集中供地，这个新规出来，有些人慌了
The following article is from 子木聊房 Author 子木
据财联社：
日前，一份自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出，文件要求重点城市住宅用地实现“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；集中组织出让活动。
2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。
根据财联社的报道，土地出让改革或将涉及22城，分别为北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。
住宅集中供地意思是地方政府将分散的住宅土地出让变成集中的土地出让，比如A城市一月可以卖出，二月可能卖地，三四五月也可能卖地，不是很有规律，现在集中到有一个时间段，比如3月、6月、9月中旬。
很多读者都很关心，若实行，对楼市有何影响？
1、可能会起到“稳地价、稳预期”的效果。
集中供地好比所有苹果厂商，原来一年365天都卖苹果，现在集中到一个季度只卖一次，结果是富裕的人群无法买断最优质的苹果。
现实中，开发商拿地都有保证金要求，竞拍的土地越大，占用的保证金也就越大。如果分散竞拍，大型开发商对一年内不同时段出让的土地“各个击破”，但是如果集中供地，开发商需要针对大量地块，同时缴纳保证金，这即使是大型开发商也难做到的。
所以，集中供地占用开发商“一次性”资金大，难以集中资金竞拍多个优质地块，降低频率出现“地王”的可能性。
当“地王”效应降低时，会对楼市的预期产生影响，即降低楼市的热度，避免资金过于追逐房产。
2、对于开发商而言，有利于稳负债。
“地王”出现的频率下降了，开发商的成本也会降低。而开发商的钱基本是借来的，当你的成本下降时，“被迫”负债的现象将减少。
对于小型开发商拿地来说则是利好，以前拿地都是被大房企主导，现在由于集中供地出现资金分散，大房企无法“各个击破”，这给实力较弱的开发商提供捡漏的机会。
3、对于中小城市是利好。根据现在主流媒体的报道，这次土地出让改革或将涉及22城。而没有涉及的其他城市可能迎来机会。因为这22个城市集中某个时间供地了，但很多房企在这些时点内一般都有资金，他们可能会转向中小城市拿地，对这些地方楼市带来利好。
4、此次土地出让改革（集中供地），不意味着增加土地供应，只是出让方式的变化。整体而言，当前一二线城市土地供应仍较为紧张，但人口却是在持续流入。在土地供应没有显著增加或房地产税来临之下，未来这些地方楼市仍有较大机会。
这个新规出来，有些人慌了
文/子木
昨天下午，自然资源部下发一则文件，引发楼市震动。
据消息，全国22城将实施“两集中”，三批次供地。
这22个城市分别为：北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
翻译成大白话：
全国主要一二线城市未来土地交易，要集中公示、集中招拍挂出让，一年内最多卖三次。
过去，地方卖地，一年四季都可以，但现在，一年只能卖三次，而且必须做到“完全透明”，其影响力绝不输于去年的「三道红线」，甚至可以称之为：
土地供给侧历史级改革。
为了更好地理解这次改革，我先从出台背景开始，然后逐步推理房价走势、开发商发展、房屋买卖的影响。
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影响逻辑
关注楼市的朋友应该不生疏，招拍挂制度，是当年我们从香港老师傅那学来的，简单来说：
地方将土地招标、拍卖、挂牌，开发商竞价购买。
竞拍的人多了，土地价格抬升，高溢价率成交，竞拍的人少了，低溢价率成交，甚至土地流拍。
土地买卖也叫做房地产一级市场。
然后，政府拿卖地赚来的钱盖学校、医院，修公路、地铁，开发商在地上盖楼，卖房或出租，这叫做房地产二级市场。
一二级市场相互勾连，彼此影响，形影不离。
但这其中是有猫腻的。
比如开发商买地，并不需要全款，而是自己拿出20～30%的基础资金，其他的钱去银行或者其他地方借。
然后开发商卖期房收钱，还给银行，再融资买地开发、还钱……
明面上是实业制造，暗地里就是一场金融游戏。
但房子不是普通消费品，不像电动小摩托，用几年就坏了，基本上人们会住一辈子，还可以代代传承。
房子越盖越多，人却越来越少，如果按照2019年人均40多平米的居住面积，其实中国的房子已经够用了。
但这场金融游戏远没有停止，地方继续卖地赚钱，发商们抢地拼规模、做大哥。
金融可以天马行空，但不可以虚无缥缈。
当房子卖不出去，开发商还不上钱的时候，引发的系统性金融风险，谁都无力承担。
这两年暴雷的房企有很多，大型房企也不在少数，市场烂尾盘一批接一批。
