作者：尚松

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条之规定：“……土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费”，土地使用者（主要为施工企业或个人）一般都会与土地所有权人代表（一般为有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会）或土地使用权人（主要为村民，以下用“村民”代称）签订临时用地合同，实践中，围绕临时用地合同，土地使用者、土地所有权人与村民之间往往会发生各式各样的纠纷。

根据最高人民法院颁布的《民事案件案由规定》的规定，临时用地纠纷属于“第四部分合同、无因管理、不当得利纠纷”之“十、合同纠纷”中的“78、临时用地合同纠纷”。

截至2017年9月3日，威科先行法律信息库中临时用地合同纠纷（以下简称“临时用地纠纷”）裁判文书共计505份。其中，判决书209份，裁定书287份，决定书2份，调解书4份，其他3份。

笔者选取临时用地纠纷一审判决书为研究对象，经过筛选，最终有效判决书为193份，其中，基层人民法院一审判决数量为140份，中级人民法院二审判决数量为33份，再审判决数量为20份。

1、临时用地纠纷地域分布

笔者以基层人民法院140份一审判决为例，贵州省以53份判决位居首位，远远高于其他省份；吉林省、河北省、山西省的判决数量均为10到20份；辽宁省、陕西省、湖南省等地判决数量均为个位数，甘肃省、安徽省等地目前尚未有公开的临时用地纠纷判决。

2、临时用地纠纷时间分布

2014年以前，我国法院的裁判文书尚未大规模在互联网上公布，因此，在此期间，可搜集到的案例并不多。

从下表的趋势线可以看出，自2014年起，临时用地纠纷呈现稳步上升的趋势：2016年，临时用地纠纷一审判决数量为32份；2017年，截至9月3日，已公布的判决数量就达到了55份。

3、原被告主体身份分析

以基层人民法院140份一审判决为例，原被告身份见下图所示。

其中，村民与土地所有权人代表的诉讼纠纷中，村民全部为原告，主要争议为土地所有权人代表未按照临时用地合同足额、按时分配临时用地补偿款；土地所有权人代表与土地使用者的诉讼纠纷中，土地使用者全部为被告，主要争议有未支付用地补偿款、土地未复垦等。

4、临时用地纠纷类型

临时用地纠纷主要围绕临时用地合同的效力、履行展开，笔者研究的140份基层人民法院一审判决中，涉及的主要纠纷类型如下：

合同效力纠纷，主要是指土地所有权人代表要求确认临时用地合同无效。

补偿标准纠纷，主要是指村民（或土地使用者）认为临时用地合同中约定的补偿标准过低（或过高），要求调整合同约定的补偿标准。

用地补偿款支付纠纷，主要是指村民要求土地使用者按照合同约定的标准支付用地补偿款，或土地使用者要求村民退还多付的用地补偿款。

复垦纠纷，主要是指村民或土地所有权者代表认为，土地使用者未按照法律规定或合同约定对土地进行复垦，或复垦达不到要求，而要求土地使用者限期进行复垦或支付补偿款。

土地用途纠纷，主要是指村民认为土地使用者未按照合同约定的用途使用土地，要求解除合同或支付补偿款。

用地面积纠纷，主要是指村民认为土地使用者超范围占用土地，要求腾退多占土地或支付补偿款，或土地使用者认为村民交付的土地面积不符合合同的约定，要求村民退还多付的补偿款。

用地期限纠纷，主要是指村民认为土地使用者超期占有土地，要求腾退土地并支付补偿金。

地上建筑物纠纷，主要是指村民认为合同到期后，土地使用者未按照约定对地上建筑物进行清除，要求限期清除并支付补偿金。

村委会补偿款分配争议，主要是指村民认为，土地使用者将土地补偿款支付到村委会后，村委会未按期、足额将补偿款分配给村民，要求村委会支付补偿款。

5、原告胜诉情况分析

（1）如下图所示，就笔者研究的140份基层人民法院一审判决，法院全部或部分支持原告的判决（以下简称“胜诉判决”）为115份，驳回原告诉讼请求（以下简称“败诉判决”）的有25份，原告胜诉率82.14%。

