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库存月报 | 12月成交“翘尾”不改库存上升， 三四线去化周期攀至19个月

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2022-06-26
收录于合集 #库存月报 23个
预判2022年，我们认为，狭义整体库存稳中有降，主要是基于供求疲软，成交回落幅度预期将大于供应，不同城市间分化将持续加剧
◎  文 / 克而瑞研究中心■■■ 




 指标说明

自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。



2021年12月，房企推盘积极性略有回升，供应环比上涨7%，成交随着迎来“翘尾”行情，同环比齐增，不过总体供过于求格局未变，狭义库存小幅微增至6.1亿平，成交“回暖”，去化周期由2021年11月末的16.95个月下降至16.41个月，显著高于2020年同期水平。广义库存重回高位，增至38.81亿平，潜在库存风险依旧较大。







商品房待售面积



跳增至5.1亿平
住宅增480万平居首、商办成交疲软

国家统计局公布数据显示，2021年12月末，商品房待售面积51023万平方米，比11月末增加858万平方米。其中，住宅待售面积增加480万平方米，办公楼待售面积增加94万平方米，商业营业用房待售面积增加46万平方米。事实上，2021年以来，整体库存延续稳中有降态势，6月小幅跳增后，7-11月持续回落，12月显著跳增至5.1亿平，同比增长3.5%。分业态来看，因年末房企业绩冲刺，推盘积极性较高，成交虽然迎来年末“翘尾”，但总体延续供过于求，导致住宅待售面积显著跳增，总量基本回归到今年7月水平；商办市场成交表现略显疲软，整体待售面积稳中有增，叠加疫情不确定性影响，使得后期去化压力依旧较大。






狭义库存



稳中有增至6.1亿平
二线同环比齐降，三四线涨幅居首

2021年12月，狭义库存延续稳中有增态势。据CRIC监测数据，2021年12月百城商品住宅库存量达到了61298万平方米，环比上涨1%，同比增长3%。结合楼市供求，12月迎来“翘尾”行情，供求皆有不同程度放量，房企推盘积极性略有回升，供应环比上升7%，同比仍下降32%，成交稳步上行，环比上涨24%，同比下降31%。不过整体市场仍延续供过于求格局，受此影响，狭义库存小幅微增，6.1亿平高位持稳。

不同能级城市环比变动不大，涨幅基本在3%以内，同比来看，一线同比下跌4%，降幅有扩大趋势，主要源于去年高基数影响；二线城市基本与去年同期持平，小幅微降2%；三四线库存压力稳步增长，同比上涨10%，在不同能级城市中居首。

具体来看，北上广3城环比变动不大，仅深圳环比出现大幅增长，主要源于本月供应显著放量，而成交则持续降温，新开盘项目平均去化率仅47%，即便是超级网红盘，也未能如期实现“日光”。为了争抢客户，在售项目加大促销力度，工抵房、首付分期等优惠频现，但并未收到很好的效果，部分滞销盘去化率低于10%。同比来看，上海的狭义库存显著低于去年同期，主要是基于市场韧性较强，居民购买力充裕，整体成交高位波动；北京供求持稳，整体库存变动不大。广州本月供应小幅放量带动成交回升，同比涨幅持稳6%。二线城市中，北部内陆城市诸如青岛、沈阳、太原、武汉12月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP4。多数城市库存量与上月相比变动不大，涨跌幅均在10%以内，西安库存压力激增，狭义库存环比上涨32%；同比来看，涨跌参半，涨幅超20%的主要是北部和中部等弱二线城市，银川、哈尔滨、南昌等，库存积压情况显著；南京、宁波等前期大热城市，需求回调加剧，同比涨幅也较大。与之形成鲜明对比的是，杭州、合肥、重庆、贵阳等去库存效果显著，同比下降均超2成，库存风险相对较小。三四线城市狭义库存同、环比均呈现涨多跌少，不同城市间分化持续加剧：钦州、临沂、衡阳、岳阳等城市主要源于历史遗留问题，库存基数较大，叠加成交转淡，使得狭义库存同比涨幅均在3成以上；而中山、汕头、惠州、东莞等东南沿海城市则主要受到政策“调控”影响，成交被抑制，数据实难反映真实的市场需求。此外，少部分城市诸如三亚、漳州、晋江、淮南、太仓等12月库存同、环比齐降，且同比跌幅均在30%以上，库存风险相对较小。

图2-3 2021年12月末商品住宅库存量同比上涨TOP20城市情况（略） 表2-1 百城2021年12月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略） 





库存消化周期



稳中有降至16.41个月
三四线19.31个月去化承压

纵观2021年全年，整体去化周期自下半年以来加速上行，12月，因成交迎来“翘尾”行情，因而去化周期稳中有降，由2021年11月末的16.95个月下降至16.41个月。不同能级城市持续分化，核心一二线市场韧性较强，成交热度延续，去化周期稳中有降：一线降至11.37个月，环比降幅达到7%；二线降至15.2个月，环比降幅达到5%。三四线库存积压现象较为明显，主要源于成交热度回落，去化周期达到了19.34个月，显著高于百城平均，去化风险浮出水面。

