2020年的楼市小阳春，很短命
The following article is from 子木聊房 Author 子木
5月房价涨不涨？这是当下诸多购房者心中最大的疑问。
因为4月的楼市，多个城市成交量全面反弹，在舆论场上出现了较强的热度。尤其是深圳，炒作风气重现，当地为了防止房价过快上涨，甚至还献出了全球独一例的打压政策，“限制二手房挂牌价”。
5月的意义在于各城市全面复工，真正的「疫情过后」。那么3、4月份被抑制的需求，一定会推到5月份爆发，达到小阳春的峰值。这也是大家众心惶惶，生怕房价涨起来的原因。
当然市场上也出现了很多质疑行情的声音，例如目前经济下行，企业运行不畅，人们兜里的钱变少了，还有什么勇气去买房。
那么楼市可以脱离疫情影响一飞冲天吗？今年的小阳春会持续多久呢？5月行情如何，买房时机又在哪个时间段？
下面，子木用贝壳新出炉的4月市场行情数据，为大家一一寻找答案。数据采集源为我国核心18城市。（北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都）。
注意，如果18个城市中没有你的城市，你也应该把这篇文章看下去，一定要让自己洞悉宏观形势。
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我们先进入枯燥的数据环节，先对目前的市场有一个宏观的认识。
贝壳研究院数据显示，4月份18个主要城市链家成交量较三月份，环比上涨了43.1%。
这个数值在去年一整年，都算是高数值增长，但相对于去年小阳春（2-3月份），还是差了许多。但也证明了在全国各地逐渐复工情况下，市场需求正在加速释放。
而且成交结构上明显在发生变化：改善购房者在逐渐替代刚需入场买房。
数据显示，4月链家18城成交面积在90平以上占比高出2.2个百分比，达到30%。三居室的改善房源成交占比连续两个月提升，超过30%。尤其是北京，4月份450万以上的改善房源成交占比，大幅提升了5个百分点。
这是楼市小阳春，典型的交易现象：先是第一批刚需购房者入场买房，然后轮动到改善型需求的释放。毕竟现在“卖小换大”，“以房换房”的购房者依然占市场主流。
但要注意，当改善购房者远大于刚需购房者的时候，说明市场底层购买力变弱，这不是一个好现象。因为刚需才是楼市的基础，也是所有改善者加杠杆的基础。
在连续2个月的成交量上涨下，房价开始止跌反弹。
数据显示，4月重点18城中有16个城市价格环比上涨。但整体来看二手房价格上涨幅度并不大，没有出现需求集中释放导致房价快速大幅上涨情况。
总体来看，我们4月市场的确出现了小阳春，但整体幅度并不大。那么重点就放在了5月份，是继续上涨还是掉头向下？
在分析之前，我们先来了解一下目前市场的博弈情况。这点很重要。
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当下市场上，明显出现了多空两股博弈力量。
多：「前期挤压的需求释放」+「货币政策放松」
空：「三稳基调」+「疫情打击下居民消费力疲软」
如果你经常读我的文章，想必对这4个因素已经非常熟悉。但在这里，我还要再强调一下“货币政策”和“居民消费”，这两个也是当下最主要的矛盾点。
货币政策有两层意思，信贷政策放松和房贷利率下调。
疫情之下，为了刺激经济。全球都进入了货币宽松周期，中国也无法独善其身。从3月27日中央政治局会议之后，市场上更是出现了一揽子政策。
央行大力派发现金稳经济、保就业，但同时也会给房地产撕开一道口子。一线城市，尤其像深圳这种私营经济发达、资本流动性较强的城市，对此十分敏感。
所以目前处在风口浪尖的深圳，多个地区出现房价反弹热象。
银行为了完成任务，想尽办法给小微企业放贷，同时居民消费贷款利率也降低很多，这时候，想法设法从银行里套钱买房的人不在少数。杠杆的释放，凭空创造出了购房需求。
其次在LPR连续几次下调后，各大一线城市房贷利率均有下滑，其中深圳目前平均稳定在5.15%左右，也是近几年的低谷值。
利率的变化并不在于每个月少还的那几十块钱，而是从根本上改变了人们对房价的预期，毕竟银行让利这种事情，是巨大的实惠，大家从观望转为蜂拥入市，也在所难免。
而矛盾点的另一面就是居民消费力疲软，这是当下必须要重视的问题。
毕竟衡量楼市购买力并不是凑够首付上车就行，最重要的是居民未来是否能稳定月供还贷。这和薪资收入息息相关。
