土地月报|成交规模环比下降,土地流拍指标仍在近一年低位(2022年7月)
本月土拍中优质地块数量仍在高位,房企参拍热情较高,其中上海、南京等均有多宗地块以高溢价或者上限价成交。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
进入7月份,随着重点城市二轮集中供地进入后半程,土地市场成交体量出现环比回落,市场热度指标亦稍有下滑,南京、重庆、长沙溢价率均不及上轮,无锡平均溢价率也在低位徘徊,导致本月平均溢价环比下滑,在二轮土拍供地质量上升和土拍门槛降低的“护航”下,流拍率虽略有上升,但对比近一年指标表现来看仍在相对低位。
供求:供求规模环比回落,平均楼板价创年内新高
热度:溢价回落流拍上升,南京、重庆溢价率均不及首轮
重点地块:上海、南京多宗地触顶成交,拿地企业仍以央国企为主
重点城市集中土拍冷热分化趋势延续,房企投资仍将聚焦于优质宅地
2022年7月,重点城市二轮集中土拍进入中后期,本月进行大规模土拍城市的个数较上月明显减少,导致本月成交土地规模较上月明显下滑。因南京、长沙等城市整体土拍热度偏低影响,市场热度也较上月微有下滑,平均溢价率环比下降1.1个百分点,土地流拍现象也因青岛等地流拍了较多商办用地而较上月有所增加。
联系各城市次轮集中土拍表现来看,冷热分化仍较为明显,不仅是城市之间,城市内部甚至区域内部也有分化趋势。在各板块的盈利空间均进一步拉升下,去化表现更好的核心板块成为房企投资的首选,区位相同下周转更快的纯宅地比商住用地更受房企青睐。在楼市销售仍未明显复苏的背景下,重点城市集中土拍冷热分化的趋势还将延续,流动性紧张下房企也仍将重点关注核心区优质宅地的投资机会。
供求规模环比回落
平均楼板价创年内新高
土地成交方面,截至7月26日,全国300城经营性土地6月总成交建筑面积为7803万平方米,环比6月下降41%,同比降幅不到五成,与去年同期差距小于上半年平均水平;成交幅数共计1412幅,环比降幅约40%,同比减少45%;成交总价方面,本月土地成交总金额3636亿元,环比上月减少31%,同比上升2.7%。因月内一、二线成交占比上升,广州、上海、南京等一二线城市月内均有集中土拍进行,致成交单价上升至4660元/平方米,同环比均呈上涨趋势。
溢价回落流拍上升
南京、重庆溢价率均不及首轮
另一方面,流拍率也略有上升。和上月相比,重点监测城市的土地流拍率上升至12.5%,环比增加了2.5个百分点,但仍在近一年以来的相对低位。在本月完成集中土拍的城市中,成都、南京流拍率均较首轮有所下降,无锡、重庆也实现了连续两轮的 “0流拍”,但广州、长沙因远郊地块相对较多,本轮流拍率均高于15%,导致7月流拍率环比略有增加。
上海、南京多宗地触顶成交
拿地企业仍以央国企为主
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