林采宜：学区房=强地产风险+教改风险，建议远离
楼市在经历2016年的一轮暴涨之后，2017年伊始，多地出台楼市调控政策，楼市进一步收紧，为贯彻落实国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控精神，部分地区相继出台调控加码措施。
对此，林采宜表示，“房地产的限购政策能够对一线城市，尤其是限购城市短期的房价波动有一定的抑制作用。但是长期来看，房价的影响因素主要还是看供求关系”。
在林采宜看来，房价的影响因素要看两端，首先要看需求端，例如当地人口结构的变化；第二要看供给端，主要是国家的土地政策。
其中需求端的一个主要因素就是人口因素，包括人口的增长、人口结构的变化，以及人口的流动。一个区域人口结构的变化取决于两个因素，一个是人口的自然增长，另外一个就是人口的流动情况。
人口流入的城市，即便它的人口自然增长速度很慢，人口增长速度也很快。比如上海的本地人口是负增长，但是其人口流入速度非常快，人口增长还是很快。反过来像那些二三线城市，人口自然增长速度并不慢，但人口流出速度非常快。
针对供给方面的政策，林采宜指出，过去我国限购政策就只限制需求一端。现在供给方面的政策也逐渐多了起来。
近日，住房城乡建设部和领土资源部出台了《关于加强近期住房及用地供给治理和调控有关工作通知》，明确对于房地产库存消化周期低于6个月的，要增加土地供给。所以，从供求两端来调整土地的市场供求，对房地产的平稳发展还是会有一定作用。
政府给过热的房产市场降温的举措似乎已经有了成效，中国大城市飙升的房价增长已经放缓至接近停顿的状态。近日国家统计局指出，2016年11月份，在北京、深圳、上海和广州等“一线”城市，新建住宅价格增长大幅度放缓，涨幅较10月份仅高了0.1%。
北上广深等一线城市的楼市是中国楼市的风向标。北上广深的房价走势是中国整体房价走势的指示器。北上广深房价不跌，中国房价上涨的趋势难改。尽管不同城市房价涨跌的原因往往不同，但如果不考虑时滞因素，从整体看，一二线城市和三四线城市的房价走势必然是趋同的。
对于未来一线城市房价的走势，林采宜认为，一线城市房价应该不会大跌，相对会比较坚挺，但是在供需政策导向下，大涨也很难。所以如果要炒房地产的人应该会比较谨慎。谨慎预期应该对房价的上涨会有重大的抑制作用。
未来上海房价会媲美东京房价吗？“这得看整个经济的变化。影响房价有两个因素，一个是经济发展结构的变化，第二个是人们消费观念的改变”。林采宜说。
一些城市“学区房”价格不断上涨，“学区房”越来越成为教育竞争的符号。有的城市“学区房”价格，已经炒到了令人不可思议的程度。近日，北京楼市调控重拳频出，遏制炒房，剑指天价学区房。微信朋友圈热传一篇独白——《再见北京》吸引了众多目光——一位中产代表，北漂成功典型，原本打算用500万给6岁儿子购买学区房，却遭房东临时加价30万，遂愤怒而决定移民美国。
对于学区房房价疯涨问题，林采宜表示，"学区房是一个阶段性的现象，它其实是目前教育体制下的一个产物。如果教育制度改革，私立学校放开，就没有学区房这一概念了。好的老师都会流向私立学校，私立学校不在乎你住在哪里，只要你交得起学费"。
事实上，学区房房价疯涨以及将来私立教育的崛起，实际上都是教育资源向富人配置的一种表现。对此，林采宜认为，现在学区房就相当于教育与房地产的绑定，这是一种畸形的现象，不会长久。教育作为重要的公共福利资源，它有它的市场配置机制。将来教育跟房子一定会解绑，随着教育体制的改革，学区房现象终将成为历史。
针对中产阶级天价购买学区房的现象，林采宜如是说，“如果是我，我更愿意让我的孩子去上国际学校。买学区房的钱其实足以上国际学校。我个人认为国际学校的课程设置，以及教育水准，在国际上应该是偏高水平的”。
那么，学区房有什么风险？在林采宜看来，学区房的巨大风险在于，将来一旦教育体制出现改革，学区不再存在，学区房的价值也就一落千丈。学区房的价值本来就是教育资源赋予的，一旦教育资源的优势丧失，附加价值就没有了。
因此，林采宜建议中产阶级尽量远离学区房。房地产本身就是高风险行业，而学区房是强地产风险上面叠加教育体制改革风险，具有双重风险。如果你想让孩子接受更好的教育，国际学校是一种考虑。
此外，中产阶级是一个很大的群体，每个人偏好不同，每个家庭的资产结构也不同，很难做一个笼统的资产配置建议。所以对于中产阶级如何配置资产的问题。她建议，适度的美元资产应该是值得拥有的。
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