这个影响房价的关键指标，半数城市在下跌！谁在动摇房价根基？
The following article is from 米宅 Author 葫芦娃
来源：米宅
1
我不太关心短期的政策波动。
因为，政策周期时常调整，并总在起伏。
从730之后的一片风声鹤唳，到现在因城施策的试探放松，我们就能看出楼市调控由上至下的重重变数。
我真正关心的是“底层购买力”——
这个城市里，还有多少人能买得起房子？
这个城市里，还有多少人能撑得起房价上涨？
购买力，才是房价的根基，才是支撑房价奇迹的罗马柱！
有一项衡量购买力变化的重要指标，却经常性的被我们忽视——
写字楼的租金！
重点城市里，核心商圈的写字楼租金！
写字楼的租金越高，说明愿意支付高租金的好企业越多；好企业越多，说明员工收入提高的可能性越大；员工收入提高的可能性越大，说明楼市里的底层购买力越充足，房价的支撑力越大。
一二线城市里的写字楼，既是生产“GDP”的车间，更是生产“楼市购买力”的车间。
经济的活力好不好，看写字楼租金高不高；
楼市购买力好不好，更看写字楼租金高不高。
这才是一个城市的房价根基。
而现在，我对这个房价根基，有一点忧虑。
2019年第三季度，全国重点城市主要商圈写字楼的租金数据出来了。
说实话，不是太乐观。
2
这是全国15个重点城市，近百个主要商圈的典型甲级写字楼租金变化表——
数据来源：CREIS 中指数据
全国半数以上城市，写字楼租金下跌。
一线城市的36个主要商圈中，20个商圈写字楼租金上涨，16个商圈写字楼租金下跌；
二线城市的44个主要商圈中，54%的商圈写字楼租金下跌，约5%的商圈写字楼租金持平，只有4成左右的写字楼租金上涨；
二线城市的写字楼租金下跌比例和下跌幅度，都要远高于一线城市。
这些数据，说明了两个很严峻的问题——
下行压力之下，甲级写字楼的需求在减少，好企业的增量在减少，企业的扩张欲望在降低；
面对下行压力的冲击，二线城市的下降要比一线城市惨淡得多。
除此之外，还有一个数据——
北京写字楼的净吸纳量为-1.6万㎡，是自2000年以来首次出现的负值。
写字楼吸纳量为负值，是一个非常可怕的数据。这背后是，不仅没有新增了，而且老企业也在消减。
以上种种，最终都会投射到购买力上，投射到楼市上，投射到房价上。
企业增量的减少，就意味着购买力的减少；
购买力的减少，也就意味着房价上涨的支撑力减弱。
站在这样的宏观环境中，我们几乎没有任何理由相信，楼市会在短期内迎来大幅上涨；
面对二线城市更加惨淡的压力应对能力，我们更没有任何理由相信，二线城市的崛起速度会远超一线城市。
这对于楼市来说，不是一个好现象。
3
有一个更严峻的现实。
相比较二线城市的惨淡，一线城市毕竟还有半数以上的写字楼租金上涨。
看起来，好像也不算太差。
但是，我们去观察一线城市的上涨商圈和下跌商圈，你会发现——
租金上涨的，大都是近远郊新兴商务区，或者设施陈旧落后的最早期商务区。它们有个共同特征，位置差、配套一般，但租金便宜。
在深圳，企业因为更便宜的租金和更灵活的付款方式，而搬入新兴商务区……
租金下跌的，大都是成熟的传统商务区，或者品质极高的高端商务区。它们也有个共同特征，位置好、品质高，但租金贵。
在上海和广州，企业因为成本控制，而搬出中央商务区……
位置差的涨了，位置好的却跌了；品相差的涨了，品相好的却跌了；低端的涨了，高端的却跌了。
这背后的原因是，越来越多的企业在大搬小、好搬差、贵搬便宜、中心搬偏远！
因此，小的、差的、便宜的、偏远的写字楼，因为这场突如其来的降级需求，而莫名奇妙的涨价了。
越来越多的企业不敢扩张，越来越多的企业在控制成本。
一场消费降级，突袭了中国的写字楼。
增量企业不仅在减少，连存量企业也在“缩表”。
面对大量的企业，正在从租金14块的写字楼里搬了出来。然后，搬到了租金8块的写字楼里。我们又有什么理由相信——
