太魔幻┃7大国际市场6个涨!2021预计还会涨10%?【深度】
据Rightmove数据显示,英国房价全年总体涨幅达6.6%,上涨了19,920英镑,可见今年英国房地产市场总体保持了上升的强劲势头。
印花税假期无疑增加了一些额外的动力,但是在7月份宣布之前,买家需求已经很高。也就是说,即便在政治和经济不确定性很高的情况下,房地产市场已经开始转趋稳定,有相当数量的人选择购买房产。
一起回顾:2020英国最值得关注的高端房产交易,深探商业精英、房产大佬们都买在哪?
54亿人民币:卡塔尔前首相谢赫·哈马德购入伦敦丽兹酒店(The Ritz London)。虽然买卖双方并未透露最终的成交价格,但据《金融时报》透露,伦敦丽兹酒店的成交价高达约6亿多英镑。 48.46亿人民币:新加坡富豪Ricky AU控制的鼎邦集团(Sun Venture)购入伦敦金融城的两栋写字楼1 & 2 New Ludgate。鼎邦是一家位于新加坡本土的房地产投资公司,专门从事各种形式的优质房地产投资。 44亿人民币:中国信泰资本联手美国房地产信托Omega全资买下了英国Healthpeak Properties 67处位于各地的养老地产。 35亿人民币:中国香港的房地产信托领展(Link REIT),购入伦敦金丝雀码头核心区的写字楼The Cabot。领展(Link REIT)是亚洲最大的房地产信托,这也将成为其在欧洲的首笔房地产投资。 22.8亿人民币:郑翼雄家族控制的香港永泰控股(Wing Tai)购入伦敦金融城的写字楼Athene Place。四大会计事务所之一的德勤(Deloitte)是该楼的唯一租客,因此这栋楼又被称作伦敦德勤大楼。该楼两年前的买入价仅为1.01亿英镑(当时买家利用脱欧不确定性购得),现在这一高达2.6亿英镑的售价意味着,该楼在2年时间里涨了160%,显示出疫情可能影响到了伦敦商业地产市场的交易量,但并没有影响到价格。 20.5亿人民币:香港富豪刘銮雄的弟弟“细刘”刘銮鸿,购入伦敦圣詹姆斯广场1号(St James’s Square)的英国石油总部大楼。 20亿人民币:中渝置地主席、有“重庆李嘉诚”之称的张松桥购入位于伦敦骑士桥地区、毗邻海德公园的超级豪宅2-8a Rutland Gate。这一金额打破了英国单栋住宅交易的成交纪录,英国史上最大单笔住宅投资就此诞生。 16.5亿人民币:曾经的全球首富、Zara创始人——阿曼西奥•奥尔特加(Amancio Ortega)竞购一栋位于伦敦西区的写字楼圣詹姆斯广场21号。 10.15亿人民币:香港豪门罗氏家族购入伦敦西区的写字楼——Endeavour House。早在2019年12月,建灏地产就出资1.3亿英镑(约合13亿港币、11亿人民币),收购了位于伦敦考文特花园的永久产权写字楼Orion House。 10.8亿人民币:香港天海集团创始人兼首席执行官王祖安,购入伦敦金融城写字楼20 Farrington Street。 2.4亿人民币:亚洲女模特Mandy购入英国历史文化遗产——埃赫斯特庄园 (Ewhurst Park)英国历史文化遗产——埃赫斯特庄园 (Ewhurst Park)。
看了这么多房产大佬都选择了在英国购置房产,你心动了吗?据Rightmove预测称,2021年英国房地产仍有机会,全国房屋平均价格将实现强劲的4%增长,毕竟住房一直是人们生活中的重中之重。
随着印花税假期截止时间临近,预计2021第一季度将迎来一波交易小高峰,目前已经有65万处物业正在交易进行中,而这一庞大的数字也与上个月持平。
不确定性在2021年仍然存在,但是住房需求和新的创业心态表明市场将继续跑赢大盘,与一年前同期相比,与房地产经纪人联系的潜在买家增加了53%。
据调查显示有充分的证据表明,人们将继续优先考虑住房需求,这是他们生活中的首要因素。
Rightmove财产数据总监Tim Bannister表示:“需求在2020年超过了供应,年初至今上市的房地产数量与2019年同期相比下降了0.6%,达成的销售数量增长了8.3%,2021年总体价格仍有进一步温和上涨的空间。”
Part 2 新冠疫情催生美国楼市热潮2021年涨势有望得到巩固
2020年美国房价截至9月概况,来源:Zillow
Part 5东京房产交易跃居榜首
2020年是前所未有的一年,由于疫情的肆虐发展,使得全球经济体受到严重打击,尽管如此,大多伦多地产的房市依旧在过去一年异常火爆!
