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上海老洋房40万元/平方米成交,刷新全国第一天价!!

2016-10-25 上海沃画报

上海沃画报最近被一个消息震惊了:上海老洋房今年6-8三个月内成交高达50多幢!其中巨鹿路一栋洋房以近40万元/平方米的成交价,刷新华侨城·苏河湾别墅34.49万元/平方米的记录,成为全国成交第一天价!

如果你觉得“50多套”毫不起眼,——那么,你一定不知道以下这组数据!



康平路191号,总价1.2亿成交


上海全市现存老洋房4000-5000幢,但90%以上归国家所有,而国有花园住宅2004年起就只租不售啦!上海私有产权的老洋房总共只有200-250幢,其中产权清晰、可出售的老洋房全市不超过100幢!修缮完好的不足50幢!


武夷路188号,总价1.1亿成交


回过头看开头的成交量数据,是不是觉得可爱多了?(数据来源于链家地产的不完全统计,“漏网之鱼”有多少不好说)仅3个月,上海可售的老洋房竟然有半数易主,老洋房市场简直就是被“横扫”了好吗?! 


乌鲁木齐中路“水晶宫”,总价1.5亿成交


巨鹿路老洋房刷新全国第一天价

在50多幢老洋房中,总价超过1亿的有7幢,9000多万的有4幢。成交单价最低的仅8万元/平方米左右,最高的则近40万元/平方米,同样是老洋房,单价相差近30多万也是没谁了!



新华路151弄1号,总价1亿成交


所有成交的老洋房中,最耀眼的要数邬达克在上海的处女作:巨鹿路886号,洋房总价1.25亿,单价高达33.3万元/平方米!然而,这并不包括地价!!


巨鹿路886号,建筑大师邬达克的成名作


按规定,住宅性质的老洋房首次出售,需要缴纳70年的土地出让金。土地出让金的计算,一般以地段和面积(占地、建筑两者取其高)合算,一般1-3万元/平方米,上海老洋房土地出让金一般是总房价的10%左右。



巨鹿路886号内部


巨鹿路886号建筑面积375平方米,花园面积500平方米,土地出让金高达2500万元,老洋房的单价高达40万元/平方米!分分钟超越华侨城·苏河湾成为全国成交第一天价有木有?!



巨鹿路886号阳台


这批成交的老洋房中不少是以公司名义购买的。据说这些公司都是因为业主被“限购”,为了不用“离婚”且名正言顺获得购房权而专门注册的。公司购房,税费远远高于个人,无论交易还是持有,成本都很高,绝对真爱粉!



巨鹿路886号花园小品


被奉为经典,却也曾惨淡度日

说老洋房是上海滩最经典的住宅类型,应该没有人反对。想当年,能住上洋房的,哪个不是呼风唤雨的达官显贵、商人巨贾;又有哪一栋老洋房身上不承载着一两个上海滩的传奇故事?不止经典,还不可复制呢! 




然并卵,过去的十多年间花园洋房市场一片惨淡……年成交量大多只有2-3幢,成交量最多的2009年也只不过10幢左右!其实喜欢老洋房的人不在少数,但要顺利买下老洋房,除了限购,还有一堆麻烦事呢……



交易周期长:解放后老洋房收归政府,直到80年代才归还有地契等房屋证明的老洋房私有。由于年代久远以、洋房产权混杂及家庭成员财产分配不均等诸多问题,老洋房交易过程那叫一个复杂,交易周期很多甚至长达3-4年!



价格难界定:老洋房很难有准确的市场价来评估,几乎都是一房一价,即便在同一区域,地段优劣,房屋硬件状况、花园大小、周边环境、房屋的历史与故事以及是否出自大师之手,都能让价格相差十万八千里,怎么判断很烧脑!



额外成本高:购买老洋房,除了购房资金,八成以上还得准备一大笔土地出让金;如果想自住,那还得准备一大笔房屋修缮金,总体来说,成本比购买新房多出真的不止一点两点,没点实力和魄力,真心下不去手啊。




从100万到1亿,这个涨幅有点牛!

老洋房允许在市场上销售的时间并不长。1998年交易才真正开始,近十年才逐步活跃起来。这十几年间,虽然老洋房的市场惨淡,但这并不妨碍老洋房在涨价的道路上越走越远!




延庆路149号,总价 9000万成交


老洋房进入市场初期,作为“又老又旧”代表,当时的总价只有100-200万元左右,主要是港台同胞购买。再看看现在,位置好一点,有点历史人文背景的洋房,总价上亿的比比皆是,18年涨100倍,不要太牛掰!



严家花园,6年间涨7亿!


老洋房中涨价涨得最经典的,应该是严家花园,从2009年盛大网络首席执行官陈天桥2.8亿入手,到2016年对外报价10亿,几乎是一年涨一亿,见多识广如Shanghai WOW!,看到这架势也是惊呆了!



如今,老洋房在多数人的眼中已经不是居住功能的载体,而是作为上海滩不可复刻的历史记忆,承载的是老上海的情怀,更多的人开始收藏老洋房。“藏品”这一身份,恐怕要让日后老洋房的价值更加难以界定了!



最后,为小伙伴们附上我大魔都目前在售的几幢顶级老洋房信息,感兴趣的可以加资深老洋房经理人@Frankie yan了解相关情况,微信号:frankhfyan



严家花园

总价:10亿


地址:愚园路699号



严家花园是建于1920年的英式花园洋房,占地8.5亩,建筑面积约1570平方米,花园面积近5000平方米,2009年盛大陈天桥买下后重新修缮,然后涨疯了!


永嘉路569号

总价:2.2亿



永嘉路569号是1925年由法国赉安洋行建筑设计公司设计的独栋花园洋房,占地面积833平方米,建筑面积285平方米,建筑保存得很好,基本维持原貌。



新华印染厂

总价:2亿

地址:榆林路43、47、59、63号


新华印染厂建于1927年,是简化的古典主义样式建筑,建筑面积2982平方米,花园面积1000平方米。虽然年久失修,但沧桑之外也十分大气,细节精美。


周信芳故居

总价:1.8亿


地址:长乐路788号


长乐路788号是1930年建成的欧式独栋洋房,产权面积760平方米,花园面积200平方米,是京剧艺术大师周信芳的故居,也曾是葡萄牙驻沪总领事的寓所。



常熟路182号

总价:1.8亿



常熟路182号是一栋英式风格的独栋洋房,占地面积579平方米,建筑面积479平方米,花园400平方米,修缮完好,非常漂亮。



新乐路16号

总价:1.6亿 



新乐路16号是1923年建成的纯白色独栋老洋房,建筑面积540平方米,花园面积200平方米,带200多平方米花园和80多平方米露台,在一众色彩艳丽的老洋房中显得很特别。


文内图片来源于网络

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