斥资13.8亿入股，平安不动产助攻花样年龙华旧改
“二次创业”浪潮下，花样年还想做大湾区旧改之王。
近日，花样年控股（1777.HK）发布公告宣布，旗下全资附属公司深圳市花样年地产与深圳盛远企业管理有限公司、项目公司签订合作协议，共同开发深圳玉石新村旧改项目。
花样年公告
据此，盛远同意认购项目公司的新增资本及提供股东贷款，总金额约13.81亿元，包括9.7亿元的股权投资，即1345万元注册资本以及9.57亿元的增资溢价，剩余4.1亿元为股东借款。
不过值得注意的是，这笔共计13.81亿元的投资也附带了具体的回购条件。根据公告，在日后旧改物业出售95%后，花样年将对盛远的股权进行回购，价格为未售物业的估值，上限为15亿元，具体回购价格由双方认可的估值为准。
花样年拉来平安不动产引资
据公告显示，盛远企业管理有限公司为平安不动产实际控制公司，项目公司则为花样年的间接非全资附属公司，即深圳市玉石房地产开发有限公司（简称“玉石地产”）。深圳商事登记薄显示，深圳玉石地产成立于2013年10月，目前法定代表人为许国栋，认缴注册资本约为3900万元。
在11月7日完成增资及进一步注资后，玉石地产已由深圳市花样年地产、盛远及玉石物业分别持有约35.7%、34.3%及30%。而在此前，深圳市花样年地产持有玉石地产股权为70%，虽减持了近一半股权，但目前仍为第一大股东。
此次花样年与平安合作开发的深圳旧改项目——深圳玉翠社区玉石新村的物业项目，位于深圳龙华街道办事处玉翠社区玉石新村，占地面积约21万平方米，总共划分为505块宅基地。资料显示，玉石新村项目最早于1991年开始规划建设，一年后就已开始陆续进行销售，但截至到烂尾，总售出的地块都不到总地数量的五分之一。
在玉石新村共建楼房181栋中，就有多达近70栋烂尾楼，其中很大一部分原因是由于当年许多业主在购置土地后，就遭遇了金融危机的冲击和宏观调控，在资金链出现问题的同时，随着政策的不断调整，玉石新村被划分为违建房屋，烂尾楼建设问题逐渐被搁置。
此后在经过了长达9年烂尾楼问题严峻、相关隐患居多的玉石新村，终于在2017年1月正式被纳入龙华土地整顿试点，2018年4月开始启动综合整治；到了去年11月，玉石新村10栋烂尾楼才被部分拆除，总拆除面积达到约2900平方米。
上市十周年，花样年要做大湾区旧改之王
今年刚满上市十周年的花样年，起步于1998年，总部设立于深圳。2009年11月，在香港联交所主板成功上市。花样年旗下业务涵盖金融服务、社区服务、物业国际、地产开发、商业管理等八大增值服务领域。目前，已成功进入北京、上海、深圳、天津、东莞、惠州、成都等一、二线区域核心城市。
在今年8月份的业绩会上，花样年首席财务官陈新禹就曾表示，“花样年的目标是要成为大湾区的旧改之王，将会一直专注大湾区的旧改项目。”随之陈新禹也进一步透露，花样年在今年内会有比较集中的释放，而大湾区的旧改计划作为目标，将成为日后花样年土地储备的实力现状。
对此，今年5月，花样年正式成立了城市发展运营公司，主要负责城市更新项目的主要运作。截至目前，花样年在湾区已有39个城市更新项目正处于不同的发展阶段，其中22个项目位于深圳，覆盖福田、罗湖、南山等城市核心重点区域，并已布局惠州、东莞、中山、佛山、广州等城市，预计规划总建筑面积约1672万平方米，储备总货值约3526亿元。
值得注意的是，在这些城市更新项目中，花样年预期未来3年有20个城市更新项目可转化为开发用地，预计供地总建筑面积约631万平方米，供地总货值约1334亿元。而在3个月前的业绩会上，花样年董事会主席潘军也信心十足地表示，“未来这些项目都会带来利润”。
此次花样年与平安不动产所合作开发的玉石新村项目，也被透露出正处于开发阶段，且在2022年将可转化。其中，预计总建设面积约近53万平方米，总货值约为170亿元，可以说，占花样年未来3年供地总货值不到七分之一。
此外，在融资方面，针对城市更新业务方面，花样年也曾表示已有专门的团队与相关金融机构，为其城市更新业务“输血”，并标明在未来甚至会出现城市更新业务反哺城市开发业务前期拿地的资金。
不过，由于旧改容易面临资金压力和漫长博弈的局面，也难免花样年引入平安不动产入股共同开发项目，日后在其一臂之力下，花样年或许能减少部分资金周转压力，尽可能保证玉石新村项目正常开展运营。
力争对标TOP20，花样年年底加紧销售
值得注意的是，在今年力争对标TOP20房企的花样年，业绩方面仍然稍显平淡。据2019年上半年财报显示，2019年上半年花样年录得总收入85.8亿元，同比增长65.1%，净利润约为2.4亿元，同比增长35.6%；毛利约为25.8亿元，同比增长92.5%；毛利率为29.6%。
截至前十个月，花样年最新已累积的物业销售额为约264.2亿元，相应已售建筑面积为约239.9万平方米，对比此前业绩会透露的2019年花样年全年业绩目标增幅为20%-30%而言，今年花样年将完成近360亿元销售额才能确保完成任务。在2019年还剩2个月左右的时间里，花样年势必将加紧持续销售。
目前，花样年在深圳在售项目为花样年家天下，位于大鹏新区，规划打造成涵盖商业、住宅社区。一期已于2017年开盘，成交均价在3.8-4.2万元/平方米；二期于2019年5月获批预售许可证，均价3.7万元/平方米，推出586套住宅，目前仍然在售中，而项目三期则也已开始动工。
此外，花样年在深圳还有一个待建项目为坪山世界塑料厂一期项目，目前处于签订土地出让合同阶段，是花样年与旭辉集团合作的项目之一，总建筑面积约33万平方米，属于住宅、商业综合体，预计入市销售时间为2020年。
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