2020年的总体房屋销量超过95,000套,是有史以以来总体销量第三高的年份!而年度平均售价更是更是创下了历史新纪录达到$930,000!
交易量方面:2020年销售总量达到95,151套,相比2019年的销售总量上升了8.4%。2020年12月销售量更是突破历史同期新纪录,12月大多伦多地区共成交7,180套现有房屋。相比2019年12月成交量4,364套,销售量增长64.5%。
总体来看,多伦多2020年房屋销量表现不俗,其中多伦多市周边单户住宅(single-family home types)表现尤为突出!
新盘上市方面:12月的新上市房源环比有所下降,由于二次疫情的爆发。以及12月进入年底,民众迎接圣诞节与新年的到来,所以房屋市场相对进入淡季。
虽然如此,12月份新盘上市方面相比去年同期有着较大的增长。2020年12月房源上市达5,865套,相比2019年12月上市房源增长66.1%!足以说明市场的火热!
市场活跃程度也有所提高,平均上市天数仅有24天便可售出房屋,相比起2019年12月缩减了5天。多伦多地产有价有市,给了卖家更多的动力,给了买家更多的信心!
均价方面:2020年房屋总均价创造历史新高,达到$929,699,相比2019年房屋均价增长了13.5%!2020年12月份整个GTA地区均价达到 $932,222 相比2019年12月份均价增长率达11.2%!相比11月整个GTA地区均价$955,615,环比有小幅度下降。其中多伦多周边市郊单户住宅(single-family home types)表现尤为突出!
市场细分方面:2020年12月,整个GTA地区在房屋类型销量,所有类型房屋在市中心与市郊均呈现上涨趋势!其中公寓涨幅有大幅度提高。而均价方面市中心公寓价格有所下降。
其中综合表现来看,市郊地区低密度独立屋销量最大,市中心公寓销量紧随其后。
416市中心地区:所有房型销量呈上涨趋势,其中公寓上涨75.9%幅度最为明显。联排别墅紧随其后,上涨达到60.9%。上涨幅度最小的为市中心独立屋,上涨41.9%。价格方面除市中心公寓,所有房屋类型均上涨。
905市郊地区:所有房屋类型销量与价格方面,均呈现上涨趋势!其中,联排别墅增长率最高,达到82.3%,公寓增长率紧随其后达到74.5%。均价部分在905地区所有房型均上涨。其中独立屋均价涨幅最大达到22.7%。
市郊销量与价格的上涨预示着人们从城市高密度中心公寓向郊区低密度住宅移动明显。
本月市中心公寓有着极大的销量上涨,有回暖迹象。但价格依然有所下降,说明部分投资者已经开始趁机投资市中心公寓,而刚需买家也在超低利率下趁机购入市中心公寓。
市中心公寓市场进入买家市场可能是短期现象。一旦进入COVID-19后时期,疫苗落地,出入境正常后,我们将开始看到更多的移民登录,留学生入境,探亲和旅游的开通,必定导致公寓需求增加,支持租赁和condo买卖市场的回暖。
总得来说,2020年大多伦多地区的房屋市场,春季期间由于疫情导致需求急剧下降,随后整个夏季和秋季房屋销售回升至创纪录水平。第三季度经济有所反弹,央行出台超低的借贷成本,以及云看房技术的使用推动了房屋市场的复苏!
过去一年中,多伦多周边地区物业销量疯狂增长,部分原因是多伦多一些大公司表示愿意持续远程办公。部分白领为换取更大的生活空间考虑购买市区内独立屋,半独立屋,联排别墅,或者考虑更远的城际火车可到达区域的低层物业,这也合理的解释了低密度物业销量的上升以及价格的增长并且带动了GTA地区的整体增长!
