来源：广州乐居、黄埔观察、克而瑞

根据近日广州市国规委发布的最新城市规划，黄埔部分区域（九龙镇以南）与番禺部分区域（广明高速以北）首次被纳入广州主城区。

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本次被划入主城区的番禺的北部，包括长隆-万博、大学城、洛溪、大石，基本上是其经济最强势、人口密度最大的区域。

得益于发达的交通网络以及成熟的城市配套，虽然番禺没有像南沙一样得到政策支持，但其发展已比较成熟，部分区域房价在近年更是“破三冲四”。

而在千禧年时期，广州就已经高歌要东进。发展到今天，黄埔GDP紧追天河，排全市第二，加上政府扶持政策依旧向东部倾斜，不少网友都认为黄埔未来发展速度会比已到瓶颈的番禺要快。

在最新拿到开工纸的7条地铁线路里，有3条经过番禺；黄埔方面，未来仍以建设有轨电车为主，地铁23号线也有可能比原计划提前开建。

目前，番禺正在运营的地铁有3号线、2号线、7号线、4号线，而在最新拿到开工纸的七条地铁，有三条经过番禺，加上规划中的8号线南延段，未来番禺将8线齐发。

这3条新线分别为3号线东延段（番禺广场-海傍）、7号线二期（大学城南-水西北）、12号线（浔峰岗-大学城南）。

值得注意的是，7号线二期和12号线将贯穿番禺和黄埔。

自2017年底以来，黄埔在早前确定的远期规划地铁23号线的基础上，新增加了多条有轨电车线路。

到2030年，黄埔区将规划12条有轨电车线路，全长达221.3公里，基本覆盖了黄埔的各个片区。

目前有轨电车1、2号线已经动工，其中1号线预计2020年建成通车。而3、4号线目前尚无近期内动工的安排。

原属远期的有轨5号线，因为知识城的缘故，则有可能提前动工！据知情人士透露，有轨5号线目前已列入2018年建设储备项目，如顺利或将在年底动工。

▲黄埔有轨电车线网远景规划示意图（部分），注：具体线位及站点，以官方最新公布为准。此截图仅作参考，图中线位及站点不排除调整的可能。

地铁方面，根据2017年底启动的广州市轨道交通线网规划修编工作，行经永和的远期规划地铁23号线传出修改策略：从早前规划中的6号线二期延长线，变为独立线，起于海珠湿地公园附近的赤沙滘，终点为增城新沙大道，全长41公里。

另据地铁族论坛透露，可能受富士康项目以及天河岑村机场将要搬迁的双重利好，23号线极有可能比原计划提前开建。

▲网传调整后的23号线东部增城段走向，穿过巨无霸项目富士康产业园。来源/地铁族论坛

在最新公布的2017年全市各区GDP数据中，黄埔以3209.53亿排全市第二，仅次于天河，而番禺以1948.32亿排第四。

同时，黄埔2017年固定资产投资额排全市第一，番禺仅排第五。

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番禺东部，有集聚了台湾产业展贸交流中心、番山e谷等7个优质项目的番禺上市企业工业扩产（石碁）产业园，项目预计可实现年产值约百亿；

西部，总投资30亿元，旨在打造商业新地标的雄峰城已开业；

南部，总投资约40亿元，可容纳企业600家，将重点发展信息技术、电子商务、大数据等战略性新兴产业的海伦堡创意园（二期）已启动；

北部，总投资450亿元，预计每年新增20万辆新能源汽车产能的广汽智联新能源汽车产业园签约落户。产业园总体规划面积约7500亩（5平方公里），相当于20个鸟巢的大小，预计年产值1700亿元。

中部，中国首个以智能制造云产业为核心、年产值规模超千亿元、全球领先的智慧城项目——思科智慧城吸引大批企业落户，预计总投资1183亿元！

继2017年3月知识城南首个邻里中心动工之后，广州开发区在知识城再砸90亿元，建一个超大型综合体——知识城广场。

除此以外，根据今年广州市发改委计划，黄埔2018年重点建设项目共有325个，数量为全市之首，计划投资总额达2547.70亿元。

同时广州市2018年重点建设项目计划中对“IAB”产业诸多着笔，对“IAB”产业的投资总额近934亿元，占全市投资总额近37%！

而黄埔“IAB”产业的总投资额近400亿，占全广州“IAB”产业投资额近43%。难怪有人说，哪个区发展“IAB”产业的势头越猛，广州的未来就在哪里。

从整体上看，在去年全年，番禺网签均价为20579元/平，网签套数为7613套；黄埔为18110元/平，网签套数为16592套。

价格方面，番禺房价比黄埔高是显而易见的，且毕竟这是网签均价，今年番禺已经不乏一些4字头的高端项目，而黄埔区府板块3万+/平的楼盘也比比皆是。

网签套数方面，黄埔套数是番禺的一倍有多。

看完整体情况，我们再从投资角度看看此次番禺、黄埔被划分到主城区部分区域的情况。

本次总规划中番禺区北部被纳入主城的区域是广明高速以北，而广明高速以北的板块有南站板块、华南板块和大学城板块。

数据统计，南站板块一手住宅的价格复合增长率最高，达到了24%以上，而华南板块和大学城板块，则在17%-24%之间，这意味着南站板块近三年的投资回报率最高，当然华南板块和大学城板块的价格复合增长率在17%以上，表明其回报率的也是可观的。

图：南站板块、华南板块、大学城板块价格复合增长率情况

数据来源：克而瑞投资决策系统

由于南站板块和大学城板块近年土地成交较少，且出售的产品多以“330新政”受打击的公寓为主，预计未来几年一手住宅入市的产品较少。

相反，近三年（2016年1月-2018年2月）番禺成交的7宗土地（含纯住宅、商住、综合用地），便有6宗自华南板块，且有5宗在被纳入主城的范围内，如此看来，华南板块可期度要更高些。

本轮新的总体规划将黄埔知识城、长岭居、科学城、旧黄埔板块划入主城。

旧黄埔板块一手住宅（含普通住宅、别墅，下同）近一年的均价与过去第三年的均价相对照，价格复合增长率在3%-10%之间，增长相对较小，而其余板块均在10%-17%之间，价格增长水平较为可观。

图：黄埔各板块价格复合增长率情况

数据来源：克而瑞投资决策系统

总的来说，综合黄埔区已有、在建或规划的交通、生活等配套来看，知识城去年刚也接通地铁，且有科技创新产业布局于此，优势相当明显。

另外，科学城板块虽然开发所得利润没旧黄埔高，但其投资回报较后者高，另外，科学城板块与开发日渐饱和的长岭居相比，其有着地铁6号线和临近区政府生活配套较全的优势。

通过对比得知，同是被纳入广州主城区，番禺部分板块近年来房价复合增长率要比黄埔高。

所以，在番禺和黄埔多方因素PK后，你觉得谁更胜一筹呢？

广州乐居

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