深圳“豪宅税”大减免！注意这8大影响
The following article is from 杠杆地产 Author 杆姐
深圳近期总是曝大新闻。
比如，又是一条楼市政策大新闻，11月11日起，深圳二手房交易增值税标准调整，新的征收标准为小区容积率高于1.0，建筑面积144平米以下的住宅，满两年免征增值税。
因为媒体议论很多，深圳税务部门也不得不发微博亲自解释。
这则消息之所以受关注，是因为在此之前，深圳很多其实不算很豪的房子，也被征收“豪宅税”。而从今往后，不用征了。
按照此前的规定，深圳普通住宅指，住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含）平方米以下或单套建筑面积144（含）平方米以下；实际成交价低于通告公布的所在区域普通住房价格标准。
如下图，这个普通住宅的价格规定其实很低：
也就是过去，深圳很多房子在二手房交易时，都被征收了本不该收的“豪宅税”。因此，这对深圳二手房市场是有影响的。
那么，此次深圳调整普通住房认定标准，完全不再拿价格做标准，会不会极大刺激深圳楼市？对全国又会造成什么影响？杠杆游戏总结了8点，希望对杆友有用。
1、心理影响：绝对是积极的。无论是购房者、多套房持有者、楼市，以及政府都是积极的。
道理很简单，此前深圳5%的“豪宅税”不是一笔小数字，因为深圳楼价整体高。在一些区，以前200来万就可能被征收，可一套稍微大一点的房子随便一下就四五百万了。
那么这5%，动辄就是二三十万元。
这对于购房者当然心理是个负担。同样，对于投资者，主要就是多套房的持有者也是一个道理，购房者心理有压力，也就影响他们套现赚钱。
我们看到，很多城市都是新房热销，二手房压力大。深圳虽然新房少、二手房更多，但因为“豪宅税”，确实还是影响了很多人的购房热情。特别是严厉调控周期下。
所以，杠杆游戏要说，这个调整，看你怎么说，一定程度上说，是朝着调控略微放松的方向在走。
2、对购房者成本的影响：可能整体变化不大。很多人觉得，很多房子，哪怕单价再高，只要面积不超，以后都不收“豪宅税”了，自然购房成本下降了。
道理似乎如此。但要考虑一个因素，这是价格不变的前提下。
今天已经有消息出来，有的房子挂牌价提高了。可以理解，很多人购房热情回来了，如上文杠杆游戏所写，对心理是积极影响。
那么，房东也不傻。考虑到深圳整体的供求、人口情况，总的成本变化未来可能不会太大。
不排除一些急于套现的房主，愿意“让利”。如果刚需碰到这样的好房东，一定可要抓住机会。
3、对二手房价格影响：中小户型单价上涨可能较大。在杠杆游戏看来，大部分刚需的购买力还是有限的，房子较大、总价太高的，其实转手率不会太高。
在此政策影响下，中小户型依旧是最抢手的。因此，这类房产的价格上涨可能最大。
但涨幅，我觉得应该还是可控、适度。因为“房住不炒”的大背景并没有松动。
而且，深圳刚拿到示范区头衔，目的可不是让深圳弄房价。
4、房源挂牌量影响：变化不大。部分朋友大概觉得，很多以前的所谓豪宅，现在都要挂出来了。
说这话的潜台词是，有杆友会觉得因为挂牌量增加，那么深圳二手房买方市场将更加明确，有利于刚需。
可是我们要想一个问题，对于那些能挂出来的房源，其实不管以前是普通住宅，还是非普通住宅。除了真的少量豪宅，大部分一直就挂在市场上。
能不能成交是一回事，但市场上的房源变化其实不会太大。
那么，又回到杠杆游戏上文的判断，不要轻易指望深圳房价继续往下，反倒是中小户型单价往上的可能还会加大。
5、对成交的影响：肯定有利。这个道理，不需要说，政府有高人啊。谁都不傻，政府这么做，当然确实是帮助刚需降低税费。同时，也稳定房价，提振交易活跃度。
在房地产这个问题上，我们会发现，任何城市只要需要提振住房交易，包括所谓减轻刚需负担时，都是不太在乎消费交易环节那点税的。
比如深圳这次全面下调“豪宅税”。但是，只要交易增加了，各种方式钱、税都是可以回来的。不是吗？
另外，税是不能贷款的。而很多房子这5%的增值税不用缴纳后，即便房子单价、总价提高了，这个钱算进了房款里。房款，则是付了首付后，都是可以贷款的。
相对贵的房子，可以转换成的贷款金额也就更多。反过来我们想，这是不是也利于成交。
6、对深圳地价的影响：利好！上个月，深圳成为全国率先全面应用标定地价的城市时，杠杆游戏写了篇文章《又是深圳！》（10月22日）。这个文章，有些话我没说很直接。
今天借着深圳二手房“豪宅税”调整的事，我说坦白一些：不管怎么标定地价，稀缺决定了市场行情。
深圳的问题是，法定可以供应的土地有限。加上产业用地、人才房、各类保障性质土地还要除去很多。最后的商品房土地，自然更加有限。
所以很多人都说，从新房供给角度说，深圳大概是全中国基本面最好的城市。
现在对二手房交易增值税的征收，普通住宅的认定大为放宽，如上文分析，对市场行情利好。二手房好了，新房的土地价格自然也是利好。
7、对调控的影响：看北京的信号。“房住不炒”，归根结底不是哪个地方敢突破。
全国步调其实是一致的。无非是一些城市早一点，一些更加积极，一些略有敷衍。各自也有自己困难。比如太紧了，需要松一松，一城一区一策都是可以理解的。
深圳是每一轮周期的急先锋，但杠杆游戏并不认为这是什么大信号。
另外多说一句，大湾区对港澳同胞放开购房，这件事在杠杆游戏看来长期的影响，可能比短期的影响更大。
很简单，港澳房价都是很贵的，很多区位的价格，比广深等还有贵几倍。通过对港澳同胞放开购房，实际是在拆大湾区的墙。对就业、人才、经济的流动，长远看意义很大。
此前我说，深圳房价香港化可能是趋势。未来，我们大概也可以说，深港无论经济还是房价，越来越同体。
但对于深圳来说，作为示范区，调控依旧和全国是一盘棋。
8、对全国的影响：各地都会有更多试探。比如其他城市，增值税这个事，是不是也会出现相应不违背大原则的政策。其实在深圳之前，有些地方悄悄已经在动。
就说北京、上海吧，会不会有点动作？
除了二手房增值税问题，其他有利于房子销售的政策，可能也会有更多地方有更多试探。
调控这东西，就是一个你来我往的事。毕竟各自有自己利益考虑，地方也要吃饭。只是一条，如果大原则没变动，这些动作都是有限度
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