住建部预警！哪些城市会被点名批评？
4月19日，中央政治局会议重提“房住不炒”。
同日，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。
对于被预警的城市，住建部并未公布具体的名单。
那么，我们今天就来判断一下，究竟哪些城市会进入“黑名单”？
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要得出结论，首先要弄清楚高层可以接受的底线和尺度，通俗的说，也就是房价上涨的红线。
2018年5月，住建部就房地产市场调控问题密集约谈了成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等12个城市。
三个月后，住建部又约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州5城。其中谈到，“近一段时间，部分城市房价出现过快上涨，须引起高度重视。”
那么，这些城市在当时的房价涨幅分别都是多少？
房姐对此做了简单统计：
5月份被约谈的城市中，海口、三亚、西安、太原、哈尔滨、贵阳、大连2018年4月新房价格环比涨幅（即单月涨幅）超过1%，长春、徐州、昆明环比涨幅逼近1%；
哈尔滨、西安、大连、昆明、贵阳2018年4月房价同比涨幅（一年涨幅）超过10%，徐州、长春接近10%。
8月份约谈的5个城市中，海口、三亚已经是第二次被约谈。
三亚在2018年7月，以新房环比涨幅3.7%领跑全国。其他被约谈的城市，新房价格环比涨幅（单月涨幅）均在2%以上，且涨幅位居全国前列。
同比（一年涨幅）上看，海口、三亚、烟台都超过了10%。
结合以上——单月房价涨幅超过1%，同比涨幅超过10%，就是房价上涨的红线！
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时隔近一年，住建部再次对部分房价涨幅过快的城市提出预警，这一次，红线还是原来那一条吗？
从央视对最新出炉的3月房价解析可以窥见端倪。
首先，央视点名批评了三个城市。
（来源：央视财经）
原文如下：
值得关注的是，和去年同期相比，超过7成的城市房价同比涨幅有所扩大，其中，呼和浩特、贵阳、丹东的新建商品住宅销售价格同比涨幅超过20%，业内人士表示，对于房价波动明显的地方要加大调控力度。
这三个城市2019年3月同比涨幅分别是多少？
呼和浩特——同比上涨22.8%
贵阳——同比上涨21.9%
丹东——同比上涨20.2%
可以看出，在经历了一年之后，大部分城市的房价上涨都比较明显，去年仅有个别城市同比涨幅超过10%，今年3月新房同比涨幅在10%以上的城市已经多达47个。
因此，相应的红线也要稍微放宽一些——从同比上涨10%下调到同比上涨20%。
上图统计的是3月新房同比涨幅超过10%的城市，那么二手房市场又如何：
肉眼可见的是，二手房同比涨幅在10%以上的城市仅17个，比新房少了不少。
结合两张图，会发现房姐给几个城市加了粗——西安、呼和浩特、大理、贵阳、济南，这也是房姐认为可能会被“预警”的城市。
不论新房二手房，这几个城市同比涨幅都在10%以上，大部分甚至超过20%，已经触及了红线，并且其新房二手房同比涨幅均排名前十，属于“房价波动幅度较大的城市”。
此外，丹东、秦皇岛、徐州、济宁、昆明、襄阳、哈尔滨、烟台也有可能进入“黑名单”。
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说完房价，再看看地价。
土地市场过热，第一个表现是溢价率过高。
从整体看，一季度土地溢价率TOP10城市中，合肥以86%高居榜首，一骑绝尘，将其他城市远远甩开。重庆、南宁、杭州溢价率超过20%，太原、西安、佛山、石家庄、郑州、昆明都在10%以上。
而单一地块的溢价率，又以合肥、西安、杭州最为突出。
近期成交的溢价率100%以上的地块，西安有两宗，郑州、昆明分别有1宗，合肥3宗最多，且合肥其余三块地溢价率也都在60%以上。
杭州这块处于望江的地块，虽然溢价率只有32%，但楼板价高达45325元/平米，成为新的杭州单价最贵宅地！
这些高溢价土地的成交，一度引起房价再度上涨的恐慌，自然值得警惕。
此外，另一个表现是土地出让金情况。
从2019年1-3月土地出让金TOP20的城市中，以二线城市为主，除昆明外，其余19城成交额都在百亿以上。
且天津、福州、西安、南宁、太原、合肥不仅出让金高，同比增幅也接近或超过了50%。
此外，一些城市虽然揽金不多，土地出让金增幅却极大。
北海出让金虽然仅18.8亿元，但同比增幅却高达1664%；大连78.9亿元增幅1241%；温州49.7亿元增幅687%；南宁153.3亿元增幅640%；厦门21.1亿元增幅达416%；三亚22.4亿元增幅402%。
另外，太原、银川、兰州、合肥的同比增幅也都超过或接近100%。
综上，可能因“地价波动幅度较大”而被预警的城市有：合肥、杭州、西安、太原、郑州、天津、福州、南宁、北海、大连、温州、厦门、三亚等。
