中央文件再提房地产税，房地产税何时会开征？

从2018年的“稳妥推进”，到19年的“稳步推进”，再到今年的“稳妥推进”，一字之差，最终还是没有实行。就目前来看，全国性征收房地产税还很远，还有很多工作要做。

房地产税的坎坷之路

其实我国房地产税的“前身”就是房产税。1950年颁布的《全国税政实施要则》，把房产税独立了出来，单独成立了一个税种。

1951年，《城市房地产税暂行条例》公布，房产税、地产税合二为一，房地产税应运而生。

而房地产税真正的探索阶段，是在2003年十六届三中全会上首次提到对自住房进行征税；

2011年，房产税在上海和重庆两地试点；2013年十八届三中全会上，房地产税立法被提上日程；2015年房地产税被纳入十二届全国人大常委会立法规划；2018年9月房地产税法律草案拟定中。

房地产税没那么快

房地产税一直是这几年的热门话题，全国住房信息联网、不动产统一登记、70年产权续期等已经逐一落地，前不久深圳有关部门也表示“考虑房地产税”。但一顿操作猛如虎，一看这事还没着落。

为啥目前还没着落？因为房地产税立法，需要经过拟定草案、征求意见、人大立法、审议通过、落地执行等程序，而目前房地产税还处于立法规划阶段，草案都还没拟定。

所以，那些等着房地产税来降房价的刚需可以醒醒了，而且房地产税真正目的也并不是降房价。至于为何这么久都没推行？何时推行？下面会讲。

房地产税为何迟迟未推行？

1、房地产税为何“坎坷”，难点之一在于我国的土地制度。我国的土地所有权属于国家，征收房地产税，意味着房地产税不仅只对房屋征税，还要对房屋下面的土地进行征税，征税范围更广，其中的土地评估机制，很复杂。

而已经试点房产税的地区，只涉及房屋，不涉及到土地，比如印花税、契税等，征收难度相对低。

2、房地产税牵一发而动全身，《2018年中国城市家庭财富健康报告》数据显示，中国城市家庭资产中，住房资产占77.7%，金融资产只占11.8%。有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。

在这些手握多套房的人中，自然也充斥着各种博弈。

3、如果说之前房地产税不推行是因为配套制度不完善的话，那么当下更多的是因为宏观环境不允许。18年至今，经济增速下行压力日趋明显，不少地方的楼市横盘乃至存在下行风险，而如今又加上全球经济放缓和疫情影响，此时即使房地产税立法，这种舆论导向也会让市场对预期产生负面影响。

所以说，如果经济下行压力继续加大，楼市下行周期延长，房地产税推出的时间还可能会推迟。而如果居民部门杠杆率进一步攀升，房地产税反而可能加速推进。

总之，房地产税是早晚的事，但时机很重要。

4、最后一点，那就是土地出让金的问题。即使不靠卖地为生的一线城市（除广州外），今年一季度土地出让金依然很高。据公开资料，今年一季度，北京土地市场以672亿元的成交总额位居全国第二，仅次于上海。

在减税降费大背景下，地方政府收入少了，房地产税又没这么快，所以靠土地出让金依然是重要方式。你看看，连北京上海都这样，其他那些高度依赖土地财政的城市就更不用说了。

况且之前试点的房产税已表明，房产税收入占上海和重庆地方税收比重不过仅3-4%。

海外经验

美国：房地产税财权全部归于州政府

美国属于联邦制国家，各个州政府在立法权和行政权等方面都有较大的自主性。在美国，房地产税的征收完全用于各州的财政支出，且不上缴联邦政府。此外，美国还采用了计算机辅助批量评估系统，大大降低了房地产评估的难度。

德国：房地产税不进入转移支付环节，完全用于当地支出

东欧剧变后，统一的德国分成了东德和西德，但是两地发展水平相差太大，政府不得不进行大量转移支付，而政府的转移支付属于福利支出性质，如社会保险福利津贴、抚恤金等，说白了就是富的地方补贴穷的地方。

但后来为了实现完全统一，完成新联邦政府执政的顺利过渡，德国便在税制上做了一些调整，自个儿都自由去发展，房地产税也在这种背景下，不再进入转移支付环节，完全用于当地支出。

巴西：不动产税税率因市而异

据公开资料，在巴西联邦首都，当地政府对空置的土地征收3%的房地产税，对有建筑许可证的房屋或土地征收1%的房地产税，对住宅征收0.3%的房地产税。

这么征收的好处在于不会对刚需造成伤害，增加其购置成本，同时还打压了套利，真正起到了税的根本作用：调节财富分配。此外，在巴西同一个地区，不同价值的不动产也会采取不同的税率。

到底什么时候才能推行？

不知道，不过我认为今年的可能性几乎不存在。