作者：柯谈 

来源：柯谈地产观（ID：lincokk）

路走的多了，你就知道坑在哪里。女人看的多了，你就知道美在哪里。房子买的多了，你就知道销售和中介如何骗你。啥叫专家，一辈子只会做一件事，其它啥都不会，这就叫专家！

我人生中，最不相信两种人：一是股评节目里的股市砖家，能把马后炮打的天衣无缝、不露破绽的都没几个，别说给人荐股了，纯属瞎扯。二是纸上谈兵的房产砖家，自己从来都没买卖过房子，就在网络中给人指指点点，误人子弟。

媒体的作用就是推波助澜、添油加醋，好就把你捧上天，坏就把你送地狱。今天你飞黄腾达，你就是在世活佛，明天你贪污腐败，你就是万人唾弃。

1964年12月，我们小分队在滇西北找矿。小分队一共8人，其中4名警卫战士每人配备一支冲锋枪。一天，出发前，一位纳西族老乡搭我们的车去维西。那天路上积雪很大，雪下的路面坑洼不平，车子行驶一段就会被雪坞住。我们不得不经常下来推车。就在我们又一次下车推车的时候，一群褐黄色的东西慢慢向我们靠近。我们正惊疑、猜测时，纳西族老乡急喊：“快、快赶紧上车，是一群狼。”司机小王赶紧发动车，加大油门……但是很不幸，车轮只是在原地空转，根本无法前进。这时狼群已靠近汽车……大家看得清清楚楚——8只狼，个个都象小牛犊似的，肚子吊得老高。战士小吴抄起冲锋枪，纳西族老乡一手夺下小吴的抢。比较沉着地高声道：“不能开枪，枪一响，它们或钻到车底下或钻进树林，狼群会把车胎咬坏，把我们围起来，然后狼会嚎叫召集来更多的狼和我们拼命。”他接着说：“狼饿疯了，它们是在找吃的，车上可有吃的？”我们几乎同声回答：“有。”“那就扔下去给它们吃。”老乡像是下达命令。从来没有经历过这样的事，当时脑子里一片空白，除了紧张，大脑似乎已经不会思考问题。听老乡这样说，我们毫不犹豫，七手八脚把从丽江买的腊肉、火腿还有十分珍贵的鹿子干巴往下丢了一部分。狼群眼都红了，兴奋地大吼着扑向食物，大口的撕咬吞咽着，刚丢下去的东西一眨眼就被吃光了。老乡继续命令道：“再丢下去一些！”第二批大约50斤肉品又飞出了后车门，也就一袋烟的工夫，又被8只狼分食的干干净净。吃完后8只狼整齐地坐下，盯着后车门。这时，我们几人各个屏气息声，紧张的手心里都是冷汗，甚至能够清晰的听到自己心跳的声音……我们不知道能有什么办法令我们从狼群中突围出去。看到这样的情形，老乡又发话道：“还有吗？一点不留地丢下，想保命就别心疼这些东西了！”此时，除了紧张、害怕还有羞愤……！作为战士，我们是有责任保护好这些物资的，哪怕牺牲自己。但是现实情况是我们的车被坞到雪地里出不来，只能被困在车里。我们的子弹是极有限的，一旦有狼群被召唤来，我们会更加束手无策。我们几人相互看了一眼，迟疑片刻，谁也没有说什么，忍痛将车上所有的肉品，还有十几包饼干全都甩下车去！8只狼又是一顿大嚼。吃完了肉，它们还试探性的嗅了嗅那十几包饼干，但没有吃。这时我清楚地看到狼的肚子已经滚圆，先前暴戾凶恶的目光变得温顺。其中一只狼围着汽车转了两圈，其余7只狼没动。片刻，那只狼带着狼群朝树林钻去......不可思议的事情发生了……不一会儿，8只狼钻出松林，嘴里叼着树枝，分别放到汽车两个后轮下面。我们简直不敢相信自己的眼睛……这些狼的意思是想用树枝帮我们垫起轮胎，让我们的车开出雪窝。我激动地大笑起来……哈……哈……刚笑了两声，另外一个战士忙用手捂住了我的嘴，他怕这突兀的笑声惊毛了狼。接着，8只狼一齐钻到车底，但见汽车两侧积雪飞扬。我眼里滚动着泪花，大呼小王：“狼帮我们扒雪呢，赶快发动车，”车启动了，但是没走两步，又打滑了。狼再次重复刚才的动作：“先往车轮下垫树枝，然后扒雪……”。就这样，每重复一次，汽车就前进一段，大约重复了十来次。最后一次，汽车顺利地向前行了一里多地，接近了山顶。再向前就是下坡路了。这时，8只狼在车后一字排开坐着，其中一只比其他7只狼稍稍向前。老乡说：“靠前面的那只是头狼，主意都是他出的。”我们激动极了，一起给狼鼓掌，并用力地向它们挥手致意。但是这8只可爱的狼对我们的举动并没有什么反应，只是定定地望了望我们，然后，头狼在前，其余随后，缓缓朝山上走去，消失在松林中......看完不忍思考：连凶猛的狼都懂得报恩，我们是否应该反思自身？自诩为“万物灵长”的人类，我们是不是应当让这个世界充满爱？

