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日本首都圈房价一年暴涨36%、东京23区暴涨50%,新公寓均价突破1亿日元!

葛佳明 华尔街见闻 2024-01-02
日本房价似乎已经走出了“失去的三十年”。
12月20日,日本调查公司不动产经济研究所公布的统计结果显示,日本首都圈(东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县)的新建公寓平均售价达到了8250万日元(约合410万元),同比涨幅达到36.7%,时隔2个月再次上涨,创出11月单月历史新高。
其中,东京都23区的新建公寓平均售价高达1亿2811万日元(约合640.4万元),同比上涨50%,也是自今年7月以来,时隔4个月再次突破1亿日元;23区以外的东京都内新建公寓价格上涨15.6%至5062万日元。
但不断上涨的房价正影响着日本居民的购买力,调查显示,11月日本首都圈新建公寓的销售量为2743套,比去年同期下跌4.3%,且连续2个月低于去年同期,也远低于预期的4000套。
其中,东京都23区销量同比上涨8.4%达到1029套,23区以外的地区上涨63.4%为446套,神奈川县增长3.4%,千叶县增长了12.7%,埼玉县的销量则同比下跌68.9%,为197套。
不仅是新房,首都圈的二手房价格也在刷新历史新高,根据日本房地产调查公司东京KANTEI公布的数据显示,10月二手公寓(家庭住宅)平均希望出售价格,东京都心6区(千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区)为每70平方米1亿791万日元(约合人民币520万元),环比上涨1.8%,连续9个月刷新2002年开始统计以来的最高价。


日本房价为何上涨?
媒体分析指出,推动日本房价上涨的因素有很多,比如,土地价格、建筑成本的持续上涨、豪宅楼盘接连发售,还有一点不可忽视的——是海外投资者的购房需求。
首先,土地价格上涨推动了日本新房价格的上涨,日本国土交通省9月19日公布了2023年的全国基准地价,包含住宅用地、商业用地等在内的全用途平均地价比去年上升1.0%,连续第二年正增长。
另一方面建筑成本的上涨,由于日元持续贬值,不同于成屋,新屋对于原材料的成本更加敏感。日元经历持续贬值,叠加2020~2022年大宗商品价格处于高位,日本建筑成本大幅攀升。而2020~2022年高成本的楼盘在完工后,于2023年推出,直接导致房价提升了一个台阶。
此外,海外投资“涌入”日本房产对于抬高日本房价“功不可没”,贬值的日元“换购”升值的房产,对海外买家而言这是一笔有吸引力的投资。日本央行一直维持低利率和超宽松货币环境,日元在2023年相对美元持续贬值,对于美国投资者来说,“日本房产”颇具吸引力。 
媒体报道称,美国黑石集团在日本拥有超过一万亿元的不动产,包括投资公寓、办公楼和数据中心;新加坡投资资金QIP于6月上旬推出了以日本大城市住宅为投资对象的基金,投资总额达4千万美元。
有观点指出,明年美元结束加息周期,日本央行退出负利率政策,共同刺激日元反弹,哪怕融资利率小幅上升,但对比起全球的高息金融杠杆,日本“低息洼地”的属性仍十分突出。
在外国投资者评选的2023年《亚太地区投资目的地有吸引力的城市》排名中,东京连续第四年排名第一,超过新加坡、悉尼等地。
与此同时,东京人口持续净流入也成了推高东京房价的因素,数据显示,日本人当前有1亿2200万人而生活在东京都的人口已经超过3800万,占比接近30%。在日本12年人口负增长的大背景下,东京人口依旧保持净流入,这也就解释了东京都23区的新建公寓价格居高不下的原因。
对于2024年的日本房价,分析师指出,随着日本进一步限制卡车司机和建筑工人的日常工作时间,劳动力成本将进一步增加,这将转嫁到住宅上,必然导致房价进一步上升。
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