深圳出手！炒房的团灭！背后隐藏了一个不好的迹象
The following article is from 杠杆游戏 Author 银小燕
深圳一限购，全国都颤抖。没办法，这就是宇宙中心的威力。
昨天杠杆地产刚写了深圳学长沙稳房价（详见7月15日：控房价，深圳要学长沙？大部分人都想错了！）。看来，长沙没白去，真经取到了。
原来深圳出过一个八条，这次只能称为“新八条”。和上次不同的是，这次由八个部门联合推出，可见重视程度。
其中重点包括：
1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；
2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；
3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；
4、转让增值税从2年免变5年才免；
5、豪宅线加了个总价750万的限制；
6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的；
……
深圳这次调控力度空前，但实际上，它的信号意味更重。
深圳一直是楼市的风向标和“新周期”的启动城市。所以当深圳出台相关措施，接着会有很多城市参照执行。
1
“新八条”一出，各大媒体和朋友圈刷屏一片。
明眼人都能看出，最狠的莫过于“落户3年+3年社保”这条。
一时间炸出无数段子手。当然，人家说的也可能是事实。
买住宅要付7成首付，严过了北京的6成。还是那个字，狠！
转让增值税免征年限由2年调整到5年。这相当于5年限售，明显是针对短线投资客的。
离婚那条，相当于减轻了民政局的工作量，严打为买房而离婚的投资客。不过……
在此杠杆游戏郑重提醒各位：近年很多血淋淋的例子充分证明，离婚买房都是豪赌，说不定买了就真离了。
豪宅线那条，间接意味着深圳去年取消的“总价标准的豪宅线”，又恢复了。
“新八条”堪称最全面的围追堵截，连想假离婚买房都给你堵死了。不要以为政府没招，你那些投机小动作，还不赶紧投降？
话说此前在后海、宝中聚集了一波炒房客，这次显然遭遇当头棒喝。
被套是大概率事件，如果自有资金比较少，可能被迫要斩仓出局。
吃瓜群众看到这里，是不是很开心？
2
“新八条”条条都是压需求。
但杠杆地产觉得：投机的往死里打没错。但真正要落实房住不炒，不该通过社保等一堆条件限定刚需。
深圳相关业内人士接受界面新闻采访时表示：“新政主要目的是提高购房门槛，抑制投资行为，跟过去的政策方向一致，但政策效果能否显现，还有待观察。
之前那么多调控政策下来，深圳市场还是很热。新八条肯定会有影响，但要说根本性解决深圳住房问题，还是有困难。提高门槛只是减少潜在需求，但并不是满足了需求。”
可是深圳房价已经让北京、上海的脸无处安放。所以这次顾不上了，搂草打兔子——统统一边晒太阳去！
BUT！这肯定不是长久之计啊。相当于扬汤止沸，没有釜底抽薪。
深圳楼市肯定存在恶意投机、投资冲动、房价高企等问题。但本质是严重的供需失衡问题，主要问题出在供给端，不解决供给问题，深圳楼市的所有问题都无解。
3
深圳很小，肉眼可见的小。如果你还不相信，请看下图，原谅我总如此举例：
图片来源|刘晓博说财经（特此感谢）
是不是没有对比，就没有伤害？
深圳是国内罕见的全域都是都市建城区的城市，其实房价跟北京毫无可比性。要知道，北京的均价，可是把密云那种鸟不拉屎的地方都算进去了。
深圳想了很多办法解决土地供应不足的问题，比如填海、增加容积率、开发地下空间、城市更新和旧改。其中城市更新和旧改是主攻方向。
但现实表明，城市更新和旧改涉及到很多利益纠葛。周期拖得太长，总是增加成本，参与开发的房企又把这部分成本转嫁给市场。最后人们失望地发现：一个片区旧改结束，房价反而更高了。
更简单粗暴的方式是扩容，但这个更敏感。因为扩容涉及到一系列的利益调整和冲突现象，阻力更大。所以至今仍然停留在坊间议论层面，难以成为上层决策。
4
深圳面积小，这是土地供需紧张的基础。更要命的是深圳大量土地没有用在住房上。我也说过很多次。
根据证券时报的统计：过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平米，位居国内103个城市的倒数第4，不到北京10%，上海5.8%。
