很难想象，北京刚需盘已经这样了
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文/子木团队
年后，被加码打压后的北京楼市，异常安静。
但身在楼市中的人，却感觉这种安静只是浮于表面，底层依旧暗流涌动，成交火热。
北京住建委数据显示，2021年北京1-3月二手住宅网签量高达52585套，同比去年上涨近167.7%。
当然可能会有人说，去年因为疫情，北京一季度成交疲软，可比性不大。那我们再来研究历史一季度成交。
（数据来源：乐居）
数据显示，今年一季度成交量，已经处于2009年以来的“第三高位”，其中第一高是2016年大潮，第二高是2013年热潮。
“三年小周期，五年大周期”，再一次在北京楼市应验。
而且政策连出的3月，北京二手住宅网签量高达22172套，与2月的12900套相比，环比上涨72%，与去年3月的7848套相比，同比上涨182.5%。
可以说，北京楼市热度至今没有消退，反而在打压后，价值凸显，这轮完全由刚需推动的行情，正在加速推动房价上涨。
比如海淀、朝阳的核心资产已经回到2016年的最高水平，再加上北京可供开发的土地有限，留给年轻人买房的机会越来越少。
但这几天北京顺义的一个新盘，却在悄然延缓这种趋势，对刚需客群来说无疑“大旱逢甘霖”，它的名字就是「公园都会」。
（公园都会开盘现场）
4月15日，「公园都会」一期开盘，当天热销约10亿，89、127㎡首开售罄，场面非常火爆，受到了北京刚需市场的认证。
「公园都会」位于顺义城区，由城建、旭辉、首开，三家联合开发，旭辉主操盘。那么到底是什么能量，让「公园都会」成为了红盘？
行业很多人说是因为「公园都会」有价格优势，280万的门槛在北京实属罕见，但我认为这只是基础，更多的是，公园都会试图用「升维逻辑」重新定义刚需产品。
这个「升维逻辑」分为“场景式生活”、“设计式体验”和“超核性价比”。
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场景式生活
因为地价贵，过去北京市场上的刚需产品，大都不受重视。
开发商大部分都是模版化作业，最多也只是在小区园林和户型设计上用点儿心，然后做个豪华售楼处，开始推房子。
但是当下年轻人，与过去大有不同。
尤其是90后，他们大都接受过高等素质教育，从小条件不错，在买房之前，已经在城市中心体验过便利生活，比如楼下就是咖啡厅、健身房等等。
所以这造成，过去的刚需产品理念跟不上新时代居住诉求。
更多的年轻人宁愿将就着住在城里的老房子，也不愿意承担城外“荒郊野岭”的风险。
这时候，公园都会做产品的理念就起到了关键性作用。
公园都会在顺义拿地之初，就深入调研了未来业主的“生活场景”，以此出发，反推产品设计。
比如这次在「公园都会」项目旁，项目斥资几千万做了一个4.3万平方米的公园，公园里有篮球场、足球场、慢跑道，还有露天草坪剧场、大型儿童乐园……
（公园都会公园效果图）
涵盖了各个年龄层的休闲配套。
公园都会把所有娱乐性的东西放在了公园里，这样的布置保证了整个居住社区的静谧性，这就是「升维逻辑」很重要的一环。
年轻人下班回家，晚饭过后，可以在公园运动娱乐。
男的可以去约朋友踢球，公园遛狗，女的可以在星光跑道慢跑赏花，孩子可以去火箭主题公园和小伙伴玩耍，老人可以去锻炼身体。周末全家人还可以在公园里野炊欢聚，与塞外风光融为一体。
公园对于生活质量的提升非常明显，横向比较全北京，同一地段，公园房要比非公园房的价格至少高20%左右。
除了公园，「公园都会」还配建了约1.9万平方的商业综合体，满足吃、喝、玩、乐、购的生活场景，12年一站式教育配套，满足孩子的教育需求，以及大型社区医疗，满足日常健康需求。
你会发现，「公园都会」并不是单一的住宅项目，而是一座城。
城中几乎包括了业主可以想象到的全部生活场景，而且整座城的容积率仅有1.6，这在当下寸土寸金的北京非常罕见，综合居住体验甚至超过北京核心区的大部分社区。
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设计式体验
当然看待一个项目的价值，并不能只关注宏观配套和周边生活场景，更多的还要体现在人居的细节表达。
其中最主要的是户型设计，「公园都会」的户型从72—127平米，很全面。每个户型都有自己的特色，比如被称为神户型的89平米小三房。
（公园都会三室两厅两卫89m²户型图）
三室两厅两卫，户型方正，南北通透，独立玄关，双阳台，正独立阳台自带上下水，主次卧双旋转飘窗设计。
（公园都会89m²户型主卧实拍图）
每个空间都是对标当下市场上，10万+主流高端住宅的最优空间配置，是真正的升维。
而且很多空间都做到了创新和延伸。
比如把窗户做到最大，让厅和窗户实现了1：1的对位，实现无边界大窗保证极致南北通透，来体现高端住宅的视野空间。
所有户型，即使最小的72平米，也实现了日式三分离卫生间，让基础刚需业主享受改善型人居卫生隔离体验。
最吸睛的，还有最大平米127户型的“自由巨厅”。
（公园都会四室两厅两卫127m²户型图）
一般的宽厅只能结合两种功能，要么就是客厅和书房，要么就是客厅和餐厅，而现在客厅，面宽进深都被放大，可以实现3-4种功能，比如餐厅、客厅、开放式书房、孩子的玩乐空间，互相交错。
俨然一个大场面。
如果把沙发移开，客厅秒变全家人的生活party空间，一家人可以在这里游戏娱乐，看电影，分享会等等，空间不死板。
除了户型的升维设计以外，公园都会还设计酒店式通透大堂，采用局部细腻的金属幕墙和玻璃幕墙，庭院景观，这种只有在高端改善产品才有的入户礼，全都体现在这个产品上。
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超核性价比
公园都会的细节亮点还有很多，说实话，给我一种惊喜的感觉，因为在北京市场上这些年几乎很难见到，”刚需价格、改善品质“的作品。
让人更为惊喜的是价格。
宏观来看，整个海淀和朝阳基本上都进入了豪宅段位。
朝阳望京已经习惯单价10万以上，望京北也已经达到了600万一套的价格，而相隔20分钟的车程的「公园都会」第一期报价仅为4万/平米左右。
如果按照最小户型计算，上车门槛是280万左右，三成首付仅为93万，对刚需来说非常良心。
横向比较北京的同等价位段，基本没有对手，这也是公园都会开盘即售罄的主要原因。
公园都会所处的顺义板块，也值得细说。
这个板块目前被定义为国际商务服务片区，也是北京自贸区的核心，被列为北京重点投资的板块之一，轨道交通、配套基建都在落地。
（公园都会区位交通图）
未来会成为望京、国贸两大商圈年轻人居住的主要接驳地。
所以不单是居住属性，投资属性也很稳定。
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浪潮
如果仔细研究北京楼市，你会发现，过去所有人都想往“里”住。
从六环到五环再到四环、三环，层层置换。
但近几年，随着轨道交通加速落地，城内土地越来越少，刚性需求呈现周边性“多点开花”的趋势。
建一座城，配建一系列生活配套，打造新的居住潮流。
很庆幸，旭辉加入到了这股潮流之中，但不同的是，他用“升维逻辑“重新定义了刚需产品。
比如公园都会，从宏观配套到微观设计，还原了都市高品质生活场景，再加上低密的公园景观，居住体验甚至要超越城内水平。
这又是一股新的浪潮，也是一个新的起点。
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