我们这个社会始终缺乏的就是客观和理性，不带任何褒贬的看待人和事。所有事情都要急功近利的做到超负荷，涸泽而渔，不给自己，也不给别人留任何的空间和余地。

楼市里同样如此，国家鼓励去库存，我们就拿着尚方宝剑，瞬间让房价翻倍。国家防范金融风险，我们就非得把杠杆去到民企们都命悬一线。

有些东西，看懂即可，能做到心里有数，微微一笑而过之的绝对都是大神。可惜，我暂时还达不到这个境界。

所以，今天我想和大家分享一些充斥在楼市里看似真理，但却不能信以为真的谎言：

我是刚需

多年前，曾经听过一种说法，刚需一词就是伪命题，是开发商为了卖房子创造出来的，是为了夸大、勾引、刺激人们的购买欲望，而故意捏造出来的。

于是，媒体舆论的宣传深入骨髓，所有人都像信奉耶稣或是观世音一样深信不疑，大家全部都对号入座。刚需也就逐渐成了所有买房者的面具和保护伞。似乎给自己扣上刚需的帽子，就理所当然的应该受到政策的倾斜和保护。后台咨询我问题的人中80％都声称自己是刚需，或者刚需加投资。但其实，他们很多都是在买第二套或者第三套房子了。

有人说过，6套以下都是刚需，自己一套，一孩一套，二孩一套，父母一套，岳父母一套，出租一套。我也承认，作为北漂、沪漂、深漂，生二孩和接外地父母定居北上广，的确需要买很多的房子才够，而且还都是自住，连租金收益都没有。

但是你想过没有，假如从2008年到2018年10年间房价都没有涨，你是否还会拼了老命的买那么多房子呢？

就像李开复说的：买车是一生中最坏的投资。因为车一落地至少八折。你会把闲置资金用于囤积汽车吗？除非是脑子被门挤过。

假如房价10年不涨，你按揭买一套房子都是多余，别说6套了。本质上讲，刚需概念只是利欲熏心的掩盖物罢了！

什么是刚需，当房子只有居住属性时，人均建面60平就是顶级刚需，而房子具备金融属性时，人均6套依然是刚需。

现在国内城市但凡出限购政策，基本上都是本地户籍家庭限购2套。如果真的要限制，限购一套足以，保证每户家庭一套房居住不是很合理吗？为什么会鼓励买第二套呢？也许，这才是真正的原因所在吧。