（2）不同主体提起的诉讼，其胜诉率也不相同，详情见下表：

（3）不同类型的纠纷，其胜诉率也不相同，详情见下表：

6、二审改判情况分析

在笔者研究的193份临时用地纠纷判决中，二审判决数量为33份，二审的判决结果全部为驳回上诉，改判率为0。

1、土地使用者与村民、土地所有权人代表三方签订临时用地合同。

三方主体共同签订临时用地合同有以下优势：

（1）避免临时用地合同无效

根据《土地管理法》第五十七条之规定，土地使用者应当与土地所有权人代表签订临时用地合同。但若土地使用者仅与土地所有权人代表签订合同，可能会导致合同无效。在[2015]河民二初字第25号、[2015]河民二初字第22号、[2015]河民二初字第24号判决书中，法院均支持了村委会要求确认合同无效的诉讼请求。

（2）避免村委会截留补偿款，阻碍施工进展

在原告刘兴义与被告国营辽阳县峨嵋经济林场、第三人辽阳电能发展有限公司临时用地合同纠纷一案中，因国营辽阳县峨嵋经济林场违反合同约定，擅自截留临时用地补偿款，致使村民将林场与土地使用者告上法庭，增加了土地使用者的额外成本。

孟宪崎律师在《建设工程临时用地合同实务中必须关注的五个问题》一文中也论述到“在实务中，如果仅与法定主体签约，可能发生村委会挪用、截留补偿费的情况，村民误解施工单位，阻碍施工进展；如果仅与村民个人签约，将导致合同无效。我们的解决方案是，若土地为村民个人承包，将法定主体与村民个人均列为合同主体，这样既符合法律规定，又达到村民知情，消除误解和阻工隐患。”

2、参照当地政府规定，合理约定补偿标准。

临时用地的占地补偿标准与复垦补偿标准应参照当地政府的规定，合理约定。

若土地使用者与土地所有权人代表或村民约定的补偿标准过低，土地所有权人代表和村民起诉要求提高补偿标准，可能会获得法院的支持，如唐光新与河北华北石油工程建设有限公司临时用地合同纠纷一案（[2017]黔0403民初386号）中，法院以显失公平为由，要求土地使用者支付临时用地合同确定的补偿标准与政府规定的补偿标准之间的差额。

若土地使用者与土地所有权人代表或村民约定的补偿标准高于政府补偿标准，土地使用者在签订合同后后悔，起诉要求村民退还多于政府补偿标准的部分，可能不会获得法院支持，如原告松原市电力工程总公司诉被告李国芹临时用地合同纠纷一案（[2015]前民初字第4443号）中，法院以协议是双方当事人自愿达成的，不违反法律强制性规定为由，驳回了土地使用者要求退还补偿款的诉讼请求。

3、临时用地合同应确定土地四至范围。

在使用临时用地前，土地使用者应与合同相对方提前确定好地上、地下土地的使用范围。

若在签订临时用地合同时未确定土地四至范围，则土地使用者的权益可能难以有效保障，典型案例见石瑞勤与王常良临时用地合同纠纷一案（[2015]甘民初字第7282号）。

4、临时用地合同应约定自动续约条款。

《土地管理法》第五十七条之规定：“临时使用土地期限一般不超过二年”，但是，临时用地的实际使用期限可能与预期判断并不一致。在笔者研究的7份超期用地的案例中，土地使用者的败诉率为100%，因此，作为土地使用者，应提前规划好2年期限或合同约定的期限到期后，还想继续占用土地的问题。

孟宪崎律师在《建设工程临时用地合同实务中必须关注的五个问题》一文中给出的建议为：“在临时用地合同中将可预见的超过期限，即二年以后的期限，约定为续用期，到时合同自动履行，可将超过期限的补偿费约定为续用期的费用，同时或者分期支付……这种解决方案产生的效果是，稳定了与土地所有者（经营管理者）和村民的关系，降低资金成本，使施工进度减少干扰，得以顺利进行。但是，从严格的法律角度讲，这个方案是擦边球。”

5、土地使用者应严格履行合同，避免诉讼。

从上文不同主体的胜诉率结果可知，村民作为原告的胜诉率为94.5%，土地所有权人代表作为原告的胜诉率为84.62%，土地使用者作为原告的胜诉率0。因此，对于土地使用者来讲，应聘请专业律师起草临时用地租用合同，做好临时用地法律风险防范。

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