这个数据目前来看起来有些艰难。根据天眼查数据显示，国内第一季度受疫情重创，社会凭空多了上千万“创业”大军，创业意味着没有了稳定收入，这些人的还贷能力减退，甚至为0。
从2020年3月份开始，居民延期交款比例在快速上升，背后是数万家庭面对就业环境下的无奈。
当我们理清了这两个根本性的矛盾点后，我们就要衡量哪一方对市场的影响更大。这个虽然没有研究机构去做对比，但从4月的行情细节里，可以明显得出结果。
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我们把去年的成交翻出来。
可以发现4月的行情虽有反弹，成交量呈现环比43.1%的涨幅，但是相对于3月小阳春，只达到了后者85%的水平。
这时候肯定有人会说，这不是疫情嘛，很多小区还未解封，购房者和中介根本进不来，何谈看房交易。
其实4月中旬全国各大城市基本都放开了小区疫情管理，只要通过健康宝和体温测试，均可以进入小区看房了。退一万步讲，如果疫情是缓慢放开的，那么小阳春应该逐渐旺盛，市场成交应该呈现一路向上的状态才对。
然而数据显示，18城整体成交量在4月12日达到巅峰后，开始一路下滑，进入了小阳春的拐点区。说明购房需求已经开始竭力，正在走下坡路。
这就是疫情对居民购买力造成的影响，这一点还可以从租赁市场的租金走势看出来。
因为租房需求和二手房购房需求是同步释放的，二手房可能存在炒作机会，但是租房市场却是实打实的体现了，城市居民的居住需求和经济增长状况。
数据显示，除了上海和西安租金同比保持小幅上涨外，其他城市租金比去年均有所下降，广州、青岛、烟台降幅更是达到了10%左右。这表明年轻人租金的支付能力在下降。
所以现在可以总结整体楼市的行情趋势为：
4月是2020年小阳春的峰值，疫情对居民购买力的影响开始显现，5月购房需求开始放缓，行情大概率不及4月。房价在4月小幅上涨后，5月开始横盘震荡。小阳春注定是短暂的。
接下来我们再分析单个城市，毕竟现在是分化型市场。
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我们用“4月成交量环比”和“4月成交量恢复绝对水平”两个维度打个横纵坐标轴，把18个城市分成4个类别。（4月对标的是去年3月，因此用4月成交量/2019年3月成交量）
4月只有5个城市（广州、深圳、成都、西安、青岛）的成交量超过了去年3月，除了西安、深圳外，绝大部分的样本城市集中在二四象限，也就意味着：
“成交量恢复快的，不达去年同期水平；达到去年水平的，后期动力不足”，整体的动力可持续性并不强。
北京、天津、合肥、重庆还没有恢复到去年水平，但是4月涨幅较大，5月份的行情会更好一些。
处在第一象限的深圳，小阳春比去年更强，同时4月份涨幅很高，是脱离大盘的存在。其他城市无法借鉴。所以害怕深圳的行情传导到自己城市的购房者，大可放心了。
处在第三象限的武汉，因为疫情打击严重，市场还没有恢复到前置，而且4月看房的人群更是寥寥无几。5月可能会有一定的反弹。
最后我们再来看各个城市二手房调价中涨价占比走势，调涨占比增加说明业主比较自信，房价看涨，调涨占比下降说明业主心态一般，对房价预期没有信心。
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1、2020年的市场行情和2019年没有太大区别，甚至整体看涨能力小于2019。但值得注意的是，一线城市目前属于价格底部，由于对货币政策更为敏感，所以增长性会更强一些。
2、二线城市虽然出现了小阳春现象，但是居民整体购买力趋弱，在5月份后会持续衰退，房价没有较大的起伏。当然二线目前分化严重，像青岛、成都、长沙这种已经在去年回调或者房价还处于合理状态下的城市，需求的释放较强，房价会有一定的增长。
3、疫情对楼市的影响超过预期，如此看来比2003年SARS的更为严重。2003年时中国大多数城市房价偏低，购房需求旺盛。于今，户均拥有1.2套房子，基础需求得到满足，且房价太高，对人们的现金流能力要求更高。
2020年是一个不平凡的年份，终于让我们知道，经济实力靠的是千万老百姓支撑的实业，而非房地产。
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