1964年12月，我们小分队在滇西北找矿。小分队一共8人，其中4名警卫战士每人配备一支冲锋枪。一天，出发前，一位纳西族老乡搭我们的车去维西。那天路上积雪很大，雪下的路面坑洼不平，车子行驶一段就会被雪坞住。我们不得不经常下来推车。就在我们又一次下车推车的时候，一群褐黄色的东西慢慢向我们靠近。我们正惊疑、猜测时，纳西族老乡急喊：“快、快赶紧上车，是一群狼。”司机小王赶紧发动车，加大油门……但是很不幸，车轮只是在原地空转，根本无法前进。这时狼群已靠近汽车……大家看得清清楚楚——8只狼，个个都象小牛犊似的，肚子吊得老高。战士小吴抄起冲锋枪，纳西族老乡一手夺下小吴的抢。比较沉着地高声道：“不能开枪，枪一响，它们或钻到车底下或钻进树林，狼群会把车胎咬坏，把我们围起来，然后狼会嚎叫召集来更多的狼和我们拼命。”他接着说：“狼饿疯了，它们是在找吃的，车上可有吃的？”我们几乎同声回答：“有。”“那就扔下去给它们吃。”老乡像是下达命令。从来没有经历过这样的事，当时脑子里一片空白，除了紧张，大脑似乎已经不会思考问题。听老乡这样说，我们毫不犹豫，七手八脚把从丽江买的腊肉、火腿还有十分珍贵的鹿子干巴往下丢了一部分。狼群眼都红了，兴奋地大吼着扑向食物，大口的撕咬吞咽着，刚丢下去的东西一眨眼就被吃光了。老乡继续命令道：“再丢下去一些！”第二批大约50斤肉品又飞出了后车门，也就一袋烟的工夫，又被8只狼分食的干干净净。吃完后8只狼整齐地坐下，盯着后车门。这时，我们几人各个屏气息声，紧张的手心里都是冷汗，甚至能够清晰的听到自己心跳的声音……我们不知道能有什么办法令我们从狼群中突围出去。看到这样的情形，老乡又发话道：“还有吗？一点不留地丢下，想保命就别心疼这些东西了！”此时，除了紧张、害怕还有羞愤……！作为战士，我们是有责任保护好这些物资的，哪怕牺牲自己。但是现实情况是我们的车被坞到雪地里出不来，只能被困在车里。我们的子弹是极有限的，一旦有狼群被召唤来，我们会更加束手无策。我们几人相互看了一眼，迟疑片刻，谁也没有说什么，忍痛将车上所有的肉品，还有十几包饼干全都甩下车去！8只狼又是一顿大嚼。吃完了肉，它们还试探性的嗅了嗅那十几包饼干，但没有吃。这时我清楚地看到狼的肚子已经滚圆，先前暴戾凶恶的目光变得温顺。其中一只狼围着汽车转了两圈，其余7只狼没动。片刻，那只狼带着狼群朝树林钻去......不可思议的事情发生了……不一会儿，8只狼钻出松林，嘴里叼着树枝，分别放到汽车两个后轮下面。我们简直不敢相信自己的眼睛……这些狼的意思是想用树枝帮我们垫起轮胎，让我们的车开出雪窝。我激动地大笑起来……哈……哈……刚笑了两声，另外一个战士忙用手捂住了我的嘴，他怕这突兀的笑声惊毛了狼。接着，8只狼一齐钻到车底，但见汽车两侧积雪飞扬。我眼里滚动着泪花，大呼小王：“狼帮我们扒雪呢，赶快发动车，”车启动了，但是没走两步，又打滑了。狼再次重复刚才的动作：“先往车轮下垫树枝，然后扒雪……”。就这样，每重复一次，汽车就前进一段，大约重复了十来次。最后一次，汽车顺利地向前行了一里多地，接近了山顶。再向前就是下坡路了。这时，8只狼在车后一字排开坐着，其中一只比其他7只狼稍稍向前。老乡说：“靠前面的那只是头狼，主意都是他出的。”我们激动极了，一起给狼鼓掌，并用力地向它们挥手致意。但是这8只可爱的狼对我们的举动并没有什么反应，只是定定地望了望我们，然后，头狼在前，其余随后，缓缓朝山上走去，消失在松林中......看完不忍思考：连凶猛的狼都懂得报恩，我们是否应该反思自身？自诩为“万物灵长”的人类，我们是不是应当让这个世界充满爱？