这些正在缩表的公司，会把员工的薪资从10000块，提升到13000块？
公司在缩表，也就意味着员工的薪资将缩表。
大量的企业缩表，也就意味着大量的购买力将缩表。
这对于楼市来说，更不是一个好现象。
4
有一个不得不承认的现实。
虽然一再被诟病脱实向虚，但金融业、TMT产业和专业服务业仍然是能效较高、能承担更高租金的行业类型。
下面这张表，是第三季度租金涨跌幅度比较大的商圈。
数据来源：CREIS 中指数据
这张表上告诉了我们比较重要的两点信息：
金融、TMT和专业服务业比较聚集的商圈，写字楼需求仍在增长，写字楼租金仍在上涨。比如，深圳南山中心区、北京上地商圈和成都金融城商圈……
而制造业、进出口行业、商贸流通业比较聚集的商圈，写字楼需求在消减，写字楼租金在下跌。比如天津友谊路商圈、上海北外滩商圈和上海南京西路商圈……
过去的一年，即便金融行业时常爆雷，科技公司裁员降薪……，但金融、TMT（科技、媒体、通信）和专业服务业仍有增量、仍在扩张，它们所承担的写字楼租金，仍然能保持连续性的上涨。
我们不得不承认——
这些行业的高能效比就是天生的！
这些行业的高产出比就是天生的！
这些行业的高收入比就是天生的！
即便在艰难年月里，仍然是如此！
这对于我们的投资选筹有一个非常重要的指导意义：
一个城市的就业中心、高购买力中心、高收入人口的聚集中心，仍然是金融、科技、传媒、通信、服务业扎堆聚集的区域。
无论何时，以它们为中心，围绕它们去做选筹，总不会错。
时代在变，政策在变，庆幸的是规律仍然存在。
这对于楼市来说，还勉强算个好现象。
5
有两个比较值得关注的城市。
一个是北京，另一个是成都。
下面是这两个城市的写字楼租金水平变化图——
北京，是所有一线城市中，写字楼租金下跌最少的城市。9个重要商圈，只有1个在下跌；
成都，是所有二线城市中，写字楼租金下跌最少的城市。5个重要商圈，只有1个在下跌。
其中，成都的表现最为抢眼——
它不仅是三季度写字楼租金下跌最少的城市，还是2019年写字楼租金下跌最少的城市之一。它不仅是2019年写字楼租金下跌最少的城市，还是2019年写字楼空租率最低的城市之一。
如果说，北京靠的是全国资源的聚集，以及强大的国央企资源支撑；
而成都，背靠的就是全西南云贵川藏资源的聚集，以及强大的内生需求支撑。
下行压力下，存增量转换的时代里，哪些城市能熬到下一次黎明的到来？
北京和成都，给出了答案——
是全省、全地区，乃至全国的集核城市；有垄断型企业资源或者庞大内需型企业资源的支撑；
即便在最艰难的年月里，也能靠着庞大吸附力和更庞大的资源熬下去。
时月虽然残酷，庆幸的是还有城市有熬下去的希望。
这对于楼市来说，也勉强算个好现象。
6
最后，我有几句真心话想跟大家探讨一下。
可能很多人，看到了最近政策的试探放松和个别城市的逆势行情，又在思考一个问题——楼市大行情何时会来？
从目前来看，不太乐观。
相比较政策的波动，真正不乐观的是底层购买力的消减。
当写字楼需求开始削减，当企业开始缩表，当企业放弃增量幻想……我们很难想象，员工的收入还会有大幅增长，底层购买力还会有大幅增加。
如果这些都没有，短期之内的楼市，凭什么还会快速迎来一轮大行情？
放弃任何幻想，拉长持有周期，熬过凄冷冬天，是每一个人必须考虑的现实！
至于春天何时会来，那是熬过冬天之后的事。
在这个过程中，我们大概率会看到大量的人和大量的资产倒在春天到来之前。
那么，谁能熬过去？哪些城市能熬过去？哪些板块能熬过去？
极核城市，有强大的吸附力，且有庞大的资源；
贴近金融、TMT（科技、媒体、通信）和专业服务业所聚集的板块。
去对标上面写字楼租金涨跌榜的城市和商圈，去找到那些还有增量企业进入，写字楼租金还在连续多月上涨的城市和板块，贴着他们去做选筹
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