狙击房价的，竟然是猪？！
最近有一篇标题为《狙击房价的，竟然是猪！》的文章非常火，大概的意思是：近期，对房地产形成压力的，不仅是调控，也包括猪肉价格。即猪肉价格上涨-CPI上涨-央行加息或限制央行降息-房价止涨。
那么上面的分析是否正确呢？
从逻辑上是说得通的，但实际上猪肉价格上涨对短期房价的影响微乎其微，甚至可以忽略。表现在三点。
第一、猪肉价格上涨不一定就意味着CPI上涨。研究表明猪肉在CPI一篮子商品的食品部分所占比重约为1/3，占整个一篮子商品的比重为10%。
根据9月10日国家统计局公布的数据，8月份国内CPI同比涨幅是2.8%，7月份也是2.8%。8月份，猪肉价格环比涨幅是23.1%，同比涨幅是46.7%。这说明一方面，8月份CPI上涨主要是受猪价影响，另一方面，8月份猪价对CPI的影响在边际走弱，你看猪价上涨46.7%，但8月份CPI仍然和7月份持平就知道了。
第二、CPI上涨不意味着就一定降息或放水。CPI是衡量最普通的生活用品价格，比如服装、食品、租房、交通、教育服务等，CPI变动对中低收入人群影响比较大，当然会受到货币政策制定者的关注，但管理层决定是否降息或降准，除了关注CPI外，还有很多，比如汇率啊、GDP啊、PPI啊等，PPI也是物价指数，只是它侧重于工业品物价，过去一段的情况来看，央行货币调节的节奏往往和PPI一致，数据显示，2019年8月份，PPI同比下降0.8%，环比下降0.1%，从PPI数据来看，不仅不能加息反而还得降息。
第三、即便是央行降准或降息也未见得房价就会上涨。
1、降准：9月6日央行宣布降准，预计释放长期资金约9000亿元。降准是中国央行投放货币的一种极其重要方式，但并不是唯一，还有MLF操作、逆回购操作、外汇占款上升、PSL操作等，我们可以把市场理解为一个水池子，降准、MLF操作、外汇占款上升、PSL操作、逆回购操作等理解为进水口，把升准、MLF到期、外汇占款下降、逆回购到期等理解为出水口，水池子里的水位是否上升，既要看进水口，也有看出水口，即市场上的钱是否增加了，或者是否增加太快了。
广义货币M2是银行存款及现金总和，可以理解为市场上的总钱数，2019年7月，中国广义货币M2是191.94万亿，同比增长8.1%。市场上的货币是否过多，既要纵向比较，也要横向比较。最近20年，中国广义货币M2增长是15%以上，是GDP增速的1.5倍至2倍以上，可见相比过往，现在的M2个位数增长，已经较低水平。
横向来看，中国6月份M2增长是8.50%，CPI是2.70%，中国第二季度GDP同比增长是6.2%。一般来说我们有这样一个公式：
M2增速≈GDP增速+CPI增速+货币超发
现在的情况来看，GDP增速+CPI增速就已经超过8.5%，可见，现在的货币增速并不是太快，对房价的刺激作用有限。
2、降息：2019年开始，全球一场降息潮扑袭而来，8月份美国罕见降息，预计9月份也可能降息。9月份央行宣布降准，有助于降低银行资金成本，8月17日，央行改革贷款市场报价利率（LPR）形成机制，今后LPR将会形成新的“基准利率”，它既受央行货币政策影响，也受银行资金成本影响，随着降准后的银行资金成本降低，可见预期，本月20号公布的贷款市场报价利率（LPR）应该会下调。
贷款市场报价利率下调了，但8月25日，央行发布房贷新政中规定，“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”。利率虽然下调了，但楼市可能很难受益。
可见，未来楼市对资金的利用由增量向存量过渡，由统一调控向差别化调控过渡，楼市大水漫灌的时代已经过去。
事实上，我在《楼市：五大变量来袭！》一文当中说过，除了货币变量之外，楼市的负债变量、人口变量、住房变量、城镇化变量也在发现明显的变化，以负债变量为例，2019年第二季度，中国居民杠杆率（负债率）是55.3%，2008至2018年这10年间共上升35.3%，国际货币基金组织认为，居民杠杆率超65%就会影响到金融稳定。
我们都知道，2016年一二线城市上演了一轮楼市牛，那时是有条件的，2015年末居民部门的杠杆率只有39.9%，而如今却达到55.3%，距离65%的警戒线不远。所以炒房致富的时代已经过去，未来中国楼市不再是普涨，转而只能是分化，存量博弈的情况下，那些高级别的城市将会获得更多的机会，这个趋势不会因一两次的降准、降息，或一波猪肉价格的上涨而改变。
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