“我是刚需”是彻头彻尾的谎言，因为你是不是刚需根本不是你自己说了算！

房地产税能降房价

从我记事起，就说要收房地产税。哈哈，开个玩笑。关于房地产税开征的说法至少有10年了。每次房价大涨，房产税就像复仇者联盟一样，被呼吁出来拯救楼市。我听的耳朵都起了好几层茧了。

跪求房地产税赶紧出台的只有两种人：一是没钱买房逐渐走向坚信楼市ben盘的无房户，二是哗众取宠的半瓶子醋砖家。

可惜，他们注定会失望的。因为房地产税的本质与降房价根本毫不相干。我国开征房地产税只是为了完善税种，增加地方财政收入的渠道而已。

寄希望于用房地产税来完全代替土地财政，达到降房价的目的，也只不过是一厢情愿的意淫罢了。

2017年末，我国城镇住房总面积为298亿平米，扣除非法小产权房之后，也就225亿平米。按照今年一季度全国新建商品房均价8275元/平计算，我国城镇的房产总市值为186万亿元。

假设我国所有住房全部都要缴纳房地产税，包括首套房在内，税率按1％计算，全国一年的房地产税也就1.86万亿元。而2017年，我国房地产相关税收总收入为6.8万亿（土地拍卖5.2万亿，交易税等1.6万亿）。

然而，房地产税即使开征，也绝不会针对首套自住下手，而是对二套以上或者设置一定的免征面积。所以，房地产税一年的收入不会高于1万亿，也就是只有现在土地财政收入的15％。

上海从2011年开始征收房产税。2016年收缴40亿，2017年113亿，而2017年上海土地出让金总收入是1472亿。即使不考虑交易税费，上海一年的房产税收入只占土地出让收入的7.7％，顶多算是饭后甜点罢了。

房价的高低与房地产税没有直接关系，只和供求关系有关。

在本就住房短缺，房价高企的一线强二线城市开征房地产税，无异于火上浇油、干柴烈火。而在三四线城市开征，那才是趁火打劫，釜底抽薪呢！

在供需不平衡的市场里，任何企图附加给房东的税负，最终一定是会直接被转嫁给接盘侠！这就是房地产税降房价最大的荒谬之处。

买房就要买新房

接触的买房人多了，就会发觉买房这件事有强烈的地域色彩。

坚定的认为买房一定要买新房的，要么是亿万身家的土豪，要么就是三四线小城的土著。

完全可以理解，在小城市生活惯的人根本无法接受买二手房，住别人住过的旧房。因为，环境决定了一切，视野决定了一切。

在一二线城市里，新房和二手房新旧的差异是排在非常次要的位置。决定买新房还是二手房有更多的参考因素，比如：地段、学区、交通、商业配套、上班距离等等。

市中心核心地段、不可复制地标景观、附加顶级学区这些都是大多数新房根本不具备的。只有远郊的新房才会强调中央空调、地暖和德国厨卫，真正的豪宅只需要地址就足以说明一切。

所以，假如有人和你说，买房当然要买新房，那么你要当心了，他要么是外行，要么就是销售。

房价永远涨

房价永远涨，这种话说的最多的就是中介，即使开发商也会承认市场时好时坏。从历史的长河来看，房价永远涨没有错。但是这句话最大的陷阱就是掩盖了房价的阶段性下跌。

比如，燕郊的腰斩，房价从4万跌到2万，杭州厦门的惨烈，短短几个月首付就不见，遍布各地的降价维权，不打砸难解心头之恨。还有最近闹的沸沸扬扬的深圳duan供潮、法拍房，广东省高院都发文要求各地市法院上报审理的房产duan供案件。

相信房价永远涨问题不大，可怕的就是那些没有脑子，又渴望一夜暴富的赌徒，在听信网络大V洗脑后，手握现金三五万，就敢首付贷、按揭贷买房之后，再抵押贷，信用贷月供还款的小白，在给大v做了嫁衣之后，还眼巴巴的祈祷房价瞬间翻番。