于是乎，从2016年房住不炒开始，中央每天都在想方设法打压楼市，降低房地产风险。
比如“两道红线”限制开发商杠杆，“三道红线”则是不让银行随便把钱借给开发商。
如今，又把矛头指向了土地交易市场。
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拆穿谎言
之前地方招拍挂卖地很自由，土地在地方政府手里，想怎么卖就怎么卖。
但卖着卖着就出了问题。
有的城市因为过分依赖土地财政，纵容房价炒作，经济没起来，房价没少涨。
房价高了支撑不住，容易出事儿，就想着通过控制土地出让，“饥饿销售”，营造紧张气氛。
还有的则是通过开发商，造一些高价地王楼王，拉高房价天花板，营造一种欣欣向荣的行情，“买涨不买跌”，自然购房者愿意入市接盘。
为了不让地价掉下来，什么法子都有。
但现在，要求土地出让集中公示、集中招拍挂、一年最多卖三次，完全改变了逻辑。
我们从文件中看到：
1、要根据本地区房地产市场实际情况，合理确定供地规模。进一步加大住宅用地供应，2021年公告供应量不得低于近五年（2016年-2020年）平均完成交易量。
2、要求向社会公开年度计划和存量住宅用地信息。除涉密信息外，住宅用地信息公开必须及时、准确、全面，让市场主体易获取、能看懂。
大白话翻译就是：
别玩猫腻，无论你想不想，以后土地供应量必须要保障充足，一年最多卖三次，所有用地信息必须让大家看到。
这相当于中央变相收回了土地管理权限，从根子上进行“房住不炒”。
这样导致的结果显而易见，地方土地财政会相应减少，之前玩土地调控的城市会暴露原形，房价绷不住，开始进入下行周期。
很多人问我，为什么我所在的城市“要啥没啥”，房价跟着大潮涨了许多，但就是不回调？
答案就在2021年。
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砸一个坑
接下来说说对二级市场的影响。
土地一年只能卖三次也就意味着，开发商在一个城市买地的机会就只剩下了三次。
如果三次机会把握不住或者把握不好，接下来很可能揭不开锅了，而且极其考验开发商的资金实力。
机会成本极高。
这就好比拍卖行一年就举行三次拍卖会，三次拍卖一整年的宝贝。
这些宝贝有好的有差的，那么资金实力雄厚的拍卖人肯定会占据上风，而且因为竞拍者众多，好宝贝价格肯定会更高。
这里我有一个担忧。
政策实施后，一二线城市优质地段的地价，越拍越高，房价也跟着上涨。
优质土地被龙头开发商哄抢，银行也把钱都借给了龙头开发商，中小开发商则被迫挤到三四线城市。
中小开发商融资能力弱，对回款极度渴求，但遇上行情冷淡的三四线城市，会导致一大批开发商被加速淘汰。
届时会砸一个大坑出来，期房烂尾风险积聚。
当然这个政策实施后，房价涨势跟城市潜力一目了然。
因为两极分化异常明显，地卖得好的、卖得贵的城市，未来房价肯定继续上涨；那些卖得差的，动不动流拍的城市，则会陷入负循环。
而且土地集中放量，到时候可能会像“洪水冲闸”一样，在一个节点大量涌出。
比如天津昨天公布统一招拍挂时间为3月、6月、9月。
按照8个月的平均开发周期计算，那么2021年11月、2022年2月、5月，就是天津楼市新盘的集中放量期。
到时候可热闹了。
开发商为了把房子卖出去，无所不用其极，业内踩踏、营销噱头，开发商会想尽一切办法把你拉进售楼处。
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应对策略
那么作为买房人，应该如何面对这次土地制度改革呢？
下面子木做几点总结，希望可以帮的上你。
首先我们要明白，开发商、银行、地方政府分别代表着人、钱、土地楼市三大要素，现在分别被摁在砧板上，不得动弹。
炒房军团彻底瓦解，房住不炒下了死手。
而这次土地制度改革是在揭穿楼市谎言，让信息更加透，让分化更加明显，那么2021年房价应声下跌的城市切勿投资，刚需自住无妨。
其次一定要关注所在城市的“土地集中供应时段”。
正常情况，顺推8个月就是新房集中上市期，这个时间段买房比较舒服。
新房销售越激烈，购房者越是“上帝”，到时候什么送汽车送家电首付贷，乱七八招的营销方式可能都要上线，新房慢慢挑。
最后就是对风险的认知。
政策实施后，会加速淘汰一大批中小开发商，在买期房的时候，多留一个心眼，问一问他除了这块地，还有啥宝贝。
如果其他的土地买在市中心，说明这家伙实力挺强，比较安全，如果都买在鸟不拉屎的地方，或者没几块地，这时候你就要紧张了。
有时候买房就是跟开发商相亲，你得看他长相性格、个人能力、家庭背景，一个都不达标的，趁早让他走远。
能做到这些，你起码超越了80%的买房人。
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