过去的20年，房价越来越高。楼市成为资金最大的蓄水池。有一种说法，一个深圳房产的总市值就可以买下半个美国。
近日，任泽平发表了《中国住房市值报告》，系统化地分析了我国房地产市场市值奇高的原因和对策，信息量巨大，很值得给大家分享。报告数据显示，2018年中国住房市值321万亿元，是GDP的3.6倍。而在2019年，这一数据增长到了339万亿元，相当于GDP的3.43倍左右，2020年则增长到约400万亿元左右。如果你细心的话，会发现住房市值/GDP这一比值似乎有所下降，这意味着GDP增速高于住房市值增速，即财富创造速度高于泡沫膨胀速度。但即使如此，房地产市值奇高所导致的其他风险仍不容小觑，最典型的风险有两种：1、房产占中国家庭资产比例过高。报告中提到，2018年中国居民住房资产在家庭总资产中占比达到56.9%，远高于发达国家。同期，中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国的70.6%、日本的63.9%、英国的53.4%。而在实际情况中，这一比例甚至会更高。房产几百万，存款只有几万十几万，甚至负资产的家庭比比皆是。2、金融投资产品单一，资金过度集中于房地产。2018年中国住房市值46.7万亿美元，占股债房市值比例为71%，即股债房产三者市值相加，其中房产比例超过7成，是所有发达国家中国比例最高的。这一方面意味着房产市值过高，另一方面也侧面反映了我国资本市场直接融资比例较低，投资品种单一。由于美国的金融市场高度发达，股市和债市市值高很正常，相比之下英、德、法三国金融市场相对美国较弱，因此存在与我国的情况类似，即房产市值高于股市和债市市值的情况。如果说第一种现象是原因的话，那么第二种现象就是结果。正因为房子越买越涨，越涨越买，资金就源源不断往房地产流动，而这直接导致的问题就是中国家庭乃至整个金融、住房体系的抗风险能力较差。报告指出，2018年一线城市住房市值占全国的25%，住房市值与GDP的比例更是高达6.93倍。北京、上海的住房市值与GDP比例甚至到了8-10倍。而导致房地产市值奇高的原因主要有两点：一方面，房产市值高说明地价和房价高，房价高的背后则是人口的聚集。人口带来了产业、资源，也带来了高房价。报告数据显示，1990-2018年，一线城市人口占比从2.8%增至5.3%，二线城市人口占比从16.1%增至20.5%，三四线城市人口占比从81%降至74.2%。截至到2018年，一线、二线、三线、四线城市经济-人口比值分别为2.3、1.6、1.0、0.6。人口分化格局早已经非常明显。另一方面，一线城市人口聚集导致资源供应不足，比如土地。人多地少，地价上涨，房价也跟着上涨。根据住建部统计，2006-2016年中国城区人口1000万人以上的城市城区人口增量占比16.9%，而建设用地增量占比仅3.5%，2009-2018年一线城市住宅类用地供应面积从2585万平方米降至1426万平方米。显然，人多地少是一线城市高房价的元凶，同时也造成了国内房地产“一二线高房价，三四线高库存”的奇观。其实放眼全球，一些发达地区也存在或曾经存在人多地少现象，比如日本东京。据不完全统计，东京在二战后的75年里，有74年均为人口流入。东京都和千叶、琦玉、神奈川三县整个东京都市区人口共计3700多万，面积也仅约为上海+苏州的面积相当。在报告中，任泽平提出了7大建议，其中有几点值得我们关注：1、“人地挂钩”改革。根据相关部门资料显示，我国对于城市建设用地比例有着严格的规定。一般来说居住用地占三成，公共服务设施和工业用地近50%。也就是说，随着城市发展水平的越来越高度化，住宅用地不足甚至被挤占是必然的趋势。一二线城市要做的是土地供应必须跟上人口增量，相反三四线城市则要做好去库存和土地供应的平衡，卖掉多少房，再上多少地。2、转变住房供应结构。曾几何时，长租公寓一度是继开发商之后的一线城市主要房屋供应方之一，但自从暴雷潮之后，其信任度大打折扣。报告指出，未来供应主体将从以开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给；供给形式也将由以商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过我认为，要实现住房供应结构多元化，先整顿租赁市场才是治本之策。3、提高直接融资比重。资本市场如果能提供丰富的金融产品，就能分流资金，一定程度缓解高房价问题。为何违规资金流入楼市屡禁不止？就是因为市场认为房产是最好的保值增值产品，资金趋之若鹜。只有金融产品能够开始吸引资金流入，分流房产的资金，才算是真的提高了直接融资比重，从而丰富资本市场层次。当然，任泽平也强调了房地产税改革。不过在我前期的文章中提到过，目前来看房地产相关税费并不能从根本上解决高房价问题，因为其主要是在交易环节征税，而房地产税的改革方向必须是持有环节的税，否则抑制炒房行为和高房价就无从谈起。关于中国楼市市值的讨论众说纷纭，但市值多少本身并不重要，重要的是我们必须看清其背后的问题所在，找到经济发展的可持续动力。
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