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来源：中国政府网
今年城镇老旧小区改多少、改什么、钱从哪来？这一系列广受各地老百姓关注的事情，在李克强总理4月14日主持召开的国务院常务会议上得到进一步明确。
当天会议确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。
李克强表示，推进城镇老旧小区改造，不仅符合人民群众改善居住条件的迫切愿望，也是扩大内需、带动消费的重要举措。
自去年以来，总理到地方考察多次就城镇老旧小区改造进行专门调研。在西部某省一处老旧小区，居民们告诉总理，他们都愿意掏些钱参与政府给予补贴的改造。而东部某省一处正在改造的老旧小区，通过更大力度引进社会力量参与，为原小区新增了托育、家政、医疗等服务设施，深受小区居民欢迎。
李克强会上说，根据各地创造的实践经验看，建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，是破解老旧小区改造资金难题的有效方法。
当天会议明确要求，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
“加大力度推进城镇老旧小区改造，其中蕴藏着巨大的内需潜力。”李克强说，“老百姓在社区里过日子，有多种多样的需求，比如养老、托育、医疗和家政服务等等。通过改造新增这些服务，不仅可以创造大量的就业创业岗位，同时能够带动有效投资，直接提升小区居民的生活品质。”
翻倍！中央再提旧改，千万别误读了！
肖道一杠杆地产
4月14日，国常会公布一项政策，我们先看一下通稿中的相关部分：
“会议指出，推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。”
其实早在去年6月，同样是国常会，也提出过加快改造城镇老旧小区等问题。不到一年，国常会再次重提这项工程，且要求今年的改造规模翻倍，说明政府对这一领域的格外重视。
01
老旧小区迎来春天？
国内房地产市场属于典型的政策市，任何一个政策的出台，都会被解读为利空或利好。
国家此番对旧改的重视，杠杆地产不禁想到2017年前后，国家放的无敌大招——货币棚改。
当年棚改是把建筑质量和配套差的旧房子直接拆除，给棚户区居民现金，让他们去买房子。
这样一方面减少了房屋存量，主要是在三四线城市。另一方面拉高了购房需求。
加上那时大量低息的钱进入楼市，房地产因此迅速完成了去库存的大业。房地产市场的繁荣又促进了经济增长，老百姓的居住环境也得到大幅改善。同时抵御了人民币价格压力，守住了国内资产价格。
简直是皆大欢喜。只是后来房价和金融风险，险些失控。于是有了史上最严厉调控。
现在也是国家大力推动，也是金融机构踊跃参与。见识过棚改的威力后，这回旧改或将迎来价格重估。
可是情况真的如此吗？
其实在国家官宣之前，一些地方的相关试点工作早已展开。
比如，全国旧改的试点上海普陀区甘泉路街道，早在两三年前就已经开始了老旧社区的改造。通过屋顶改造、违建拆除、小广场改造、管网改造、立面粉刷升级、社区大门升级、塑胶跑道铺设、绿化升级、停车场升级、部分楼栋加装电梯……各种方式，完成了片区的整体升级。
各大城市这些年其实都有很多试点，效果不一。
毕竟，国内老旧小区规模太大，做决策不可能是拍脑袋，一定要探索出一条可行的路径。
02
小心！旧改不是棚改
旧改真的来了。但杠杆地产认为，这一轮的旧改，不可能是棚改的翻版。
第一，老旧小区强调的是改造，大部分不会推倒重建。而棚改虽然有“改”字，却基本都推倒重建了。老旧小区通过改造升级，自身价值会有一定程度的上扬。
但改造后的多数老旧小区，价格大概率依然会低于周边的新房或次新房。如此一来，旧改对周边以及整个城市房价的整体拉动作用有限。
大家不妨想想，老旧小区可以加装暖气、电梯，可以更换门窗，楼道也能粉刷一新。但房屋结构能大动吗？如果房屋空间不变，其价值就不会有翻天覆地的大变。
第二，当前我国其实已经走出了住房短缺的阶段。不缺房子，但缺好房子。一旦上万亿资金流入旧改领域，显然能够提振本来日趋衰败的老城区和旧街区。
改造后的片区，会重新赢得一部分的市场青睐，但这相当于增加了好房子的供应量。这样一来，对一手房市场反而是利空。
如果把其中的逻辑简化，棚改是“拆—改—留”，旧改是“留—改—拆”。逻辑顺序都变了，所带来的结果显然也不可同日而语。
03
旧改自身也在进化
一谈到老旧小区改造，很多人印象中，无非就是把残破的外墙重新刷漆。
但去年的国常会明确提出：老旧社区的改造，不仅是外立面的翻新，更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。
其实比起外墙翻新，这些细节的改变和升级，才是真正改变老旧小区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧。
当然，如果做到了这些，老旧小区的价值才能被真正激发。