深圳居住用地占整个城市面积只有11%。放眼那些全球城市，人家纽约、伦敦、东京的这个指标都超过50%。
如此变态的占比，仅比香港的8%高一点。香港的房价，不用杠杆地产多说了吧？深圳这方面总不会以香港为师吧？
深圳对住宅用地这么抠门，地去哪里了呢？
深圳在2015年制定的《城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》要求：到2020年深圳的基本生态控制线大约占深圳1997平方公里的一半，此外工业用地占建设用地比重不宜低于30%。
图片来源|智本社（特此感谢）
看来，深圳对工业、商服的土地供给要比住宅用地大方得多。
2019年12月，为发展总部经济，吸引总部入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。
这是什么概念？面积比深圳大两倍有余的上海，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。
有兴趣的朋友，可以算一算字节跳动与腾讯做邻居，在深圳拿下的地。楼面价低得惊掉下巴，反正比深圳商品房均价低多了。
5
“新八条”倒是直接利好东莞、惠州。
即使深圳不唱这一出，东莞和惠州的楼市也具备很高的价值。
你以为只有深圳在飙？人家东莞也在猛涨。今年5月，东莞二手房均价环比涨幅5.6%，为全国第一。
不过也有担忧，既然东莞涨幅可以学深圳，严控是不是也要学深圳？
大可不必担心。东莞肯定会从严，但不会有深圳这种力度，深圳很多措施，严格程度已经远超京沪。
东莞哪有这个底气？何况东莞板块众多，有很多选择。至于惠州，更是供给充足。
杆友们最近留言踊跃，希望杠杆地产写东莞和惠州，我们会在随后推出东莞和惠州的分析，敬请关注。
临深的不止有东莞和惠州，不是还有深中通道吗？买中山！
未来还有深珠通道，买珠海！
广州要不要考虑一下？
尤其是在黄埔、南沙、白云这些人才限购区，半年的当地社保就可以获得上车资格。这是一线城市最后的上车机会。
实在不行，还有杭州呢！那是华东的深圳。
值得注意的是，新政出台后，网络已有不少针对解决深圳新政后买房被限的解决办法，甚至有地产销售中介表示：“社保啊、离婚买房资格被限这些问题跟我说，只要你想买房，咱办法总比困难多。”
6
还有一种说法，对比海南近年3月出台严控，6月就收获自贸港的政策大礼包。
于是有人联想8月26日是深圳40岁大庆，此番严控，会不会是因为上面有更大的礼包？
毕竟，深圳比海南重要太多太多了。
可是深圳享受的资源，还不够多吗？广州作为堂堂大区中心，却始终被深圳力压。
而这一切，源于1990年深交所开业。广州失去了一个配置全国性资源的平台，自然难以孕育出平安、招商等大型综合性产融结合的巨头。
退一步讲，你真的以为深圳今天的这一切，都是因为政策吗？
除了政策本身的倾斜，深圳的崛起还得益于上面留出的空间，允许你试错，允许你充分发挥市场的力量，而不是频繁插手。
当然，也离不开成千上万深圳人的奋斗，包括那些离开深圳的人。
如果插手太多，反而是一种式微的迹象，这才是最可怕的地方。
收到杆友留言，称杠杆地产之前写的深圳文字好难懂。其实不是杠杆地产不想让你懂，而是有些话不能说得太明白。
因为这座城市最近变得有一点敏感，不好批评。
曾几何时，深圳是一代又一代年轻人的应许之地。那时的深圳有最广阔的天空与海洋，一如当年的加州硅谷，充满了改变世界的可能。
不知从什么时候开始，这里的人和这里一样，变得左顾右盼。不要怪房价，房价是结果，不是原因。
本世纪初，深圳第一次遭遇成长的烦恼。当时《深圳，你被谁抛弃》一文广泛流传。但深圳随即腾笼换鸟，成功实现二次腾飞。2018年，深圳GDP来到了亚洲第5的历史高位，成为全球第二大经济体的第三大城市。
现在，深圳第二次来到了十字路口。历史性机遇仍在，深圳如何解决楼市死结？如何实现第三次腾飞？如何带领大湾区，对冲深圳河对岸的不确定性？这些都等待着更系统的安排与更成熟的智慧。
无论如何，深圳的任何决策，影响的都不仅是楼市，还有这个国家的未来。
这回，深圳会再赢一次吗？
图片来源|深圳买房计划（特此感谢）
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