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地王崩溃、任志强不敢再预测、卖地收入创新高、地产商钱紧…..房价到底怎么走?2018能买房吗?

2017-12-17 大猫财经 同花顺财经

本文转载自公众号大猫财经。


最近收到很多关于房价的提问,感觉很多人因为各种原因不再买房后,发现炒股亏,买基金亏,p2p不敢买,私募看不懂,股权没门路,海外投资限制多,只好现金为王,买买货基或者银行理财,但是跑不过6%的实际通胀率,资产只能负增长,兜兜转转,很多人又回到了房地产的老路上,要不要买房?去哪儿买房?啥时候买房?


最近有很多的信号,让这个市场非常杂乱,猫哥来跟大家一一梳理:


01

地王在崩溃


地王是土地招拍挂政策下的极端产物,以前意味着实力,现在比较纠结。


2016年堪称“地王年”,全年产生了超340宗单、总价地王,据CRIC近期统计,目前50宗地块中有43宗尚未入市,其中包含15宗未开工,27宗已开工未开售的项目。


地王项目的开发速度非常缓慢原因有三:


❶ 地王地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市,这些城市基本也是2017年政府“控房价”的重点区域,交易受限;


❷ “限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本。比如东莞颐和翡翠花园为例,虽然目前处于已开工状态,但预计2018年5月才会入市销售,目前区域限价标准为20000元/平米,远低于房企拿地楼面价25264元/平米。


❸ 融资门槛提升、限购限贷等调控政策使得房企资金回笼的速度变慢,所以部分房企也选择延缓地王项目入市。




看看上表会发现,很多项目价格已经倒挂了,以前预期的高收益项目现在让大家纠结,怎么办?挥泪甩卖、转让都是可能的,现在大家都在硬挺着,其实都在赌!赌政策会变宽松,但结果难言乐观。


02

卖地收入4万亿,要创新高!


2017年的地王少了,但政府卖地的收入要创新高。


今年前11个月,全国国有土地使用权出让收入41390亿元,同比增长35.3%。如不出意11月北京土地住宅溢价率跌到了8%外,2017年全国土地出让收入将超过2014年的4.29万亿元,创下历史新高。



这其中有两个特点值得关注:


❶ 政府的土地供应量明显增加,特别是其中限价房与租赁房等供应增加,将对2018年房地产市场带来明显影响。比如北京,商品房住宅供应土地量是2016年的7倍


❷ 土地出让溢价率走低,土地出让溢价率的高低是判断土地市场热度的一个主要指标,今年以来,主要城市的土地出让溢价率呈现逐渐走低趋势。北京全年平均住宅溢价率是26%,但11月北京土地住宅溢价率只有8%,很多地块的溢价率都接近底价。



猫哥认为这种变化体现了地产商对政策走势的判断发生了很大转变,上半年猫哥跟很多地产商交流,主流观点认为这次调控不过是延续以往历次调控,只是力度更大、时间更长而已,准备好过冬的粮食,不耽误以后赚大钱。所以都在使劲买地,增加生产资料。但最近随着“房住不炒”这个理念在各个主流渠道的传播,最近他们都觉得“房地产行业真要变天了”。


有两个显著的标志性事件:


❶ 万科的郁亮最近喊话“万科作为开发商的时代结束了”;


❷ 恒大1500万年薪请任泽平做智库;

猫哥看了很多评论,很多键盘侠上来就是蠢啊笨啊。实在不理解这些人的自大狂是怎么修炼的,这些大佬,驾驭资产的能力、管理公司的能力、信息的通道、人脉,无论哪项都是普通人想象不到的,做出这些调整,一句话解释,就是因为躺赚的年代结束了,总有人能得风气之先。



03

地产商钱紧,很多人是过不了冬的


很多公司是不太理解这些转变的,有些2017年不断买地的公司,在今年冬天到来的时候感觉到了寒冷。


近期各种金融渠道中找钱的地产商不少,因为越来越多的企业意识到,买地、建投成本不低,而销售没有想象中乐观,而且,这个局面还不知道要多久,所以做好资金准备是当务之急,但是银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策,严控房地产金融业务风险,信贷环境持续紧缩,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。


所以融资成本骤升。


2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元,同比下降4%,占2016年融资总量的90%,预计全年融资总额相较于2016年持平或有小幅下滑。但如果去掉中国恒大和阳光城,其余超半数企业融资总量较2016年大幅下降31%。



在以前的融资方式逐步收紧断流之后,海外融资、证券化等方式所占的比例迅速上升,但未来三年,中小房企面临的压力更加明显,一旦融资不畅,为了生存,可能采用以下几种方式:


❶ 亏本也要咬牙卖;

❷ 偷工减料,最大程度节省成本卖;

❸ 能退就退,退不了就争取改规划,提高容积率,降低楼面价;

❹ 尽力拖着不卖,等待下一个周期来临。



04

任志强不敢预测房价


第四个信号就是一直唱多的任大炮,不敢再预测房价了。


他原话是这么说的:


就房价来说,大部分是非良性循环关系。即当市场处于低潮的时候,政府采取了一些启动(刺激)措施,然后(市场)开始进入疯狂的阶段,然后再开始调控,调控完了之后又进入低潮,然后再启动,再调控,这是历史上的宏观政策,大多数这样循环和重复。因此,房价一定在一定的阶段里面进入疯狂,然后低潮,然后再启动。这次没有人知道会不会再启动了。



结合他早几天的发言更能体会他的意思:


房地产领域是非市场化的,决定房屋价格的是政策。政府计划着土地的供给,政府审批着房价,政府决定着交易的权利,政府控制着网签的数据,政府决定着房价的涨幅,政府决定着收入的增长,同时政府也决定着利率和税收。


所以再拿交易数据做市场预测就显得太天真了。


行业把这一次的大调整命名为“二次房改”,跟二十年前启动的房改政策做对应,二十年前没有人预计到几天的局面,今天也预测不了今后的房价到底怎么走。


05

一个城市同年买房,为什么一个赚20%,一个亏20%?


猫哥有两个朋友,都在今年买了北京的房子,结果很不同,一个挣了20%,一个亏了20%。


差别在于,一个是找关系买了新房,房价不是小区房屋的单一价格,它还锚定周边有同类公用资源的小区价格,很多限价的城市新房二手房价格倒挂,买到即赚,之前南京上万个富豪连夜排队买房原因也是同样的;


而另一个朋友因为买的是二手房,高位接盘,所以看起来现在的售价比他买房时便宜了不少,显然他的房子买贵了。


这个对比展示出目前市场的复杂性。


▌2018年适合房屋买卖吗?

不适合。


看完以上的文字,你是不是会想起转投恒大的任泽平的判断:2019年、2020年买房。

猫哥还没他这么乐观,因为对这个市场有决定性作用的若干政策还在酝酿中,比如租赁市场到底会怎样?长效机制到底是啥?限购限贷限价政策接下来怎么走?房产税怎么收?……


还是等等看吧。


▌闲钱干什么?


刘士余还在央行任上的时候,猫哥就和他很熟悉了,他的话你要仔细听,这几天,久不现身的他首提“资本市场强国说”,具体怎么整?不知道,应该会渐次推开吧


你是不是又想起了任泽平的建议:2018年炒股。


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