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“报复性”旅游开始,运营民宿比开酒店更赚钱?

王艺 创业邦 2023-03-05

除了瑞幸、喜茶,精品民宿也成了加盟大热门。

作者丨王艺

编辑丨海腰


毫不意外,全国各大景区,人头攒动。


文和友排队4000多桌,进徐闻港的车流从高速堵到市内,高铁因超员报警无法开车。


相对应的,酒店的价格堪称疯狂。1500一晚的如家,2000多一晚的汉庭,接近3000一晚的亚朵,比比皆是。


一些游客因价格太贵,只能在洗浴中心过夜。


民宿的价格同样高昂。


三亚,北戴河,丽江,大理等地的民宿爆满,之前两三百一晚的民宿,春节期间普遍上千。


2023年,旅游业确定回暖。作为一种门槛不高,对普通人友好的业态,加盟民宿是不是一门能赚到钱的好生意呢?



自己有房

不如交给专业公司托管经营


“经过一场疫情,行业中的公司已经死得七七八八,像我们这样能坚持下来的,还在做全国性业务的公司已经很少了。”


这是大象民宿副总裁、COO石晋被问到民宿托管运营行业现状时,回复给记者的一句话。大象民宿成立于2016年,如今在北京、上海、杭州、重庆等城市管理着1500多套房源,仅石晋所在的重庆地区就有220多套房源。


大象民宿主要做的是城市民宿。和乡村民宿以旅游度假和本地游客为主的客群不同,城市民宿的主要客群以商旅人士和外地游客为主,房源也更为分散。


因此,大象民宿非常注重收房前对房源的“考核工作”:他们在每个城市都圈定了一定的范围,不在此范围内的房子就意味着地理位置欠佳,就不能接收。


除了在选址上有要求,在户型和房内设施方面,大象也制定了一系列的考核标准:这套房子是两居室还是三居室、通风采光如何、墙面地面状况如何、空调能否使用、下水道是否堵塞、厨房燃气是否有安全隐患……


从房源开发到装修改造、实地经营和品牌推广,大象民宿在民宿托管运营每一个环节都制定了严格的SOP,并且利用这套SOP实现了经营利润的最大化。


“有些公司赚的是品牌的钱,有的公司赚的是供应链的钱,但是我们不一样,我们赚的是经营的钱”,石晋说,“像我们做得更多的是非标品,把房源分为了毛坯房、精装房、居家房和老破小四种不同的类型,每一种类型都有不同的硬装和软装标准,装修出来的风格也不一样。”


大象民宿部分设计


和大象民宿类似,花筑也是主打“千房千面”的民宿托管运营商。2016年去哪儿网内部孵化了旅悦项目,后业务独立为旅悦集团,获得了携程的战略投资。同年7月,花筑品牌诞生。


花筑的“加盟”模式,和大象民宿的“托管”模式有些许类似,都是会帮助业主进行选址、设计、装修、系统建设、筹开等步骤;


但与纯托管模式不同的是,加盟模式更强调“品牌赋能”——针对那些现成房屋的业主,花筑会在进行品牌赋能的同时,帮助他们进行线上的运营和线下经营管理工作,以确保花筑品牌下每一家门店服务的标准化。


花筑磐安磐山云隐民宿


花筑旗下分为三个子品牌“花筑”“花筑悦”和“花筑奢”,分别主打中档和高端民宿。中档品牌“花筑”的平日客单价在300-500之间,高端品牌“花筑奢”的客单价则在千元上下。


以浙江金华的磐安磐山云隐民宿为例,其建在山崖上的无边泳池极富特色,客单价能达到2000-3000;其在宁波的花筑奢·胡陈粮仓民宿也以极具特色的粮仓改造房实现了1000-2000的客单价。目前,花筑奢是花筑旗下盈利能力最好的子品牌,花筑奢全国门店规模已经超过150家。


花筑奢·胡陈粮仓民宿


尽管以加盟和品牌授权为主管理模式,但花筑的品牌加盟费用并不高,每间房的加盟费用是5000元,有效期为五年,并且还推出了续签免费的政策。


背靠携程和去哪儿网两大OTA巨头,花筑在数据方面占据明显的优势:他们开发了阿拉丁大数据选址系统,会根据人流热力图帮助加盟商进行大数据的精准选址,其独有的XPMS民宿管理系统也可以根据市场的行情,及时告知民宿运营者价格调整、活动报名等信息。基于这套数字化运营系统,花筑能够让民宿主实现运营效率和经营利润的最大化,进而获得公司分成的稳定增长。


