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企业月报|百强累计销售同比转正,核心城市城投托底减少 (2023年3月)

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2024-01-04
内容提要

• 百强房企3月业绩同比增长29.2%

• 仍有七成百强房企未拿地,城投托底比例减少

• 规模环比回升,但长期来看仍处于较低水平

• 折扣力度出现分化,早春、现房营销持续

• 碧桂园58个区域压缩精简至29个

• 宝龙商业新设6大城市招商中心,中骏商管首个创新奥莱开业



◎  文 / 克而瑞研究中心


01
合约销售

百强房企3月业绩同比增长29.2%

核心观点»»

1、2023年3月,TOP100房企实现销售操盘金额6608.6亿元,单月业绩同比增长29.2%,环比增长42.3%,同环比保持增长且增幅较上月提升。累计业绩来看,一季度百强房企实现销售操盘金额14827.7亿元,累计业绩同比转正,增长3.1%。整体来看,随着疫情管控全面松绑、企业供应自低位回升。一季度特别是春节以来中国房地产市场止跌回升,表现出稳步修复的行情。但目前需求端的购买力仍处在历史相对低位,市场热度和增长动能在二三季度能否得到延续,主要还是取决于行业预期和信心的修复情况。

2、目前的行业形势下,央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足,2023年房企格局将继续分化。从销售门槛变化来看,一季度TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长35.9%至452.7亿元。而TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛同比均有不同程度的降低,其中TOP50房企门槛同比降幅较高达17.8%。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低8.7%至25亿元。

3、具体从企业表现来看,2023年一季度超半数百强房企累计业绩同比增长,其中累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到38家。分梯队来看,TOP10梯队房企累计业绩同比增长的企业数量占比最高。央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化,表现出较强的抗周期韧性。其中,中海、华润、招商、华发、建发业绩表现突出,累计业绩增幅超50%;绿城、龙湖的累计业绩增幅也在30%以上。


02
企业拿地

仍有七成百强房企未拿地,城投托底比例减少

核心观点»»

1、3月份多个重点城市开启今年的集中供地,在供应“少而精”之下土地市场点状回暖,部分城市参拍房企急剧增加,并出现不少摇号成交地块。30家监测房企中有10家房企拿地,较上月增加2家。其中,值得注意的是,在1-2月没有拿地的中海、万科、华发也在南京、宁波、杭州分别摇中优质地块。30家监测企业3月土地投资金额451亿元,环比上涨28%,土地投资面积300万平方米,环比增33%。

2、七成百强房企投资仍停滞,核心城市城投公司比例降低。截止到3月末,有近七成的百强房企尚未有新增土储入账。拿地百强房企以销售TOP20为主,达到14家,拿地金额占百强的74%,由此可见强者恒强的格局并未改变。企业类型来看,呈现央国企强势、民企积极复苏的态势。此外,与去年相比,核心城市城投公司拿地比例大幅降低。 

其中销售TOP10央国企是土地市场的主力军,华润、保利、招商、建发、绿城等一季度拿地金额超过70亿元,同比来看,除保利、招商外,拿地金额普遍较去年同期下滑,拿地销售比低于0.1。民企中,以去年拿地积极的企业龙湖、滨江、伟星为主。一方面滨江、伟星持续深耕浙江、安徽市场,滨江一季度拿地金额近85亿,同比增长71%,另一方面龙湖也在核心城市多次参与摇号失利后,月末在深圳斩获两宗地。值得一提的是,过去一年多到处“托底”的城投公司今年在土地市场比例大幅减少。虽然在三四线城市依旧只能靠城投支撑市场稳定,但在核心22城市,城投拿地比例已经降至35%,为2022年以来最低,较2022年一季度高峰下降55个百分点。其中杭州、苏州、北京土拍几乎难见城投出现,甚至部分城市城投也参与了摇号。

3、集中供地、分散土拍成常态,城市分化加剧、谨慎预期不变。从一季度房企拿地来看,城市分化十分明显。首先是集中供地与非集中供地城市热度“冰火两重天”,核心22城参拍房企增多,投资信心显著提升,其余城市仍以城投为主;其次,核心城市热度之间、板块之间差异较大,广州、郑州土拍冷清,苏、杭等二线土拍热度较高。但从细分板块来看,这种回暖、复苏仍是点状的、局部的,分化预期强烈。预计短期内房企投资仍以谨慎为主,“换仓提质” 为先,重点投资城市聚焦在核心一二线以及部分有人口支撑、产业支撑且市场回暖更为明显的强三线。 

