近日，数据宝统计了来自房地产协会主办的中国房价行情网数据，得出“全国城市房产估值排名”。数据显示，320个城市房产市盈率中位数为30倍左右。即靠租金需30年，也就是360个月才能收回购房成本。按照这个数据看的话，我国房产租售比明显偏低，不适合投资。然而事实真是如此吗？展开分析之前，站长先来说说榜单中涉及到的租金回报率和市盈率。租金回报率也就是租售比，站长曾多次做过知识普及。租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。租售比是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。至于市盈率，我们来举例说明：一套100平米的房产，售价为5万/平米，房屋总价500万元。如果租金为60元/月/平米，月租金按6000元算，那么在房价不涨不跌的情况下，一年租金收入＝60元/月/平米×面积×12个月=7.2万元。市盈率＝房屋总价/每年的盈利＝500万/7.2万＝69.44倍。也就是说，这套100平米的房产，靠租金收益需要近70年才能收回买房成本。那么，我国各大城市的市盈率又如何呢？按照数据宝的统计，50个重点城市中，厦门租金回报率最低（下图）。厦门平均单价47018元/㎡，平均租金单价45.41元/月/㎡，租售比1.16%，市盈率86.28倍——也就是说买了厦门房产后，如果只靠租金，需要超过86年才能回本。在榜单中位居倒数第二名的深圳，房产平均单价72380元/㎡，平均租金单价76.14元，租售比1.26%，市盈率79.22倍。三亚房产估值位居倒数第三位，租售比1.42%，市盈率70.24倍。榜单垫底的城市让人看得眼前一黑。那么位居前列的城市情况又如何？我们在上图中可以看到，即使是在50个重点城市中估值排名靠前的乌鲁木齐，租金回报率也只有3.59%，租金收回成本需要27.88年的时间。对比国外，我国房产租售比的差距还是蛮大的。诸葛找房2019年全球热门城市租金回报率排名显示，全球33个热门城市租金回报率排名中，芝加哥、亚特兰大、迈阿密租金回报率都在7%以上——约是厦门租金回报率的7倍。如果单看数据宝的榜单，自然是不容乐观。但理论终归是理论，离现实还有很大的差距。决定房地产价值的因素很多，比如城市发展、人口、经济、城市面积、政策等。在城市面积方面，厦门、三亚、深圳分别只有1699、1920、1997平方公里。而重庆、北京、杭州、成都的面积则分别达到8.24万、1.64万、1.66万、1.46万平方公里。城市之间面积差别很大，市区和郊区的房子租金也都不一样，所以不能一概而论。如果只看租金回报率就对城市的房产投资价值下定论，显然是以偏概全，无法实操。比如中国特有的学区房，吸引人的主要是教育属性，而不是租金多少。房子不是只有出租才有收益，还可以随着城市的发展让房屋总价增值。毕竟中国人买房，多数是为了房子涨价，最终能通过卖房获取收益，而不是坐等收租。榜单显示，深圳租金回报率仅为1.26%。但这并不代表深圳楼市没有投资价值。“资金是怎么样爬过城市的皮肤，房价最清楚”。透过深圳，可以更快地理解房产增值速度与城市发展方向的关系。而观察一座城市的活力与房价，首先要了解它的人口密度，人口密度越高，就代表有越多的消费人群来支撑这个城市或区域的房价。就深圳而言，因为有着粤港澳大湾区的红利，汇集了全国各地的人才和资金，深圳的实际生活人口大概相当于上海的80%。但深圳的面积只有上海的30%。也就是说，深圳的人口密度和资金量，在全国属于靠前位置。经济方面，深圳事实上是仅次于北京的第二大新经济中心，深圳的市场自由度、创新文化氛围都显著好于上海。但深圳的“可出售住宅”用地供应量不多，供小于求。如果以10年平均来看，在实际生活人口超过2000万的四大一线城市里，深圳住宅用地平均供应量不到北京、上海的四分之一。而深圳每年新增户籍人口、常住人口是四个城市里最多的。统计局数据显示：2018年、2019年深圳新增常住人口分别为49.83万和41.22万人，持续的人口流入，和四大一线城市中相对最为宽松的落户政策，为深圳带来了大量的住房需求。所以说综合来看，深圳房价增值潜力很大，单一维度的评估结论看看就好，不要偏听偏信。从实操视角来看，在同时间点买入深圳不同区域，最终家庭资产价值是有差距的。要想房子增值快，要找发展势头快的城市，然后找到城市发展方向，跟着它走。如果在2019年9月你有一个买入深圳小户型的机会，140万元的龙中单间与宝中单间，你会怎么选？如果选了后者，你就赚大了。因为半年后，在龙中140万元买的房，依然是140万元；但宝中的140万元已经变成了60万元。同样的资金量，结果大不相同，可见即使是在同一个城市，选择不同，差别也非常巨大。近期深圳的公寓比较火爆。因为公寓的价格相对住宅还是便宜很多，门槛也很多。深圳不限购不限贷，对于某些大资金而言，可以一次性买入套。另外就是，公寓由于租金收益率高，能减轻月供压力，在房价越来越高的当下，公寓也就成了很多人资产避险的新选择。虽然政策趋严，但深圳楼市热度依然较高。深圳楼市有多火？了解下房地产行业流传的专业术语就知道了：抓住机会，进军“A8”“一年至少2N”“多核持卡，轻松上车”……可能很多人看不懂行话的意思，站长在此解释一下。其中“A”等于资产，“进军A8”指的就是要通过买房达到资产8位数；“N”是套数的意思，“一年至少2N”是指每年要入手两套房产；而“核”的意思是身份，“多核持卡”的意思是，用亲朋好友的名义办多张信用卡用以套现，完成首付积累。可见热衷于在深圳买房的人不在少数。确实，有很多人入场早，赚了大钱。不过买房也和其他赚钱方式一样，在几年前人们都不知道一线城市买房能赚钱的时候入手，容易赚钱。但现在人们都知道这件事了，一线城市的房价也在高点了，此时是否进场、在哪进场就变得更加重要，值得仔细考量。政策方面，虽然深圳等不少城市开始试探性松动楼市调控政策，但“房住不炒”的基调依然没有改变，而且高层政策定力十足，短期内政策放松的可能性不大。就市场而言，按照历年的惯例，在春节的空当后，2月和3月会是节后房企抢收的第一个节点。2020年受疫情影响，2月多个城市零成交，虽然3月售楼部逐步开放，但疫情还没完全解除，整体的销量也还处于缓慢恢复阶段，因此4、5月可能会成为房企以价换量的高发期，一些城市楼盘可能会有一些优惠，适合上车。文琳编辑 点击下面链接可查阅
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