和花筑同样以规模和运营取胜的还有斯维登。斯维登集团的前身是2011年创立的“途家自营”,2015年,斯维登业务开始与途家网进行拆分,并独立运营,2018年斯维登集团正式成立。


与线上预订平台“途家”相比,斯维登定位于线下运营机构,专注于运营和管理连锁化的民宿、公寓和别墅,旗下拥有斯维登设计师之家、斯维登月租、斯维登欢墅、斯维登精品公寓、斯维登度假公寓、斯维登服务公域等数十个住宿品牌,在全球250多个目的地运营着超过60000套房源。


斯维登产品矩阵


斯维登是行业内最早一批实行房屋托管模式的企业。途家及斯维登集团联合创始人罗军曾多次在公开场合提出,斯维登的底层逻辑是分享经济,也就是帮助业主进行房屋托管,利用其自研的“跑道系统”进行科学的排房、定价等操作,让业主的房屋在空余时间也能得到充分的利用,发挥最大的价值。


斯维登城市民宿


值得一提的是,斯维登并不像大象一样会从头到尾负责一栋房子的设计和施工,而是更多采取“轻资产运营”模式。


通过他们积累的大量数据反哺业主,指导其进行房屋的设计和硬装,最终斯维登只在软装上做一些改动。



交给独立团队运营也不错


如果说大象、花筑和斯维登都是民宿托管运营行业体量较大的头部公司,管理的房源多,产品标准化程度也较高,那么在这些公司之外,一些更具特色的“小而美”民宿托管公司正在野蛮生长着。


民宿小叔就是其中一例。


2014年,小叔在成都开了一家自己的民宿,由于装修精美、风格独特,他的民宿吸引了不少客人前来入住,其中相当一部分客人变成了他的粉丝。


随着入住的客人越来越多,有不少客人想跟他学习怎么开民宿,还有不少人想请他给自己的闲置房屋做民宿设计。


看到了市场需求,2017年,小叔开设了自己的微信公众号,时不时发布一些室内设计的文章,开始在网上教人做民宿。


2018年,他又开了自己的设计公司,开始承接一些民宿设计的订单。直到2019年,他成立了酒店管理公司,开始帮助一些客户做民宿的管理和代运营。


在这几年间,小叔管理的民宿越来越多,还吸引了一些加盟商。他给自己的第一间民宿取名“7号下午”,该品牌又在之后的几年内陆续在成都、桐庐、大同等地以加盟的形式开出了多家分店。


在“7号下午”之后,小叔又陆续给“看那星河”“幻岛”“后院”等民宿品牌和“鹿鹿里”民宿花园餐厅做了设计和托管服务——


比如7号下午主打城市里的异域风情,拥有摩洛哥、孟菲斯、格雷姆洞穴等不同设计风格的房间;位于内江的“看那星河”是一家主打自然景观复刻的设计师民宿,其网红房间“赤古意境”“纪念碑谷”等网红房间的设计都源自民宿小叔团队。


7号下午民宿 图片来:民宿小叔


看那星河民宿丨图片来源:民宿小叔


小叔团队会在考察地理位置和房屋构造后,给客户出具一套包含选址、取名、设计、装修、运营的综合规划方案,民宿上线运营后,通过向业主收取利润分成(20%-30%)的方式赚取收益。


以泸州市携程网排名第一的雲栖·泸州之巅泊野酒店为例,这家酒店原本是一家定位高端客群的野奢度假酒店,但由于地理位置较为偏僻的原因,一直订单较少、门可罗雀。


在小叔团队接管运营后,该酒店在两个月之内从订单量几乎为零上涨到了在抖音上卖出200多个订单,且都是客单价高于1000的房间。


雲栖·泸州之巅泊野酒店丨图片来源:携程网


小叔本人并非设计专业出身,但是在民宿行业做了多年之后,他培养了一个专业的民宿设计师团队,也会对所有的作品进行亲自把控。


鹿鹿里民宿花园餐厅内景


桐庐7号下午民宿


天府机场幻岛民宿


青城山一墨青城民宿


在民宿小叔看来,一家好的民宿最重要的是要“有亮点”,有可以吸引年轻人的“新、奇、特”的属性。


“目前来看,大部分民宿不具备代运营的条件,70%以上的现有民宿在硬件、软件、地理位置和设计方面都是很普通的,我们更喜欢承接的是那些本来就有一定亮点和基础的民宿,这样做运营会简单一些。”小叔说。


