上海买新房，难度会降低吗？
今年的五批次和六批次新盘，触发积分的数量变少了：
五批次26个新盘，仅2盘触发积分；
六批次截至目前，共约22张预售证，约4盘预计触发积分；
于是，有购房者欣喜，打新难度是不是要降低了？
我们一起来分析看看：
六批次目前预计的最高“入围分”可能出现在内环内的招商苏河玺，预计70分左右；其次是保利越秀和樾天汇，预计大约60分左右。对二套房家庭来说，70分几乎没有机会了，60分左右的市区盘，仍有上车机会。对户籍无房无记录家庭来说，60分几乎无需社保，70分相当于5年左右社保（按苏河玺系数0.16）。总体来看，这两个盘对入围积分有一定要求，但难度不算最高。
华发静安华府目前预测入围分在50+，意味着有一些家庭，是可以凭基础分就直接入围内环内新盘。
另一个刚需盘，被认为是触发积分的黑马，预计入围分在50分左右，名下无房（5年内无购房记录）的刚需家庭/单身、非户籍5年内无购房记录的家庭，基本可直接入围；
其他外环新盘，在五批次和六批次中，绝大多数不需要积分；
从形势看，上海楼市会逐步走向“无需积分”时代吗？
01
上海新盘的积分“触发率”
在走低吗？
2021年1月21日，上海新房摇号积分制正式落地实施。
此后，上海共约发放了近760张预售证，触发积分约275次，具体情况如下：
2021年，上海共约310张预售证，约109次触发积分；
2022年，上海共约301张预售证，约118次触发积分；
2023年至今，上海共约154张预售证，约49次触发积分
从数据看，2022年的“触发率”最高，今年似乎有所降低。如果细化到具体的批次，可以看到，今年其实从五批次开始，才明显降低的；
地产君分析，其中的原因很多，有两个原因比较明显：
其一，是跟房源供应结构有关，众所周知今年五批次没有10W+的市中心盘；六批次的内环优质项目，回归的数量有限，且目前还未上完；
其二，可能与二手房成交量下滑有关，从4月开始上海二手成交套数逐月回落，如果一个家庭无法通过买卖过户，释放出足够的房票和“积分”，也会导致“新盘触发积分率”走低；
02
今年各环线积分触发情况
目前，不同区域的新盘，对“入围分”要求如何？地产君按照楼盘供应位置，重新统计了今年的触发积分情况：
市区（徐汇、黄浦、静安、杨浦等7区）触发积分比例约为一半左右，在有供应的几个区中，主要是普陀有点儿拉胯了数据。其他几个区中，闵行的新盘最为热门，其次是嘉定、浦东和青浦。
这几个区的打新难度，还是有点高。
03
哪些区域今年首次“不要分”
不过，今年还是有一些新变化的，一些区域首次出现了“不要分”的情况，包括前滩、大虹桥徐泾、浦东金桥、闵行七宝等一直以来属于“大热门”的区域。
前滩九宫格的收官新盘世纪前滩天御没有触发积分，曾一度引发热议。无论是产品、营销、二手市场降温等诸多原因，项目确实是前滩九宫格自供应新盘以来，首个未触发积分的项目。
青浦徐泾今年以来“入围分”一路走低，尤其是到了近阶段供应收官项目虹桥公馆三期，今年的几次开盘，从创下大虹桥最低分到索性不要分，入围积分门槛一路下滑。
如果将金鼎悦府算在浦东金桥的话，金桥今年也首次没有触发积分；
不过，未触发积分未必不是一个“正面消息”，对购房者来说，降低了购房难度，让真正有需求的购房者能买到房。
没有触发积分的虹桥公馆三期最后“日光”收官，五批次的荟萃庭、雍汇庭、山东健康宝钰澜庭、悦达玲珑湾等项目，因为各种原因没有触发积分，也都“日光”了，说明真实需求并不弱。
04
个别新盘仍刷新区域纪录
新盘市场的“冷热分化”加剧，有认购率走低，也有刷新区域“入围分”新高；
从区域看，主要出现在嘉定、唐镇、古美等板块。
特别提醒，在上海买新房，未触发积分但可能触发限售，入围比超过1.3的新盘，即触发限售，在购房合同网签备案满5年后方可转让。
05
下半年“打新难度”会降低吗？
近两批次“积分难度”下降，是特殊现象，还是意味着下半年“打新难度”确实会降低？
上海中原地产首席分析师卢文曦认为：
五批次和六批次有一定的特殊性，随着10W+项目重回楼市，“积分触发率”会回升；
近期“触发率”降低，可能也与“销售淡季”有关，传统销售季回归，热门楼盘供应增加，也会带动购房热情；
如果网红盘加速，刚需盘也会加量配合，“入围门槛”是有可能降低的，中低分买家会有更多机会；
还有业内人士认为，上海楼市的热点集中现象正在愈发明显，几个重点红盘被高分买家聚焦，大多数项目的认购率走低，或将成为下阶段趋势，也就是说，可能会出现“局部高分+大面积不要分”的情况，如果不是盯着某几个红盘，大面上的摇号难度的确会下降。
不过，从小行情看，今年还有好几个市区改善红盘“至今未推”，例如：绿城外滩兰庭、汇元玺、弘安里等……如果七批次集中出现，那么触发积分率又会提升，局部的入围分水平也将再度走高。
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