（原创）中国住房空置率有多高？房价还会涨吗？
欢迎点击上方文琳行业研究 关注！
中美贸易战、世界杯球赛，我以为大家都很关心，却发现留言说今年大家只关心房价。的确房价突如其来的长势和股市突如其来的暴跌，对于广大百姓来讲已经彻底懵了。
今天楼市的重磅消息，对于炒房者及某些特殊人群来说，这无疑是一个巨大的噩梦。据央视新闻，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
我们看房价涨势主要关心利率、政府调控、市场预期等因素，但一个最简单、最实用的因素却被淡忘了，那就是市场上的房子到底是多少！
房子也是商品，买的人多了会涨，反之会跌，这么简单的供需关系相信大家不会不知道，但却不被人们使用，根本原因在于信息不对称，比如你去买商家的商品，需求看得一清二楚，但商家到底有多少商品，你不知道，所以有时价格往往是虚高。
我国不动产登记体系进入全面运行，这就意味未来中国的房产透明化，谁有多少房产，有多少房产闲置，一直搞不清的住房空置率等等一系列问题会随不动产信息管理的全国联网落地清楚。
那么中国现在到底有多少住房？够不够住？房价是张还是跌？今天我们用住房空置率来谈谈未来房价。
对于空置房率，一直没有权威的数据，官方公布的统计数据只有商品房待售面积，它说的是开发商已经建好的准备要出售或出租的房子，包括以前年度竣工和本期竣工的房子。
但是商品房待售面积只能测量增量房子的空置率，而存量房子当中的空置率到底是多少却没有统计到。
所谓住房空置率正确的解释：某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。不包含已出租的房子。
国际上的住房空置率是以所有的房屋数量为分母，以出租租不掉、想卖卖不出的房屋数量为分子，得出的数据。
空置率越高，房屋使用率就越低，房屋泡沫越大。空置住房占用的银行贷款属于资本闲置，降低了金融市场的效率。空置率反映出居民投资房地产多少是基于自住性需求，多少基于投机性需求。
前段时间刚刚退下来的中财办副主任杨伟民直接揭开了中国地产金融化、泡沫化背后的残酷真相。
他说房地产行业——风险累积，近期又乱象丛生，成为最容易引爆风险的定时炸弹，行政性措施已经不能根治。
他说国企——如果不清理死窟窿就没有水支撑新的经济活动。他说地方政府——正在变换花样的举债
他说金融部门——如果金融部门孤军奋战其他部门袖手旁观这场战役是打不好的。
引起媒体广泛关注的是，他提到了中国房地产最敏感的神经——中国到底这么多年建了多少套房子？中国住房空置率有多高？
他说：我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场，但是底数不清怎么调控？像GDP不清楚怎么调控经济？
没有给出确切的数据，但按照他的说法，中国目前的空置率显然是要高于13%的。
中国目前没有进行房屋进行大普查，空置率确切的数据并不能找到，对于中国的空置率各路人马说法明显不一，但都认可在10%的幅度以上。
国际货币基金组织（IMF）副总裁朱民曾2015 年春会期间表示，中国楼市的首要问题是空置率太高，空置面积高达10 亿平方米。
中国地产市场中空置率具体是什么水平，目前没有太权威的数据。但有一些零散的研究统计结果，我们列出其中的几个。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告表明，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看，三线城市住房空置率最高，为23.2%；一、二线城市分别为21.2%与21.8%。城镇空置房为4898万套。
这一报告发布后曾经引发了大量的争议，地产大炮任志强直接炮轰——通过相关的数据计算可以发现，绝不可能有5000万套或更多的空置房。
腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22%，二线城市24%。
2016年年初，在房地产去库存被上升到国策之时，中央党校教授周天勇老师也有一个测算，2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。从经济学角度来看属于没有消费和就业人口的空壳住宅资产。
今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文说：2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%至20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
从日本经验来看，经历过地产泡沫和老龄化严重的日本，空置率近年来一直处于高位。数据显示，2017年第一季度首都东京23区的空置率相对最低，达到12%，而埼玉县甚至超过了18%。大阪的空置率较健康，为8.6%；而近期有汽车产业和人口迁入的福冈，其房屋空置率为11%，甚至比东京略低。
我们再看一下美国的数据——根据美国人口普查局的数据，2017年第一季度最新的全美出租空置率为7%，而自住房空置率则降到1.7%，低于2016年第四季度的1.8%。
如果按照国际通行做法，我国的空置房率确实偏高，有的数据甚至已经到了商品房严重积压区。
那这样意味着什么？这预示着中国房价将要见顶了吗？
那不一定，中国的住房空置率偏高这是事实，但不意味着房价见顶，按照上面专家的预测，2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，2015年底预计，我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间，但依然出现了2016年一二线房价的暴涨以及2017年三四线的大涨。