但今年国家的关注点，在去年的基础上又再次升级，要求“重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。”
如果说去年的重点只是中等要求的话，今年则属于高要求。
因为改造不仅在小区内部，而扩大到周边，小区内部环境固然可以为价值加分，周边配套则会加分更多。
现在买完刚需房的人，在考虑改善型住房时都会挑学区和医院，不就是一个道理吗？
也只有这样，老旧小区改造的价值才会彻底激发。做得好的话，可以把整个板块的价值都会往上带一点。
04
哪些老旧小区最有钱途
住建部数据显示，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。
这么多老旧小区怎么选？具体到个人的决策上，仍然需要谨慎。
因为范围太大，且涉及到谁投入的难题，政策不可能在短期内惠及所有老旧小区，落实层面一定会有先后和取舍。
如果要购买，杠杆地产建议大家遵循以下几条：
首先，城市越大越好。这个道理很简单，城市越大(主要是看经济排位不是纯看面积人口)，房价才会足够坚挺。
其次，地段越中心越好。这个道理也很简单，老旧小区之所以受关注，其实就是因为其中很多位于黄金地段，只是输在了“新”上。这也是老旧小区价值的前提，甚至是改造的前提。
只要地段好，当地政府出于形象考虑，怎么样都会顾及一下面子，这个时候投融资不是大问题。政府只要用一点心，对这些小区就是升值大利好。
再次，配套越多越好。如果本来就靠近学位和医院，哪怕不改造都不太愁房价。如果改造了，其价值更会上天。
第四，考虑邻近文化场景。这一点说起来可能有点玄，如果说学校和医院的溢价是看得见的，那么文化场景的溢价则是无形的。比如上海新天地、成都太古里、南京1912，除了坐拥黄金地段，其历史文化属性的溢价同样不可估量。
如果遇上临近类似这样文化场景的小区，千万别错过。
小结
虽然力度不如棚改，但对于寸土寸金，甚至中心区被开发殆尽的一线和强二线城市而言，不是治标的手术，也是温补的良药。既避免了强烈刺激房价，又为城市腾挪出一定的发展空间。
不过凡事都有两面，如果大城市可选择的好房子变多了，还有多少人会委屈在中小城市呢？
“老破小”将加班加点改造，楼市要变天了
城镇老旧小区改造工作又有大进展，楼市可能要变天了。4月4日，国务院常务会议明确提出“推进城镇老旧小区改造”。今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。此“旧改”非彼旧改，放在首位的是“改造、提升”，而非拆除重建。而被纳入改造的小区，未来被拆除重建的可能性将大大降低。可以说，此次推进城镇老旧小区改造，将直接改变我国未来几年的楼市走向。位于城市中心的“老破小”，在一部分购房群体中极受欢迎，毕竟总价低，交通方便，没准还能赶上个拆迁，平白捞一笔。比如去年8月，深圳市罗湖区一栋公寓楼发生了沉降坍塌事故，事故一出，业主和中介坐地起价。而当地中介也以此作为噱头，直接在该小区的房源广告上打上了“拆迁”的标签，并表示“房子已倒，坐等拆迁”。据了解，该小区公寓楼的楼龄大多在30年以上，年代久远，所以升值幅度远低于该地区的新房、次新房。而一旦老旧小区拆迁重建，由于地段优越，往往是身价暴涨。
坐地起价的事并不少见，前些年老旧小区的拆迁重建还算多，但随着拿地成本越来越高，开发商也将目光投到了城市新区、近郊区等地，美名其曰“新蓝海”。所以很多城市，往往都是新区、近郊区建设得更好，高楼大厦，都市丛林；而以前的老城区往往还保留着上个世纪的风韵，鳞次栉比的楼梯房比比皆是。始建于2000年以前的旧房，社区配套绝大多数都是不完善的，外墙墙皮脱落，公共空间过于老旧，供暖管道、上下水管道也存在老化等问题，给住户造成诸多问题。据住建部统计，符合“建成于2000年以前+公共设施落后+居民改造意愿强烈的小区”，全国一共有17万个，涉及到的居民大概有3000多万户，上亿的居民。即使是快马加鞭地推进城镇老旧小区改造，距离全部完成也需要很长一段时间。而城镇老旧小区的改造工作，将直接影响未来一段时间的楼市格局。首先是这些老旧小区的改造，明确是以“改造、提升”为前提的，而非拆除重建，这个前提直接决定了改造小区的房屋在未来很难出现房价暴涨的情况。毕竟房屋的产权年限、折损程度都摆在那里，这些并不是改造老旧小区能够解决的。但是周边的新房、二手房的房价，肯定要受到这些“老破小”的影响。毕竟对那些购房群体来说，无疑是多了一种选择，也能在很长一段时间内平衡该地区的房价。也正是基于“改造”的性质，让“推进城镇老旧小区改造”跟原先推行的棚改政策注定会走上不同的道路。我们都知道，从2015年开始的“棚改货币政策”，直接将配套不足、建筑质量差的房屋拆除，然后给棚户区居民补偿现金，再去带动当地的新房市场，这一举措直接推动了三四线城市的房价出现大涨。很多开发商甚至将旧改市场作为自己发展的基石，将旧改项目直接写进了年报里。在2017年，新加坡上市公司恒仁置地就以105.2亿元的价格拿下了上海杨浦81、83街坊的开发权利。