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多个省城环比跌!全国地产开发额却创新高,魔幻的楼市前景

Miss蜜姐 文琳资讯 2024-04-13


撰文|蜜姐&编辑|楚琦


12月16日,国家统计局公布了11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。
 
如果有蜜友已经看过这些数据,可能难免有些疑惑。
 
比如,不是房子不好卖了吗,为何仍然有44个城市的新建商品住宅价格环比上涨?不是说房企困难,为何全国房地产开发投资金额为近四年最高?
 
01
 
仔细对比这些数据和结合近期各地的频频动作,或许你就能豁然开朗。
 
先来看房价。根据国家统计局公布的数据来看,70个大中城市中,有44个城市的新建商品住宅价格仍然是环比上涨。
 
它们分别是:北京、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、福州、武汉、长沙、深圳、南宁、重庆、成都、昆明、西安、兰州、西宁、银川、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、无锡、扬州、徐州、温州、金华、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、襄阳、惠州、桂林、北海、三亚、大理。
 
其中唐山、银川以同比上涨1.9个百分点成为领涨城市。
 

而涨幅前五的其他三座城市分别是北京环比上涨1.7%,锦州环比上涨1.6%,呼和浩特环比上涨1.5%。
 
可能这也是一些生活在三四五线城市的朋友,直观的感受。尽管看空的人很多,但自己看到确实新房的价格还在涨。
 
前不久,一位生活在四线城市的亲戚买房。他就说自己看了两个月左右的房,发现城区的新房还是在上涨,尤其是碧X园和X大的新盘,明显拉升了房价。
 
也因此导致一些性价比高的小区,成交量活跃。
 
在此,蜜姐要澄清下,不是说叫大家去买房,而是想说楼市行情从一二线城市向三四五线城市传导的时间差,有时候可能比大家想象中的要长。
 
但虽说现在领涨的主力是三四线城市,但也无法改变长期不看好的预期。毕竟老龄化、人口外流、城市产业能吸纳的人口限制等问题,无法支撑这些城市的楼市一直涨。
 
新建商品住宅价格,环比持平的有5座城市,分别为天津、石家庄、宁波、青岛、蚌埠。
 
而价格下跌的城市有21座,其中不乏数个省会城市。它们分别为:南京、杭州、合肥、厦门、南昌、济南、郑州、广州、海口、贵阳、乌鲁木齐、牡丹江、安庆、宜昌、岳阳、常德、湛江、韶光、泸州、南充和遵义。
 
有人也对这些数据提出了质疑。
 
02
 
中原地产首席分析师张大伟就质疑北京的新房价格失真。
 
此前,他曾在媒体采访中提到,北京的新房库存积压,存量达77336套。应该是近八年的最高纪录。
 
相比新房价格,的确二手房的价格更接近楼市的真实行情。二手房的流动性和价格更能体现市场买卖的意愿和出价水平。
 
比如,四个一线城市的二手房价格,北京下降0.4%,广州下降0.2%,上海持平,深圳上涨1.4%。
 
它们的二手房价格更符合近期这个几个城市的楼市政策的动向。
 
相比而言,70个大中城市的二手房价格环比上涨的城市也比新房少了十几个总共为31个。据统计,这也是近四年来环比上涨城市数量最低的时间段。
 

而二手房价格环比下跌的城市,更是比新房明显增加了,达32个,其中包含一线城市、热点二线城市、多个省会城市。
 
它们分别为:北京、天津、石家庄、太原、合肥、厦门、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、海口、成都、贵阳、西安、乌鲁木齐、牡丹江、金华、安庆、烟台、宜昌、襄阳、岳阳、湛江、桂林、韶关、北海、三亚、泸州、南充、遵义。
 
这种差异,很大部分原因是楼市调控的紧箍咒,限购、限价等措施,导致新房价格不能反映市场真实的供需关系。
 
尤其是一些城市出现的新房和二手房价格倒挂,所以新房市场还是热热闹闹的。而二手房市场,出现的价格阴跌和成交时间延长,则明显看出愿意接盘的人,态度可没买新房的那么笃定。
 
吊诡的是,二手房反映出来的楼市情况,与全国房地产开发投资的情况却不太相符,因为后者又创了近四年的新高。
 
03
 
不过,在“稳”字当头的情况,全国房地产开发投资额创新高的问题,不少媒体选择了不太关注,原因你懂的。
 
如果大家感兴趣,可以去检索下2018年媒体报道中谈论这个问题的时候,是怎样直白的表达。
 
不评论,但我们只需要翻看下国家统计局最近四年的同期数据,就很明显了。
 
2019年1-11月,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%。其中,住宅投资89232亿元,增长14.4%。
 
2018年1-11月,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%。其中,住宅投资78027亿元,增长13.6%。
 
2017年1-11月,全国房地产开发投资100387亿元,同比名义增长7.5%。其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%。
 
2016年1-11月,全国房地产开发投资93387亿元,同比名义增长6.5%。其中,住宅投资62588亿元,增长6.0%。
 

当然,房地产开发投资相比楼市行情有滞后性。
 
这跟猪肉价格上涨,个人、公司一窝蜂去养猪类似。2016年开始逐渐走高的这轮楼市行情,引发开发商们拿地的热情,地价也是随着房价水涨船高。
 
开发商卖房的一大常见套路就是,在售房部摆上近期或今年该楼盘所在区域的土地拍卖价格。推荐理由简单粗暴,地价快赶上我们现在的房价了,你买到就是赚到。
 
有意思的是,下半年蜜姐陪朋友去看房的时候,发现一些楼盘拍出来刺激购房者的土拍价格,还是今年七八月份的。原因很简单,再之后,地价不仅降了一大截甚至还有流拍,实在没法拿来吹牛。
 
04
 
年底的重要会议,为明年的楼市定了调,稳字当头,依然是房住不炒。
 
而更值得关注的一个点是,房地产放在了民生领域来讲,而非作为经济问题来讨论。强调了加大城市困难群众住房保障工作,城市更新和存量住房改造提升,老旧小区改造,以及大力发展租赁住房等。
 
而2018年,房地产这项也未单列,同样是放在了民生领域。而此后这一年的行情基本是稳,或者说整体横盘状态。
 
近期,深圳、郑州、佛山、广州、成都等城市都有不同程度的动作,主要还是吸引人才,放松落户为主,政策上“小阳春”似乎更加明朗。
 
然而张家港直接上手取消限售,却遭遇了“一日游”。
 
所以,大家可以看到即便是“一城一策”,有些政策边界现在还是不能碰的。那对个人而言,自住购房或换个改善型住房还行,炒房这事儿就别想了。
 
楼市调控的大背景不变,那些跟你谈五年十年后的行情就比较扯淡了。特别是说一线不谈了,看好热点二线城市的言论,太以偏概全。
 
哪怕是一些热点二线城市也有坑,毕竟此前有的城市落户是放得很松,人口也是短期搞了很多,房价也上去了。但产业和经济却不能短期更上,拿什么来支撑其楼市呢?


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