今后无论房价涨多高，都和他没有任何关系，因为，他的高杠杆根本熬不过两年，最后断供、割肉、抛售，在楼市另一个周期重新启动前夜彻底倒下。

大部分被房地产拖垮的人，最后都是输给了时间。他选择买房没有错，错就错在缺乏对时机的把握。

1964年12月，我们小分队在滇西北找矿。小分队一共8人，其中4名警卫战士每人配备一支冲锋枪。一天，出发前，一位纳西族老乡搭我们的车去维西。那天路上积雪很大，雪下的路面坑洼不平，车子行驶一段就会被雪坞住。我们不得不经常下来推车。就在我们又一次下车推车的时候，一群褐黄色的东西慢慢向我们靠近。我们正惊疑、猜测时，纳西族老乡急喊：“快、快赶紧上车，是一群狼。”司机小王赶紧发动车，加大油门……但是很不幸，车轮只是在原地空转，根本无法前进。这时狼群已靠近汽车……大家看得清清楚楚——8只狼，个个都象小牛犊似的，肚子吊得老高。战士小吴抄起冲锋枪，纳西族老乡一手夺下小吴的抢。比较沉着地高声道：“不能开枪，枪一响，它们或钻到车底下或钻进树林，狼群会把车胎咬坏，把我们围起来，然后狼会嚎叫召集来更多的狼和我们拼命。”他接着说：“狼饿疯了，它们是在找吃的，车上可有吃的？”我们几乎同声回答：“有。”“那就扔下去给它们吃。”老乡像是下达命令。从来没有经历过这样的事，当时脑子里一片空白，除了紧张，大脑似乎已经不会思考问题。听老乡这样说，我们毫不犹豫，七手八脚把从丽江买的腊肉、火腿还有十分珍贵的鹿子干巴往下丢了一部分。狼群眼都红了，兴奋地大吼着扑向食物，大口的撕咬吞咽着，刚丢下去的东西一眨眼就被吃光了。老乡继续命令道：“再丢下去一些！”第二批大约50斤肉品又飞出了后车门，也就一袋烟的工夫，又被8只狼分食的干干净净。吃完后8只狼整齐地坐下，盯着后车门。这时，我们几人各个屏气息声，紧张的手心里都是冷汗，甚至能够清晰的听到自己心跳的声音……我们不知道能有什么办法令我们从狼群中突围出去。看到这样的情形，老乡又发话道：“还有吗？一点不留地丢下，想保命就别心疼这些东西了！”此时，除了紧张、害怕还有羞愤……！作为战士，我们是有责任保护好这些物资的，哪怕牺牲自己。但是现实情况是我们的车被坞到雪地里出不来，只能被困在车里。我们的子弹是极有限的，一旦有狼群被召唤来，我们会更加束手无策。我们几人相互看了一眼，迟疑片刻，谁也没有说什么，忍痛将车上所有的肉品，还有十几包饼干全都甩下车去！8只狼又是一顿大嚼。吃完了肉，它们还试探性的嗅了嗅那十几包饼干，但没有吃。这时我清楚地看到狼的肚子已经滚圆，先前暴戾凶恶的目光变得温顺。其中一只狼围着汽车转了两圈，其余7只狼没动。片刻，那只狼带着狼群朝树林钻去......不可思议的事情发生了……不一会儿，8只狼钻出松林，嘴里叼着树枝，分别放到汽车两个后轮下面。我们简直不敢相信自己的眼睛……这些狼的意思是想用树枝帮我们垫起轮胎，让我们的车开出雪窝。我激动地大笑起来……哈……哈……刚笑了两声，另外一个战士忙用手捂住了我的嘴，他怕这突兀的笑声惊毛了狼。接着，8只狼一齐钻到车底，但见汽车两侧积雪飞扬。我眼里滚动着泪花，大呼小王：“狼帮我们扒雪呢，赶快发动车，”车启动了，但是没走两步，又打滑了。狼再次重复刚才的动作：“先往车轮下垫树枝，然后扒雪……”。就这样，每重复一次，汽车就前进一段，大约重复了十来次。最后一次，汽车顺利地向前行了一里多地，接近了山顶。再向前就是下坡路了。这时，8只狼在车后一字排开坐着，其中一只比其他7只狼稍稍向前。老乡说：“靠前面的那只是头狼，主意都是他出的。”我们激动极了，一起给狼鼓掌，并用力地向它们挥手致意。但是这8只可爱的狼对我们的举动并没有什么反应，只是定定地望了望我们，然后，头狼在前，其余随后，缓缓朝山上走去，消失在松林中......看完不忍思考：连凶猛的狼都懂得报恩，我们是否应该反思自身？自诩为“万物灵长”的人类，我们是不是应当让这个世界充满爱？