同样从事民宿设计和代运营的还有设计师方凯。


方凯毕业于中央美术学院的空间设计方向,毕业后,出于对建筑和民宿设计的热爱,他开了自己的民宿设计公司“安屿”,承接一些乡村民宿的设计和改造工作。


有院以后·之北


在方凯经手的项目中,有著名的网红民宿、位于三亚西岛的有院以后·之北,还有常年爆满的、位于北京延庆的网红民宿蒲里日记·处暑、蒲里日记·冬至等。他是民宿圈子里小有名气的设计师,从业四年来,已经参与了上百家民宿的设计和建造。


蒲里日记·处暑


蒲里日记·冬至


“民宿是一个很难赔钱的生意形态”,方凯说,“民宿赚的是三个端的钱,第一是经营端的钱,也就是正常的经营利润;第二是房租端,很多时候你租了这个房子,过几年你不想做了,想把房子转让出去,这时候你还能赚一波房租上涨的差价;第三是转让端,民宿转让时,除了房租,还会有一大笔转让费,这个时候民宿主还能再赚一波钱,有时候转让费就能把亏损给赚回来。”


与民宿小叔不同,方凯只做乡村民宿。在他看来,比起城市民宿,乡村民宿是一种更适合小团队、也更容易赚钱的民宿形态。他给记者列出了乡村民宿比起城市民宿的三点优势:


  • 首先是租金便宜。城市民宿一般分布在一二线城市,租金贵,且在北上广深这样寸土寸金的大城市,房屋的租期有限,一般能拿到两年以上的租期就不错了。而乡村的宅基地一般都是20年起租,每平方米的租金也相当便宜;


  • 其次是集中度高。城市民宿有的位于居民楼,有的位于写字楼和商圈,地理位置分布过于分散,不方便管理;乡村民宿一般是位于山野、景区周边的独栋民宿或者民宿集群,分布更为集中,更加好管理;


  • 最后是入局门槛低。乡村民宿房量少、投入小,独栋民宿也能实现盈利,对普通人比较友好;城市民宿由于租金高、布局分散等特点,需要付出较高的拿房和运营成本,因此必须做大体量、通过公司化、规模化的运营,才能摊平成本、扩大利润。


“一般来说,一个乡村民宿的平均入住率如果能达到30%,就能打平成本了;达到40%,就能实现小赚;达到70%的话,基本上一年就能回本”,方凯说,“而民宿正常说来都是五年左右才能回本,一年回本属于现金流极好的项目了”。



民宿比酒店潜力更大 


在采访过程中,我们问了很多住宿行业的从业者一个问题:未来几年,是开民宿更赚钱还是开酒店更赚钱?


几乎所有的受访者都不约而同地给出了回答:开民宿更赚钱


数据也给出了答案。前瞻产业研究院数据显示,2015-2019年我国酒店业市场规模总体呈逐年增长态势,但增速逐年放缓。2019年我国酒店业市场规模为5386亿元,同比增长只有2%,2020-2022三年的疫情更是对酒店行业造成了重创。



同时,中国饭店协会发布的《2022中国酒店业发展报告显示》,2022年,中国酒店业占整体住宿业务的比重是70%,市场空间已经接近饱和。


图片来源:中国饭店协会《2022中国酒店业发展报告》


反观民宿,增长却相对猛烈:前瞻产业研究院数据显示,民宿的市场规模目前处于百亿量级,2019年民宿市场交易规模突破200亿元。与同属于住宿领域的酒店市场相比,后者的市场规模在5000亿量级左右,巨大的住宿需求是行业发展的基础,民宿市场未来还有较大的增量空间。


2019-2020民宿房源总量(万套)丨图片来源:前瞻产业研究院


民宿市场处于不断加剧的增量竞争阶段,目前市场集中度低,没有龙头垄断。


另外,目前我国的民宿主要集中在低端市场,中高端民宿的数量较少,属于蓝海市场,有较大培育空间,可能成为未来市场争夺的主战场



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