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可以预见的是，这些可能被“预警”的城市未来大概率不会也不敢进行“升温性调控”了。
当然，也有一些城市觉悟比较高，在嗅到政策收紧的风向之后升级了调控。
比如：
济南、郑州等地，辟谣了限购限价政策松绑的消息，以稳定市场。
合肥发文打击炒房，严禁哄抬房价、捂盘惜售等行为，要求开发商在取得预售证或现房销售备案后10日内一次性公开全部准售房源，以增加楼市供应，保证供需平衡。
西安收紧了公积金政策：暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金，贷款总额度下调，公积金贷款的首付比例增加。
……
在“房住不炒”的总基调下，相信更多城市的调控升级已经在路上。
而其他未被“预警”的城市，也要谨记这一条红线——同比上涨不超过20%。
另外，对于一二线城市而言，环比上涨不超过1%。
从千万级豪宅成交量，看中国城市的真实排名
买房子首先关心的东西是什么？一座城市的“总价约束”。
什么意思？举几个例子。
在鹤岗，我相信你买个20万以内的房子，终究还是有机会卖得出去的，但如果买个20万以上的，你可能要做好无人接盘的准备。
在沈阳，300万以内的房子，风险基本不大，但超过300万的房子，你可能要做好砸在手里的准备。
在武汉，500万以内的房子，是有一定二手市场的，但是超过500万的豪宅，在二手市场是否卖得动，我保留疑问。
在广州，1000万以内的房子，已经全部沦落为普通房产，不用太担心流动性，但1000万以上的房子，你几乎只敢买在核心区了。
在京沪，3000万以内的房子，大把人买，但3000万以上的房子，你也需要关心一下这个区间的二手市场。
写到这里，各位已经很明白了，我想说的是，你的城市是否配得上你的预算。
简单粗暴地说，在今天的中国，如果你有1000万的预算，你的选择其实非常少，基本上只有北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、厦门等城市的房子才配得上你的预算。
或者说，1000万以上的房子，只有买在这些城市，你才睡得着觉。
除了这些城市，其他城市当然也存在千万级以上的房产，但它基本只存在一手市场，不存在二手市场。你可以买，但是否能在二手市场顺利卖出，就是另外一个问题了。
来看看克而瑞的一个数据，2018年，中国最优秀的五座城市——北上广深杭，千万级以上的新房，分别卖出去了多少套呢？
如上图所示，千万级以上豪宅，2018年，上海卖了3610套，北京卖了2156套，广州卖了503套，深圳大约2300套，杭州卖了623套。
是不是比想像中要少很多？有钱人似乎没有你想得那么多。
以广州为例，实际生活人口超过两千万、经济总量超过两万亿的超大城市，1000万以上的新房，才成交了503套，而2018年一手住宅网签量大约9万套，千万级以上豪宅只占全部成交量的0.56%。
我们没有找到千万级豪宅的二手成交量，但根据经验，千万级以上的豪宅，一手成交量是比二手市场要高的。
再来看看3000万以上房产的成交量排名：
数据来自搜狐网，多家媒体引述。非权威机构发布，仅供参考。
3000万以上房产的成交量，城市之间的贫富差距更大。
这个区间的豪宅，基本上被上海称霸，共成交了892套，几乎占全国3000万以上豪宅总成交量的近一半，比北京、深圳、广州、杭州四个城市加起来还要多。
也就是说，全国每卖出两套3000万以上的房产，就有一套在上海。
3000万以上房产，北京的成交量大约是上海的一半，深圳是北京的一半，广州是深圳的一半，杭州和广州接近。其他城市的成交套数实在太少，就不一一说明了。
以上数据说明，如果你是开发商，想做3000万以上的市场，你几乎只能去到上海、北京、深圳、广州、杭州五个城市。南京、厦门、青岛、苏州、大连也可以去，但你要做好打持久战的准备，其他城市，打死也别去。
如果你是个人投资者，可能还得去掉广州和杭州，3000万以上的房子，在二手市场还有可观的成交量，估计只有北上深，广州杭州都不行。
再来看看单价10万以上商品住宅的成交套数排名：
数据来自搜狐网，多家媒体引述。非权威机构发布，仅供参考。
数据显示，单价10万以上房产成交较好的也只有上海、深圳、北京三座城市，广州、杭州紧随其后。成都、武汉、西安等中西部网红城市暂时没有出现这个价位的房产。
一向被认为房价较低的广州，无论是10万＋豪宅成交量，还是3000万以上豪宅成交量，其实都仅次于北上深，超过杭州，这说明“广州房价低”，要么是偏见、要么是误会。
另外值得一说的是，三亚这个旅游城市在前两年赫然上榜，显示三亚房产的极高估值，其房价的天花板很高。不过，2018年是海南严控房地产的一年，三亚就没有出现在TOP10了。
写到这里，本文的结论已经呼之欲出了，买房子必须关心城市价值，必须关心你的城市是否配得上你的预算。
有的城市，撑死只能购买20万以内的房子，有的只能购买200万以内，有的只能购买500万以内，有的只能购买1000万以内，也有的城市，几乎没有上限，无论多贵，都不担心卖不出去。
从这个角度，我们再次窥探出中国城市真实的家底。
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