房价永远涨，没有错，可是你在上坡的路上都被摔得鼻青脸肿，那只能怪自己了。

货币超发导致房价上涨

熟悉我的朋友，一定知道我是多么的鄙视那些口口声声把房价上涨归咎于货币超发上的人。他们就是典型的本末倒置，把结果非说成原因。

1998年，我国的货币总量M2是10万亿，2018年9月末，是180.17万亿，20年上涨了18倍。

天量的货币投放，为什么米价没有大涨，为什么菜价没有大涨，为什么电价没有大涨，为什么车价还越来越低，因为我国确保18亿亩耕地红线不能碰，核电风电光电用不完，产能过剩工业化量产。因为米、菜、电、车的无限量供应，所以根本没有涨价的空间。

那么，我们反观这20年来一二三四线城市的房价走势，一线城市房价上涨超过了20倍，强二线上涨了10倍，弱二线上涨了5倍，三四线在2017年之前的涨幅低到可以忽略不计。同样是央行大水漫灌，为什么只有一二线城市房价显著增长，三四线却滞涨多年，说明放水根本不是房价上涨的根源所在。

一二线城市和三四线城市这种背离式房价走势的根源其实是土地错配。一二线城市人口流入多，但没地造房子，所以房价贵，三四线人口流出，但地多房子多，所以房价便宜。

因为房价持续上涨，所以吸引了超发货币的积累和沉淀，而绝不是货币超发导致了房价上涨。楼市充其量是个资金沉淀池和聚宝盆而已。

房价是被开发商和炒房客推高的

大众对开发商和炒房客记恨已久，仿佛他们两位就是我们劳苦大众的死敌，阻碍全民奔小康的绊脚石。

从2000年初，温州炒房团的丑恶嘴脸就深深烙在国人的心中。这么多年以来，炒房客已然变成了过街老鼠，人人喊打。其实，这个导向也挺好，民众的怒气总得有个发泄口，不是开发商，那就得是炒房客。于是，房价在骂声中，越骂越高，越高越骂，不共戴天。

可悲的是，开发商和炒房客背锅多年，始终得不到平反。

根据社科院发布的2017年《房地产蓝皮书》显示：土地价格与房价比值平均数为0.68，也就是地价占房价的比例是68%。

根据CRIC研究报告，2018年上半年，170家上市房企的毛利率中位数是32.3%，净利率中位数是13.8%。也就是说房价中土地成本和建筑成本高达67.7％，而开发商的纯利率只有13.8％。

这两组数据告诉我们，房价中的7成开发商说了根本不算，13.8％的利润也只是一个尚能维持生计的行业。

从2017年开始，全国普及新房限价，2016年拿地王的那些开发商是想死不成，想活不能。限价引发全民狂欢，疯狂抢购，只是开发商也不能任人宰割，只能在房屋质量上打个折扣。仔细想想，这个生意谁都没亏，相当于老百姓用一个打折的房价买到一个打折的房子！

如果房价真的是被开发商操纵的，是被炒房客炒高的，我们和谐社会如何能够容忍这个暴力行业胆大妄为的存在呢！