傻子才玩二手房！西安那点事儿不算啥
The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐
形势似乎很严峻的样子。
一则《西安二手房价创四年半最大降幅，140万的两居室降到106万》报道，让网红西安更“红”了。
报道说，西安在售二手房将近9万套，二手房难卖，中介转卖新房；买卖双方话语权转换，二手房“回吐”虚高涨幅；价格倒挂仍然存在，二手房价格面临下调压力……
报道说的当然都是事实，只是当杠杆游戏看完报道，又觉得似乎似曾相似，各大城市几乎都这个情况。
比如西安的9万套算什么？重庆早就是十多二十万套了，成都不早也跃过10万套……
其实大家关心二手房市场，无非还是关注整体的房价走势，以及会不会救市。这些问题，我觉得很好回答。
1
二手房在中国，本来就没人玩
每一轮调控进行到中期，我们发现，各地都会出现二手房挂牌量激增，然后交易却一般的情况。
原因是什么？杠杆游戏觉得，其实一句话就可以回答——二手房在中国，本来就没人玩。
研究机构，或者部分地方官方统计部门，都有二手房相关的数据统计或分析。不过，杠杆游戏今天觉得这些数据看或者不看，参考或者不参考，大概都差不多。
道理非常简单，二手房不具备用来投资的基础。
首先是交易费用太高，各种税费成本、中介成本等，相对新房简直高出太多。
其次，首付太高，评估价格低，没有加太多杠杆的可能。赚钱必须得加杠杆才划算，二手房评估不起价格，那么首付的比重、绝对额度就太高。
掏太多真金白银，这还怎么让人愉快投资？
再次，二手房的房龄摆在那里，如果再养一段时间出货，评估价格就更低，更不具备投资可能了。没人做接盘侠啊！所以买二手房的，主要目的不是投资，而是真的居住。
而反过来，为什么新房具备投资基础，为什么新房可以衍生出二级市场？道理也非常简单：
第一，新房首付低，只要你有买的资格，就等于获得了便宜加杠杆的机会。不花自己的钱投资，何乐而不为？
普通人一辈子，在中国可以白白获得的投资机会，真的不多。多一次买新房的机会，往往都能赚。
第二，因为调控，限价让新房、二手房价格倒挂。往往实际情况都是新房比周边二手房价格便宜一大截，买到就等于赚到。那么，是个傻子，都知道要买新房。
对于很多刚需来说，也知道新房相对便宜，且二手房首付高，一般人能不能承受，本身是个问题。最起码，阻隔了一部分群体买二手房。
因此我们看到，除了北京、上海、深圳等少量城市，在绝大部分城市，二手房交易的活跃度从来就不算高。
但即便是北京、上海，因为上述原因，也很少有人买二手房来投资。个别学区房例外。
甚至很多城市的人有“新房癌”，打死不买二手房。应该说，较老的二手房，户型、采光、配套等确实有缺陷，如果不是为了教育，无人问津是可以理解的。
而很多次新房，要说各方面条件不算差，但很多人还是不愿意买，这确实就是个问题了。
所有这些问题、原因累积在一起，导致只要楼市进入稳定期，二手房市场挂牌量就容易井喷。往往前期新房市场越火爆，接下来的二手房市场压力就越大。
2
西安及其他城市，楼市会不会被二手房滞销拖累？
二手房挂牌量的激增，容易导致买方市场出现。于是我们看到，西安也好，还是很多城市也罢，二手房降价的情况发生。
不降不行啊，因为二手房供应太大。市场规律，就是这么简单，房子也不例外。
不过，杠杆游戏要说的是，大部分城市二手房价格在回落后，依旧是高于周边新房价格的。
考虑到因为限售2、3年等因素，这些新挂牌的二手房，当年是新房时的价格，往往比今天周边新房价格还要略微便宜。
也就是说，即便二手房价格跌了，但只要能成交，依旧有套利的空间。
我想这才是目前的实质。
我有一个外地朋友，3年前跑到某地去投资房子。然后今年房子挂了几个月后，卖出去了。他卖出的价格，比最高峰时要低。无非是少赚一点，本质上都是赚了。
赚多赚少，有很多因素决定。而调控形成的价格差，以及人才吸引政策、落户放宽，以及购房者投资保底心理导致的购房热，很好维持了新房市场的活跃度。
就目前来说，二手房市场虽然遇到了压力，但还没有到彻底滞销的地步。恰恰，这些二手房接盘侠，很好维护了价格底线。
我们知道，真正买二手房，要么是真的刚需，要么就是改善性需求者。这部分群体，和新房投资者的本质不同在于，他们出发点就不同。
新房投资者都明白，买到就是赚到。而二手房购房者想的往往是，现在买比之前几个月便宜了不少，划算。
看，这就是心理状态的差异。
就主要城市的实际情况来说，杠杆游戏发现，其新房供应很少有真的井喷的，基本维持一个节奏。
这个节奏对于蓄客是很有利的，限价也让剪刀差很有吸引力。
同时，大部分城市，核心区新房已经非常有限。而一个城市的优质资源，大多还是集中在核心区域。这就决定了，不管二手房挂牌量有多少，核心区总是少数。这一区域的价格基础，还是比较扎实。
所以二手房可能存在分化，核心区二手房相对还是有价格保证。而郊区二手房，目前虽然开始了挂牌量井喷，博弈变得激烈，但离被压垮，实际还有一定距离。
3
救市与否大家最关心
到底什么时候，行情会发生根本性逆转？比如二手房比周边新房价格还低，或者基本一个价。
我的看法时，这恰恰就是从中央到地方，都不愿意看到，正努力防范的。
多稳目标是稳什么？其中就包括稳房价嘛。认清楚这一点非常重要。
对于各大城市来说，首先是“自救”。
怎么“自救”？办法其实也很粗暴，扩大有购房资格群体。前两年，调控刚开始严厉，各大城市不就祭出了人才政策，大幅放宽落户政策，然后很多人自然而然获得了购房资格。
有了购房资格，如上文杠杆游戏所写，加上新房和二手房之间的价格剪刀差，谁都想买。这不就有利烘托了新房市场。
海南近期不也在“壮士断腕”后，放开了落户政策。
接着通过“限售”，2年、3年，甚至更长时间，不允许交易、出售。购房者守着剪刀利差，不允许你马上套现走人。交易等于被部分冻结。
现在的问题是，限售时间很多逐步结束，交房高峰也到来，所以今年市场上猛然出现这么多二手房。
扎堆冒出来的二手房，背后对应的不就是一个个想要套利的人。大家目的其实都挺赤裸裸的。
上面当然也知道，所以才有了今年的小阳春。此前杠杆游戏总结过，这是大周期里的小波段周期玩法，需要时给点阳光，略微过热赶紧又收一下。
无论货币政策，还是调控政策的收放，大致都是这样。目的就一个，维护房价的稳定，保持市场一定的热度。
有了一定的热度，二手房就能消化；有了一定的热度，土地价格和成交，就有保障。假如哪天我们看到市场热度有点降温，土拍市场也不再热闹，我想这离小波段给点阳光，也就不远了。
你说这算不算一种救市呢？
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