具体来看，一线城市分化加剧，北京去化周期超18个月，上海、广州、深圳则低于12个月，库存风险相对较小。变化趋势来看，北京、深圳均呈现同环比齐增，主要是受狭义库存稳中有增，成交热度回落影响。上海由6.12个月降至5.75个月，显著低于去年同期，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高，广州环比回落，同比持增，增幅达36%。30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛等6个城市库存消化周期超过2年，以北部城市居多，成交相对惨淡；四成以上城市去化周期降至12个月以内。从变化情况来看，商品住宅消化周期环比跌多涨少，同比则是涨多跌少，其中哈尔滨、兰州、呼和浩特等面临去化周期大于20个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，合肥、石家庄等得益于成交热度回升，去化周期同环比齐降。三四线城市形势更为严峻，去化周期高达19.34个月，环比与上月基本持平，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中27城去化周期已在20个月以上，其中淄博、临沂、烟台、防城港等内陆三四线主要是历史遗留问题，库存基数较大，整体成交转淡下，去化周期保持同环比齐增，而惠州、汕头、珠海、丽水、金华等则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至20个月以上。而桂林等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。

表3-1百城2021年12月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）
 





广义库存



环比跳增6%至38.81亿平
内陆弱二三线库存风险激增

广义库存本月稳步回升，2021年12月末达388137万平方米，环比上升6%，同比上涨4%。一方面狭义库存高位波动，另一方面，年末房企加紧业绩冲刺，现金流吃紧，加之东北冻土期来临，整体开工意愿稳步回落，从统计局数据来看，12月全国房屋新开工面积为16075万平方米，同比下降31%，较11月扩大了10pcts。不同能级广义库存均呈现同环比齐增：三四线环比上涨8%居首，主要源于12月土拍市场集中放量致未开工地块量大增，二线同环比涨幅均在5%-6%，库存风险基本可控。

一线城市中，上海、广州、深圳均保持同环比齐增，深圳涨幅最为显著，主要是受狭义库存激增影响；上海、广州本月均完成了第三轮集中土拍，土地成交量稳中有增，以此也带动了未开工地块量的攀升。与之形成鲜明对比的是北京，虽然广义库存环比持增，但仍低于去年同期，考量到成交热度延续，整体库存风险不大。二三线城市中，贵阳、大连、沈阳、唐山、株洲、石家庄、烟台12月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、蚌埠、岳阳、沧州、太原、淄博、兰州、宝鸡、哈尔滨、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过10%。不过相较于2020年同期，涨多跌少：以成都、西安、兰州为代表的弱二线城市和以保定等为代表的基本面较差的内陆三四线城市，同比涨幅均超15%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。部分东南沿海城市同样面临前期需求透支，潜在库存风险上升的问题，诸如镇江、云浮、芜湖等城市广义库存也出现显著增长。而部分城市诸如石狮、合肥、湖州、漳州、福州等广义库存显著回落，同比降幅均在25%以上。

表4-1 百城2021年12月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）

综上，12月楼市迎来“翘尾”行情，供求皆放量，但供过于求格局延续，由此拉动狭义库存稳中微增至6.1亿平，但去化周期显著小幅回落至16.41个月，广义库存再度跳增至38.81亿平，延续高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，12月狭义库存微增，但仍低于去年同期，去化周期1年左右持稳，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存波动不大；广义库存虽然同环比齐增，但涨幅基本在5%-6%持稳。三四线压力陡增，狭义库存同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，广义库存环比跳增8%，主要与地方政府供地规模放量密切相关。预判2022年，我们认为，狭义整体库存稳中有降，主要是基于供求疲软，成交回落幅度预期将大于供应，不同城市间分化将持续加剧：一线城市整体库存量有望持稳或小幅微增。主要是基于一方面今年以来一线土地成交量大幅上升，疫情不确定影响下，一线抗跌保值性显现，房企重回一二线战略意图明显，明年加大供应是大概率事件；另一方面，当前行情转淡的背景下，一线成交尚有支撑，中高端改善需求有望稳步释放，供应加大，成交高位波动也将使得库存量持稳或微增。而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如北海、防城港、宝鸡、连江等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。而就广义库存而言，仍将维持增势，主要是基于三四线整体工程进度放缓所致。一方面，房企现金流依旧吃紧，虽然信贷有放松征兆，但主要是针对居民端，因而房企开工意愿本就不会太强；另一方面，三四线抗风险能力较低，回款周期相对较长，明年房企推盘节奏会明显放缓，基于此，房企更加会倾向于选择推进核心一二线城市项目的工程进度。而对于广大三四线而言，未开工土地总建面会稳步上升，最终导致广义库存总量攀升。排版/土木


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