这也不是啥新闻，因为上周五，杆姐就知道了。我也不是神机妙算，住建部给的提示。一众欠发达国家突然加息。可以理解，如果不加息，泡沫继续扩大肯定爆仓；主动加息，很多国家经济韧性不足，提前也会爆。如土耳其。成都、西安加码调控，土耳其爆仓，两件完全不沾边的事情，这有啥联系？杠杆地产今天要把这个逻辑给杆友们理一理，一些数据很有意思，背后隐秘的逻辑。2020年，全球房价涨幅创下近年来最高，这是放水的代价。此前，杠杆地产分析过。有意思的是，2020年，刚好土耳其房价涨幅拿下全球第一。而一向房价涨幅喜人的我国，2020年房价总体涨幅，竟然“跑输”很多国家。如上图。经历过数轮全球经济和金融危机后，我们深刻洞见到经济不好全球放水，然后股市或楼市大涨。但最终，美国都要回归正常货币政策，一旦美国加息，全球资本回流美国，很多国家的股市、楼市就面临崩盘。我国房价总体已经很高，和收入比起来就更高，所以泡沫不能继续吹更大。如果继续吹，下一步货币政策回归正常时，全球资本用脚投票，我们总不可能长期自娱自乐。2020年的金融、货币政策主要是精准手术，但即便如此，一些热钱依旧进入了楼市和部分城市。深圳就是最典型代表。2020年下半年开始，房地产局部苗头开始了。不只是深圳、杭州、上海、广州都一样。2021年一开始，楼市就拉开“严打”序幕，之前杠杆地产写过。近期浙江、广东、北京、上海等，都在追查经营贷等违规贷款。当然也不可能挨个追查，有些大概只是做做样子。在此之前，住建部到北京、上海、深圳、江苏等地督导房地产。但凡督导过的地方，调控必然加码。理解这个逻辑，也就明白，2021年房子总体来说，真不是用来涨的。所以，两会刚一结束，躁动的成都、西安又被住建部督导。这两个城市很喜欢操盘，现在被迫加码调控。我们先看第一个，我国统计局的，统计的是各大城市市辖区的，不包括县。成都2020年二手房涨幅虽然不是全国第一，但是和第一差距不大。当然我们知道，成都二手房的均价总体还是1万多块，但是天府几街附近，以及一些不错的盘、学区房，二手房确实是3万+/平米的，甚至4万及更贵/平米的也有。因为二圈的区，拉低了整个市辖区的房价。杠杆地产成都好朋友有买二圈及附近的，确实只有1万出头。我们接着看市场机构数据，下图是CRIC（特此感谢）的统计。成都不限吗？也限，不过这2年，地价拉高后，整体是放松了，得让开发商有赚，然后有人接盘，游戏才能运转。我一直和朋友说，如果看均价，成都总体房价依旧不算很高，因为东西北区域，特别是二圈的区，尚有大量1万多/平米单价的房子，所以刚需咬咬牙在成都还是能上车。持续保持生活成本竞争力，建设高品质生活宜居地，增强居民幸福感和获得感……
当然话说回来，中西部除了武汉2万上下/平米的均价，其他热点城市成都、西安、重庆、郑州、长沙其实都是1万多/平米，本质差距不大，都还是中西部水平，拿到东部就是发达县级城市水平。
成都调控加码的细节杠杆地产觉得没必要分析，因为分析已经够多，我也不想说该买还是不该买。我只想说，给了刚需机会，重点是对投机表明一个态度。至于说：根据规划，未来五年成都新增租赁住房30万套，2021年新增租赁住房不少于6万套，其中新建、改建租赁住房不少于4万套。
如果很多是拿着商品住宅的供地，开发商配建免费移交，真是一箭三雕：租赁住房也修了；还不花钱；稳地价也实现了。
总的来说，诚意的调控应该是中心城区增加供地，三圈县级行政区通勤毕竟不太可能，且太贵、太累。杆友有没有感觉，时间好像回到了2016、2017年。那会也是放水多了，全球也都有压力，然后美国开始加息……故事本来的叙事，本不会有多少变化。不过，2021年，如杠杆地产第一部分分析的，“房地产卫国战争”进入高潮，我们不能输。泡沫首先不能继续搞太大，其次也不能主动搞破。也就是说，房价是要守住的，不能搞破，也不能冲冲冲。第一，对于刚需来说，没房子总要买的。不要看什么调控，该买就买。利息未来增加可能，LPR（贷款市场报价利率）调整没办法，该加时会加。不过我不认为是2021年。但是房贷加点，可以变化，这不过是央行一个文件的事儿。如上图，房贷利率确实有慢慢在涨的趋势。所以，见下文第五点。第四，买学区房要衷于初心，更多真实目的，投资目的我觉得要谨慎。当然具体要看城市和政策。第五，投资太多房子就要慎重了。比如上文所述，利率是个问题，还有投资回报问题。钱去了哪里，是关键。上图很明显，很多朋友自己也有体会。这项政策对制造业企业利好何在？总理这样说
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