从空置率来看，中国房地产空置率比较高，积压严重，三四线城市高于一二线城市。三四线城市的空置率问题严重，一线城市相对好些。高空置率：一线过度投机，三四线过度建设。
对于中国的房地产来讲，并非简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩，房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后，就可以享受大城市的更多政府保障，且能够分享其丰富的教育及医疗资源。
我国无论是前100名医院还是前100名高校，都明显集中于大型城市。要享受优质的医疗和教育资源，就要买就近的商品房和学区房，这就使得处于城镇化顶尖的一二线城市房子依然是紧俏，有些学区房是老旧危房，房价却高得出奇。而人口不断流出的三四线城市则是供大于求，房子面临积压的风险。
中国目前依然处于城镇化进程中，人口老龄化和人口低出生率，存量下的人口流动会让高级别城市人口增速大于房子供应量，结果就是中国处于金字塔上端的房子继续上涨，下端的房子会滞涨。
当前地方政府纷纷利用人才引进、户籍改革等措施变相突破房地产限购调控，对有限的居民杠杆来源——有购房资格和能力的韭菜展开争夺，又继续炒高资产泡沫。这就是近期各地抢人大战引起房价突飞猛进的原因。
数据显示：2017年，中国人口城镇化率58.52%，户籍人口城镇化率42.35%，无论是人口的城镇化，还是户籍的城镇化都没有达到80%，这个数值被认为是城镇化的顶端的比率仍有很大的上升空间。
人口的城镇化会带来增量的人口，表现为当地人口地净流入；户籍的城镇化表现为城市内部人口结构的变化，即越来越来的人口进入城镇获得房票。
所以按照中国目前城镇化率1%的递增幅度，中国中心城市（省级以上）至少还有十几年的人口净流入期，对应的就是对房子的需求量越来越大。
而从住房供应上看，随着城镇化的逐渐深入，大城市新增用地逐渐少，开始进入存量房时代，2016年7月，北京房屋总成交2.9万套，其中，新房成交0.7万套，二手房成交2.2万套；从15个热点城市中，二手房/新房成交量比值由2提升至4。
存量房时代的到来意味着大城市可供出售的住房更多只能从存量房腾挪，结果是快速消化目前的空置房。
所以以中国房子空置率高企预言房价见顶这是伪命题，对三四线城市或许有效，对一二线城市不会管用。即使接近城镇化末端也很难见效，因为住宅土地由地方政府供应，当大量的需求追逐有限的资源时往往表现为上涨。
比如说中国香港，都说它人多地少，但香港实际的所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地仅占7%，这是香港房价居高不下的重要原因。
稳定房价说难很难，说简单也很简单，只要做到房子供需数据的完全透明，只要做到土地供应不搞饥饿营销，只要把住房保障和住房市场厘清边界，房价自会回归理性。在房子基础数据残缺不全的情况下，就会出现人为制造短缺的各种恐慌，从而导致房价非理性上涨。
这一轮调房地产控应如何进行？
依照上述推算，那么影响房价的最核心变量，应不是住房供应或者土地供应。而在中国住房空置率如此之高的背景下，这一轮调房地产控应该如何进行？
全国政协经济委员会副主任委员杨伟民在陆家嘴论坛上发表演讲时表示，前期房地产市场积累了一些风险，近期乱象丛生，目前在行政性措施已经不能根治这些乱象，所以必须在六方面同步加快改革：
第一，改革政府垄断，既要在现有的渠道增加住宅用地，也要扩大住宅用地的供给。城市居住用地总量偏小，比例偏低，难以满足人们对美好生活的需要。我们经常说调结构，不仅要调整产业结构，还要调节空间机构。这是解决高地价的根本。
第二，改革房地产商垄断住宅供应的体制，应该增加市场供应主体，允许小城市和小城镇的自然人合作建房。而现在只是允许了建租赁房。
第三，改革售多租少的租赁结构，实行租、购同权制度，降低资金收入的税费。租赁市场重点不应该放在新建多少租赁住房上，而是通过税收等经济办法，使空置的存量住宅进入到租赁市场。
第四，改革房地产税。
第五，改革住房公积金制度。对自愿缴存的给予低息贷款等支持，有利于减轻企业的负担。
第六，改革农村土地制度，改革农村集体建设用地的产权制度。改革农村宅基地建设，因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区了30%左右。比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多，这是一种资源的极大浪费。应该加快推动城乡人口和土地的自由流动。允许农村人进城落户，这样才能建立城乡一体的购房制度，土地制度，户籍制度，最终才能够形成现代市场体系。
中国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比高度老龄化、少子化、城市化的日本还要高，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。杨伟民建议加快住宅租赁市场立法，实行租购同权制度，通过税收等经济办法鼓励空置存量住宅进入租赁市场。
接下来怎么办，拭目以待吧！
文琳编辑
版权声明：我们致力于推送优秀文章的精选、精读。部分文章推送时未能与原作者取得联系。若涉及版权问题，敬请原作者联系我们，我们将及时做出处理。
为便于研究人员查找相关行业研究报告，特将2018年各期文章汇总。欢迎点击下面红色字体查阅！
今日导读：点击下面链接可查阅
公众号 wenlin-yd：文琳行业研究
公众号 wenlin-zx：文琳资讯
公众号 ：文琳阅读