从今年预供地等变化来看,未来集中供地、分散拍卖将是主流。一方面是缓解企业拿地资金密集带来的压力,刺激更多房企参与到土地市场,另一方面也让企业有更多的选择空间和投资铺排。且从推出的地块来看,以核心区域优质地块为主,多频少量优质地将持续带动土拍热度向上,支撑土地市场持续回温。 

但值得注意的是,短期拿地主体仍旧会以央国企为主,且投资愈发集中,地价较高的真正优质地块即便是溢价率上限15%也会让部分企业投资“有心无力”,其中深耕房企增储诉求明确,将是土地市场不可忽视的力量。近期民企虽在土地市场开始崭露头角,但整体仍受资金限制,未来参拍热情、动力仍有待观察。


03
企业融资

规模环比回升,但长期来看仍处于较低水平


核心观点»»

1、融资总量:2023年3月80家典型房企的融资总量为608.93亿元,环比增加43.4%,同比减少31.3%。虽然当前优质房企及白名单房企融资开闸,但行业面融资仍未有全面回暖,融资规模虽然环比回升但长期来看仍处于较低水平。在融资结构方面,本月房企境内债权融资525.91亿元,环比增加36.1%,同比减少13.5%;境外债权融资12.78亿元,环比减少36.9%,同比减少88.1%;资产证券化融资为35.01亿元,环比增加94%,同比减少79.5%。

2、融资成本:2023年1-3月80家典型房企新增债券类融资成本3.98%,较2022年全年下降0.25个百分点,其中境外债券融资成本8.92%,较2022年全年上升1.87个百分点,境内债券融资成本3.62%,较2022年全年上升0.08个百分点。单月来看,3月房企融资成本为3.72%,环比下降0.41pct,同比下降1.1pct,本月没有房企境外发债,而由于本月境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、首开股份、华润置地、保利发展等国企央企,因此境内融资成本3.72%,环比上升0.17pct,仍然保持在较低的水平。

3、企业表现:本月融资总量最大的企业是万科,其融资总量为103.89亿元,主要是因为企业在本月完成了H股的配售获得了39.15亿港元的股权融资,同时还获得了68.25亿元的银行贷款。从企业梯队来看,2023年1-3月TOP10房企的平均融资额为19.6亿元,是所有梯队中最多的,同时TOP31-50的房企融资规模同比增加了25.63%,增加幅度最大。从融资成本来看,TOP10梯队的房企融资成本仍然最低,为2.78%,较2022年全年下降0.35pct,比融资成本最高的TOP51+的房企低1.58pct;不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.22pct,降幅最大。


04
营销策略

折扣力度出现分化,早春、现房营销持续


核心观点»»

1、市场处于修复行情,营销折扣有所收回。3月核心一二线和强三线领涨,但部分弱二三线城市成交环比转降,市场仍处于需求持续释放期。据CRIC监测,2023年3月重点30城供应爆发,环比增长164%;一季度累计成交规模上浮,同比上涨21%。从3月CRIC调研情况看,万科、招商、金地等头部房企均在不同区域推出营销活动,整体折扣回升至95折以上,仅少数清栋特价房折扣力度达到85折以下。

2、本月房企以“早春置业”、“现房营销”等主题活动积极造势,呈现营销节奏提前、大力去库存的特点。从CRIC监测情况看,今年的“早春置业季”提前1个月出现,主要由于今年过年时间提前,如雅居乐华东区域的“春季置业季”较去年提前17天。本月金地、龙湖、恒大、时代中国等房企均在不同范围推出了针对现房的营销活动,仍以较大折扣促进库存现房的去化,如时代中国广州地区现房最高优惠87折,雅居乐成都地区现房清栋最高优惠84折。

3、不同项目的营销力度将进一步分化,热销项目折扣逐渐回收,而现房、准现房折扣力度仍将持续。展望后市,短期来看,房企营销仍以观望为主,伴随重点城市的供应、成交的增加,热销项目的折扣收回,营销活动以红包、成交礼等为主,但对于已形成或即将形成存量现房的项目,以及部分弱二线市场对折扣回收敏感的项目或会逐渐恢复原有折扣。


