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日本央行（日银）实施了约三年的零利率以及后期的负利率金融政策，其银行资金的相当部分流入日本房地产市场，使日本楼市火爆升温，特别是以东京为主的大都市，公寓房火爆，成为牵引日本房地产市场的主力。

公寓房是牵引日本房地产的主力

2016年已只剩下数日，在此不妨回顾一下日本一年中房地产市场的动态行情。早前日本国土交通省发布了2016年7月份房地产价格指数。房地产价格指数是指将2010年的平均价格定为100，作为参考基准，然后其它时期的价格与其进行比较，来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

国土交通省的数据显示，2016年7月的房地产价格指数为106.7，自2013年3月以来已连续41个月保持上升，其主要背景是安倍经济学带来日本经济的复苏。

日本房地产市场，通常包括了公寓房、办公楼、独院住宅、住宅用地等方面。近年，房地产整体虽然在上升，但按分类来看，独院住宅、住宅用地在2016年7月份的价格分别为99.0和96.8，几乎持平，甚至略微下落，实际上与去年同期相比也是下降。

另一方面，公寓房的价格自2013年3月以来，表现出持续上涨的势头，2016年7月的指数为128.9，与去年同期相比也上涨了6.3%。可见公寓房是牵引日本房地产市场的主力。

日本房地产市场的地方差异

从各地区城市来看，公寓房价格上涨突出的地区主要是东北、九州、冲绳、北海道。其中，公寓房、独院住宅、住宅用地的价格指数同时超过100的地区只有东北地区。所有房地产价格指数都超过100的只有东京和爱知县，而包括日本关西中心城市的大阪，其独院住宅和住宅用地也处于下降趋势。

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公寓房价格上涨的原因

独院住宅、住宅用地价格下降的主要原因是日趋严重的少子化、老龄化造成人口减少加速。人口减少使整体房地产的住宅用地需求量减少，同时日本产业结构造成人口由地方向东京一地集中的现象严重。

而独院住宅多是在人口相对较少的二三线城市和地方城市。这些城市人口的减少造成独院住宅老朽和废房增多，下拉了房地产价格指数。而东京等一线大都市的住宅以大型公寓楼为主，人口从地方涌进，带来公寓房价格上涨。

带来房地产价格上涨的另一个原因是2011年的“3.11东日本大地震”后，东北地区的灾后重建规模宏大且持久，这造成人工和建材的费用上涨。据业界估算建筑成本上升了20%。

外国游客增加引发民宿热

近年，日本政府强化旅游业，曾树立2020年招揽2,000万外国游客的目标。但这一目标在2016年就被提前实现，于是重设2020年4,000万外国游客的目标。由于短期内外国游客的大量涌入，致使东京等旅游观光都市的宾馆频频告急，宾馆住宿费飙升。

在此背景下，日本政府开放了一般家庭住房用于宾馆性质营业的禁区，这种营业性质的家庭住房被称为“民宿”或“民泊”。由于民宿的利润远高于一般出租房，在负利率金融政策下，房贷利息也低，很快引发了日本房地产热。

同时，川普效应预计将带来日元走低的趋势，对台湾、香港、大陆等来说，日本房地产价格更显得相对便宜，日本房地产将吸引更多的海外人士。

配置日本房地产的注意点

上述统计数据显示，牵引日本房地产价格上升的主力是公寓房，但是激发公寓楼火爆的主要动力是负利率政策，但是目前川普效益带来经济上扬，被认为迟早会影响到日银的负利率政策。

尽管日本央行在12月的例行会议上，决定继续维持目前的金融缓和政策。即短期利率维持在负0.1%，象征长期利率的10年期国债的利率维持在“零”。不过何时迎来负利率政策的转折点也必将成为影响日本楼市行情的要素之一。

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