先是银保监会发文,《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》。要点如下:银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展。
然后,央行召开2020工作会议,先是回顾2019年“宏观杠杆率过快上升势头得到有效遏制”,然后说2020年要“加快建立房地产金融长效管理机制”。两件事放一起看,杠杆地产觉得,抑制居民杠杆率过快增长,非常值得一说。1、从喊你加杠杆,到抑制。回忆2015年、2016年,买房就是爱国。当时领导说,个人住房加杠杆逻辑是对的。相关领导还说,居民杠杆率尚未触及高位,与国际相比还有一定差距,居民加杠杆仍有空间。原因很简单,当年股灾破灭。楼市库存又增加,当然必须让居民加杠杆。于是,有了我们都经历过的这轮楼市周期。此前,杠杆地产一直说,楼市投资周期上升还是下降,有两个核心。其中之一,就是看是否鼓励你加杠杆。道理很简单,只有加杠杆,才有高销售;只有加杠杆,才有大钱赚,才能空手套白狼。2、不是绝对不能加杠杆。注意措辞,“抑制居民杠杆率过快增长”。意思就是,整体还是可以加一点,但是要抑制过快。所以杠杆地产说,要有一定的资本金,才有资格加。否则调控搞几年,长效机制搞一搞,你要被各种成本搞死掉。每年央行或者其他研究机构,都会发布各省、各大城市的居民杠杆率,甚至更直接说房贷杠杆率数据。无论哪一项数据,我们都会发现,有些省份、城市居民的杠杆率确实太高了。当然整体来说,全国还算安全。但是,有风险的主要就是那些楼市投资火的地方。投资火的地方,往往也是经济和人口增量还不错的地方。实际的刚需确实很多,所以我说,这部分人群是鼓励你加杠杆的。3、除了居民杠杆率,宏观杠杆率其实非常值得关注。回忆2019年末最重要的经济工作会议,当时就说到宏观杠杆率要稳定。如杠杆地产此前的分析,宏观杠杆率根本上是由:企业,又分非公和国企央企的杠杆;地方政府,包括投融资平台;中央政府;个人——这4部分群体的杠杆率构成。我们挨个分析,非公企业加杠杆难度不小,他们动力不足,抵押也不够,当然是希望他们加一点。国企央企,不过分挤占资金即可,稳杠杆为主;如此算起来,在宏观杠杆率稳定背景下,任何一方,实际都不太可能加太多、太快杠杆。4、投资机会一定有,可以分不同篮子。2020年第一篇文章,我说,这一年基本不具备增配价值,想要减持套现的择机。当然,这不是绝对的。如果你资本金雄厚,买好房子投资,我是支持的。但90%我是绝对反对的。注意这回银保监会、央行的措辞,“促进居民储蓄转化为资本市场长期资金”。很多人说特直白,就是喊你炒股。银保监会自然是澄清了。意思是培育机构投资者,而机构投资者的很多资金,自然是来自于居民储蓄。无论怎么说,这是一个信号。近期A股的走势,如上图,还是说明一些问题。对于成熟的朋友来说,可以分篮子。5、坚决反对不懂的朋友碰股票。这一点,是杠杆地产必须要强调的。股市的波动,比楼市大太多。如果你想要投资,想要学习,一定要做一个财商和心智成熟的人。否则,还是离他远一点。
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