2020年大多伦多地区房市增长还是相当稳健,其中单户住宅(single-family home types)增长幅度明显,买家竞争激烈,导致价格大幅度上涨。而过去几个月公寓销售方面,市场需求较小,进入买家市场。
高收入,低利率,贷款通过比例高,给予了更多年轻人买自住物业的可能性。在封锁边界的疫情期间,旅游人士都无法到达加拿大,资金不入境,再次证明本地市场消化房源的强大能量。
根据加拿大地产商Royal LePage的最新预测,2021年加拿大住宅房价将同比上涨5.5%,达到746,100加元,加拿大大多数大城市的房价涨幅将高于全国平均水平。
由于新冠疫情影响,加拿大独立住宅价格一直攀升,从2020年下半年开始,加拿大住房市场需求超预期,加之住房供给缓慢,最终驱动房价上涨,这一趋势预计延续至2021年。
因此专家预测2021年独立住宅价格中位数将上涨6.0%,达到890,100加元。
虽然2020年公寓上升疲软,但专家预测2021年公寓价格中位数将小幅上涨2.25%,达到522,700加元。
在新冠疫情的低迷时期,悉尼房屋价值从高峰到低谷仅下降了-2.9%。而在10月中旬,悉尼住房市场转危为安,受到买卖双方信心的鼓舞,开始上涨。
截至2020年底,Corelogic报告其悉尼房价指数比去年同期增长+ 3.73%,其中房屋+4.95%和公寓+ 0.98%。
租赁市场的弹性不强,大部分下行压力来自公寓。
根据 Riskwise 的 Doron Peleg 的说法,悉尼预计将在2021年实现8%-12%的房价增长。他认为:在过去的三个月中,新南威尔士州住房市场的格局已从买方市场迅速转变为卖方市场。
仅在三个月前,悉尼的购房者处于稳固的地位,可以利用当前的市场状况。然而,情况已不再如此,买家情绪和清拍率急剧上升。
关于COVID-19,可能会在2021年推出几项疫苗接种,这为最终找到可持续解决方案提供了信心,因此,这将极大地推动经济增长。
由于一系列事件改变了房地产市场的格局,新南威尔士州市场很可能在2021年经历强劲的价格上涨,幅度在8%至12%之间。
从下图可以看出,2020年底的清拍率接近80%,在这个水平上,买家数量多于卖家数量不平衡会导致房价上涨。
同时,房地产交易量稳步上升。
早在9月,在悉尼房地产市场真正开始腾飞之前,Domain报道说 ,由于买方竞争使价格飙升,悉尼的大部分地区已经录得惊人的两位数房地产价格增长。
根据Domain资深研究分析师 Dr.Nicola Powell 的说法,供应不足,低利率以及希望扩大规模的未受影响的买家推动了价格上涨。
悉尼房地产买家因低利率,政府补贴和其他激励措施而受到市场的吸引。尽管房价很稳定,但悉尼一些地区的租金在过去一年中下降了。
租金价值降幅最大的是CBD和南悉尼地区,这些地区的租金价值比上一季度下降了4.1%。
下图来自Corelogic,显示了截至6月30日的最后一个季度的地区租金表现:
当前,随着经济衰退的结束,出现了快速经济复苏。创造了许多新的工作,有70%以上在疫情初期损失的工作已经恢复。
总体而言,悉尼房地产市场目前已从最低点开始上涨,但悉尼房地产市场的某些板块-比如CBD高层公寓市场可能在封锁解除前还将疲弱。
那么,在新的一年里,悉尼的住房市场将如何发展?这是去年底银行和专业机构发布的一些最新预测:
ANZ Bank 预测2021年悉尼房地产价值可能增长9%
风险预测悉尼房地产价值可能在2021年增长8-10%
NAB 预测悉尼房地产价值将在2021年增长4.4%
SQM预测2021年悉尼房地产价值可能增长7-11%
西太平洋银行预测悉尼房地产价值可能在2022-23年增长14%
不妨对新一年度的资产配置做出初步预判
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