息不断。他表示,当天已经接待了40多批客户,而在8月末“认房不认贷”政策出来前并没那么忙。该销售对记者表示,新政后一些客户的首付比例降低了,其所在的楼盘当天已经成交了十多套。
深圳北站另一还未开盘的项目,现场看房的人也不少,据现场销售介绍,该楼盘计划在9月中旬开盘,将推出400多套房源,尽管还未获得预售证,但预计会比相同片区的其他楼盘便宜,目前已经有500多批客户进行了诚意登记。不过,记者注意到,该项目售楼处穿着工作服的销售、中介也不少,人数与看房的人相当。
而从周末新开盘的项目销售情况来看,深圳新房市场未有明显波动。例如宝安区的鸿荣源嘉誉时尚花园,今年7月首次开盘,推出1401套住宅,5.5万元/平方米,开盘当天去化近1200套,去化率约85%;9月2日该项目第二次开盘,推出818套住宅,均价与首次开盘时相当,去化率约73%,去化率低于首次开盘。宝安区卓越闵泰星奕府周末(9月3日)则处于摇号阶段,185批客户选167套房,今年3月该项目首次开盘,推出392套住宅,共309批客户参与摇号,相比之下,客户房源比有一定增长。
民生证券认为,一线城市接连宣布“认房不认贷”,能释放当地积累的置换需要,对全国整体购房信心亦有提振作用。后续销售会经历“购房政策积累型需求释放”、“购房信心观望型需求入场”和“购房能力恢复型需求提升”三个阶段,总体销售趋势或向好。

二手房业主信心大增
与新房市场有所不同,二手房市场对新政反应最大的是业主。
“现在跟二手业主谈价格太难了。”张林直言,新政出台后,北京不少二手房业主对价格“咬得特别死”,坚信后续市场会涨价,不再折价出售房子。“有一次跟业主从晚上八点谈到凌晨四点,政策前其实还有所松动,现在一分钱不愿降。”
在此之前,北京市场已经历了明显的低温期。安居客房产研究院数据显示,北京新建商品住宅(不含保障房)已连续两月成交低于5000套,二手房连续4个月低于“荣枯线”。
张林表示,之前降价、难卖的多是“老破小”。有业主年初能卖560万,当时已经是历史最高价,但业主以为市场会好转,结果降到450万也没出手。还有不少80年代的老楼,房子挂牌登记半年多,一个看房的都没有,不降价很难卖出去。即便是德胜等顶尖的学区房片区,市场也没有最高点时好,巅峰时单价16万的房子现在卖13万。
如今,新政出台,之前饱受降价困扰的业主,信心有所提升,二手房挂牌量也有增加。不过,后续成交会否明显火热,还需持续观望。但即便是中介也表示,“现在的购房者都理性了”,这两天挂牌、看房的人都很多,市场仍在博弈中。

(深圳市一处看房现场)

其他一线城市也有类似情况。第一财经了解到,8月30日深圳官宣“认房不认贷”政策后,深圳二手房的挂牌量、带看量有一定增长,但是成交量无明显变化。
例如,深圳链家宝安西海湾花园店,8月23日~25日三天,二手房新增挂盘5套,成交1套,带看量2批次;8月30日~9月1日三天,该门店新增挂盘7套,成交2套,带看量9批次,带看量增长较为明显。
另外,以深圳链家梅林天虹店为例,7月该门店的咨询量共430条,8月,升至530条左右,增长幅度约23%。据悉,该店咨询的客户大多是刚需,年龄在30岁左右。
有深圳房产中介平台人士对第一财经表示,新政出来后,其所在平台带看量、挂牌量都明显变多,尤其是挂牌量,升至2010年以来最高峰。相比之下,成交量并没有明显变化,“新政出来不到一周,时间太短,购房者也需要决策时间,还看不出明显变化。”
张宏伟也发文表示,上海房产中介反应称,新政对急着改善的买家来说是重大利好,门店二手房预约带看量直接增长50%。不过二手房的牛市来得可能慢一点,定价权在房东手里,好房子看涨惜售、临时跳价也会发生。如果都这样,就会出现“有价无市”的尴尬情况。
在他看来,认房不认贷新政,刺激了房东挂牌量,北上广深都是如此,虽然有个别城市中介会内部下降挂牌房源,控制挂牌房源数量。“一线城市楼市处于置换改善与抛盘套现同时存在、交错博弈的状态,市场在向好,但呈现结构性的好转,过程没有那么顺利。”
微信编辑 | 龙王

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