05
组织动态

碧桂园58个区域压缩精简至29个

核心观点»»

1、组织调整方面:3月,随着杨国强交班杨惠妍后,碧桂园重磅组织调整如期而至。与过往区域大合并思路不同,本次碧桂园按照“优秀区域总裁管区域”的原则,实施区域总裁兼任方案暨从区域一把手层面下手,对区域总进行了“合并”。经过此次调整之后,碧桂园58个区域公司,由29位区域总管理,平均一人管两个区域。虽名义上这次没进行区域合并,但实际上区域已经减半了,58个区域压缩精简至29个。

站在人力资源角度,这是碧桂园对干部进行的一次年度人才盘点。一方面,选出一批“德才兼备”的管理干部,赋予其更大的权力和空间。另一方面,行业收缩期,市场机会减少,规模回撤,庞大的组织就成了成本负担,精简合并是必然的结果。经过此轮调整,与巅峰期相比,碧桂园的区域总裁数量,已经缩减70%。

2、人事变动方面:随着去年市场下行带来的行业人才溢出,华润置地、越秀地产等企业趁势引入不少优秀人才。旭辉江苏区域营销总董祝捷近期加盟华润,资料显示,这位女营销总早期在世联工作,2014年加入旭辉,2018年开始管理整个江苏区域的营销工作,4年多,累计帮助旭辉江苏区域达成销售及回款双千亿的亮眼业绩;继董毅之后,原金地商置华中区域总经理郭伟智也已加盟越秀,任职越秀集团北方区域董事长兼总经理。 

稳健类企业持续推进优秀人才吸收,一方面因为业务保持发展势头;另一方面是综合能力升级的需要。如华润是希望在市场调整期,引入一批“攻坚克难、善于打硬仗” 的管理人才,补强华润置地的相关专业能力,更好的参与市场化竞争。


06
战略动态

宝龙商业新设6大城市招商中心
中骏商管首个创新奥莱开业


核心观点»»

1、本月房企多元化主要集中在商业运营、物管方面,在租赁住房和代建等领域也有所涉及。商业运营赛道火热依旧,各大房企本月积极推进商业的开业以及合作,万达酒店与神州控股签订项委托管理合作协议,中骏商管创新奥莱首个落地项目在北京开业。物管领域3月有较多物管公司发布年报以及拿下签约项目,其中碧桂园服务2022年收入413.67亿元,目标今年收入和利润不低于10%增长。租赁业务方面,碧家成功签约广州UP智谷长租公寓项目。此外,代建领域,在绿城管理业绩会上CEO李军表示,目标在代建行业保持20%的市场占比,30%的渗透率。 

2、宝龙商业新增6大城市招商中心。3月16日,宝龙商业进行组织架构调整,增设6大城市招商中心。具体来看,宝龙商业原招商营运中心,将被拆分为“招商管理中心”和“营运管理中心”,同时,增设杭州、宁波、上海、南京、福建、山东六大城市招商中心,旨在充分发挥区域招商优势,进行针对性招商营运工作。在“重运营、强创新”的基础上,将招商作为核心重点进行的组织架构调整,将有助于宝龙商业构建品牌全域生态、搭建更强大的品牌矩阵,同时也将实现人员效能最大化,进一步全面提升宝龙商业组织效能。

3、中骏商管创新奥莱首个落地项目开业。3月17日,中骏商管创新奥莱首个落地项目——北京西长安中骏世界城开业。项目位于北京西部经济圈核心位置,项目2F与地铁S1号线桥户营站经连廊无缝连接,B1直通门头沟地区最大公交总站。该项目为城市TOD创新商业综合体,也是中骏商管布局首都北京的第二座中骏世界城。在商业模式上,北京西长安中骏世界城围绕“人、货、场”商业运营的核心,以「24H京西新奥莱」为项目特色,提出“线上&线下 24小时不打烊”的双线融合模式,进一步深化与品牌的合作。开业当天,北京西长安中骏世界城即实现客流超20万人次、销售近2000万元、累计注册会员人数超20万。


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