杨浦81、83街坊是上海内环内一片较大的棚户区，作为纯住宅用地，在完成拆迁后的利润自然是可想而知。而去年大热的鹤岗市，却是棚改政策的“受害者”。本地居民大多拥有多套自住房屋，而棚改之后的房屋由于地理位置、房屋质量等诸多原因，并不受本地居民的喜欢，也就成了流浪者们口中的“一套价值五万块的房”。棚改货币政策推行这几年来，得与失争论不休，到底是去库存还是涨房价，至今也没个具体的结论。但随着三四线城市库存去化的压力减小，释放的需求得到满足，棚改货币化的红利正在逐渐淡化。而在当前情况下推出老旧小区的改造，无疑是在宣告，楼市要变天了。从去年说“房住不炒”开始，总基调就已经定下来了，并且短时间内很难出现大的变动。而最近楼市的种种举措也在说明这个问题，抬居民杠杆率的政策被取消，需求端松绑的政策被撤回，限购、限售、购房资格也在重新收紧。让流入楼市的钱少一点——这是当前的主导，从老旧小区的改造投入可见一斑。站长在前边就提过，“改造”的小区房价很难出现大涨的情况，甚至可能会推动该地区房价的平衡。而河北省曾在此前明确表示，在2020年底，将完成5739个老旧小区的改造，涉及到3.6万栋住宅、141万户居民，改造资金需求约为129.6亿元。折算下来，河北省老旧小区改造，每户大约花费0.92万元。同此前的棚改政策相比，这点改造花费实在是“微不足道”。以河北省石家庄市在2017年3月8日发布的《石家庄市棚户区改造货币化安置实施办法》为例，对征收房屋不足45㎡的，仍按45㎡计算。一套不足45㎡的房屋，以征收房屋9200元/㎡、产权调换房屋9000元/㎡进行测算，居民可获得634192元（含补助、奖励）。而老旧小区的改造工作，虽然投资金额相对较少，但带来的收益却是巨大的。国务院参事仇保兴撰文表示，老旧小区改造的市场规模巨大，“我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期五年，每年可新增投资8000亿元以上。”老旧小区的改造，一般来说项目投资周期较短，边际效益明显，资金周转快，并且能够及时带动周边的消费能力，相关产业可能也将迎来一波利好，这并非是将钱简单地砸进楼市所能比拟的。毕竟房子是给人住的，棚改曾经带动三四线城市房价大涨，但那是短时间的。随着需求得到释放，热度逐渐褪去，三四线城市的房价正在重新回落。现在“房住不炒”的基调摆在那里，三四线城市的房价要想再迎来一波大涨，难度可能有点儿大了。此外，永久性农用土地现在已经可以改变土地性质直接入市，大量的廉价土地涌入市场，对此前的市场也将造成一定的冲击，从而起到扼制房价上涨的目的。潮水退去之时，你才会知道谁一直在裸泳；等到涌入楼市的热钱变少了，你才能真正看清这个地区的发展前途。城镇化的红利，楼市已经吃了很多年，1990年我国的城镇化率是26.41%，而在2019年底，我国的城镇化率是60.60%，距离发达国家的80%仍有进步空间，但那需要时间。考过试的人都知道，从差生到及格可能只需要加把劲，而从及格到优秀就要付出足够多的努力了。从26.41%到60.60%，我们用了29年；而从60.60%到80%，所需要的时间……反正不会太短。城镇化率不可能只靠农民进城买房来推动，经济的发展也不可能只靠房地产来推动，只有周边形成相应的产业，才能促进内需，形成长效、可持续的发展。值得注意的是，央行数据显示，2020年一季度人民币住户存款增加了6.47万亿元。换而言之，在一季度这三个月中，平均每天的住户存款超过700亿元。由于疫情的影响，来自房贷、车贷的恐慌让很多年轻人都苦不堪言，楼市的观望情绪愈发浓重，想要在这个时候掏钱出来买房，那是得下了大决心，想要来“抄底”的。而我国的居民住房拥有率真的不低，此前数据显示绝大多数城市的居民住房拥有率在70%到80%之间，而三四线城市的拥有率更是高得可怕。在如今房价高企的时代再去买房，对绝大多数人来说怕是既无动力，也无能力了。也就是说，想要像过去那样任由楼市野蛮生长的时代，已经过去了。值得注意的是，虽然我们此前一直在说都市圈，但是我国真正形成“都市圈”规模的只有北京、上海一带，而其他城市大多还在自我发展的道路上摸索前进。然而北京、上海周边的都市圈，同纽约、伦敦、东京周边的圈子，仍然存在很大的差距，有大片区域待开发。而在3月12日，国务院印发了《关于授权和委托用地审批权的决定》，赋予多个省（市）级政府的土地审批权，简化流程，其中包括永久基本农田的征收审批权。4月3日，在发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，明确表示“改革建设用地计划管理方式，推动建设用地资源向中心城市和重点城市群倾斜”。政策得结合在一起看，从城镇老旧小区的改造，再到批准大量廉价土地入市，以及重点倾斜中心城市、重点城市群的建设，我们可以看到几乎未来城市的基本格局——齐头并进，内外兼修。曾经流入房地产行业的热钱，也会被引导到其他领域“北上”了。
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