和以往不同，这次土拍要求特别多，除了9宗地为纯商品房不受限制外，剩下的20宗土地中，有6宗土地需竞报政府持有商品住宅产权份额，3宗土地竞报“公共租赁住房”面积，13宗土地执行“套内70/90”政策。首先是架势十足，作为北京集中供地后的首轮土拍，从北京市规划与自然资源委员会放出消息起，房企们就进入了紧锣密鼓的筹备中。除了4月23日首开股份通过招标的形势，以7.5亿元拿下了北京长阳镇地块以外，截至5月8日，共有214家房企及联合体参与竞拍，光保证金就交了1584.4亿，直接就把场子撑起来了。其次是诚意满满，从供应的地块来看，朝阳是这次供地的大户，共推出10宗地块；一向少有供地的海淀也推出了2宗地，树村周边云集的高校优质资源，注定备受瞩目；昌平推出了3宗地块，其中东小口地块受到众多房企的追逐，毕竟这里是京北码农置业的热门地段。从开发商的阵容来看，大型央企妥妥地处在第一梯队，知名民企在第二梯队，剩下的也就捡捡漏而已。
最后是规则改变，30宗地均设有土地合理上限价格，土拍均以低溢价成交，房企之间的竞争主要集中在附加条件的竞报上。
以朝阳区金盏02地块为例，在今早竞拍开始后，就直接达到了土地价格上限，然后各大房企开始竞报政府持有共有产权房份额，在数轮举牌后，卓越以13%的政府产权份额斩获金盏02地块。成交那一瞬间，卓越现场工作人员大叫一声“耶”，然后潇洒地退了场。而融创则以15%的政府产权份额夺得了金盏08地块。为了成功拿下金盏08地块，融创甚至没有报名金盏02地块。有消息称，融创要在这块地做大名鼎鼎的壹号院项目。其实以这块地的本身的价值来看，就算不做壹号院，肯定也会做高端改善。下午3点，崔各庄30-L04地块竞买报价在达到土地合理上限价格42.2亿元后，房企开始竞报公共租赁住房面积，招商+城建联合体以42.2亿竞得朝阳区崔各庄乡30-L04地块，竞公共租赁住房20000㎡。从北京供应的29宗土地来看，不受限制的纯商品房地块只有9宗，其余地块均设置了土地上限价格，并在此基础上，对竞拍者提出了不同的要求——此前，北京市住建委曾表示，本次土地出让将推出“政策工具箱”，结合每一块土地的现实情况选择政策组合，然后确定交易方式。简单地说，就是北京通过各种条条框框，把房企约束起来了。嗐！到底当了这么多年的楼市风向标，在楼市应对策略上，只有你想不到的，没有北京想不到的……对比一下，同样刚结束集中土拍的广州溢价率达到了45%，重庆也高达43.78%。而我们的大北京，今天上下两场12宗宅地，最终总进账516.19亿，整体溢价率——才7.7%。很多房企可能账都没算清就拎着钱赶来参加土拍了，有的房企甚至已经不给其他城市批钱了，只为了这次能在北京拿到地。但是，北京跟你要的可不只是钱，还有一大堆钱以外的需求。其实现在挺考验房企心态的，北京限制太多，钱难赚，难受。但如果拿不到地，就意味着在北京市场出局下桌，那更难受。
从指导价来看，六环内的新房差不多都破6万/㎡了。此外，大兴新城地块的房价上限是5.7万/㎡，比周边的二手房贵了几乎一倍；而六环外的地块，通州宋庄，官方给的房价上限是4.5万/㎡。以目前的开发时间推进，这批集中上市的地块差不多会在明年上半年陆续上市，这个价位，基本就是2022年以后北京六环内的走势了！另外，本次“70/90”政策由原来的建筑面积改为套内面积，此举意味着未来土地供应中，北京房屋的面积在扩大，当然，这也意味着未来刚需的上车门槛也被提高了！
与此同时，北京楼市的格局也在改变。本轮土拍的29宗地块，没有1宗是限竞房——这意味着，北京限竞房的时代正在过去。此前的限竞房，走的是“竞地价、限房价”的路子，压缩的主要是开发商的利润，但过分高估了开发商的良心。自限竞房入市以来，就因为房屋质量的问题屡屡引发争议。早期入市的限竞房项目还存在“高低配”的问题，即高层住宅配别墅，高层住宅配洋房，通过牺牲高层住户的公共利益，来满足低密度产品住户的需求。然而，我们不得不承认，正是限竞房的出现，大批量新房的集中入市，对北京的新房市场造成了冲击，才有效地抑制住了周边二手房房价的上扬。现如今，伴随限竞房的离场，大众对高房价的担忧也随之到来。从北京的土拍情况来看，在未来一段时间内，可能要出现一个新概念了——所谓“新型共有产权房”，就是顶着“共有产权”性质的商品房，政府和购房者各持有一定份额的产权，购房者按照自己的份额对价购房。以往的共有产权房，对购房者有户籍和社保等诸多限制，然而共有产权商品房则是完全的商品房，只是产权为个人和政府分别持有。举个例子，一套10万/㎡单价的房子，政府占20%的份额，购房者占80%，那么购房者在购房时的单价就是8万/㎡。对购房者来说，这是不折不扣的利好，可以花较低的价钱，购买一套合心意的房子。去年北京市住建委出台了《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，内文曾对“新型共有产权房”的销售价格、出租收益、持有期限和转让规定等诸多方面进行说明。购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让所购房屋产权份额；购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让购房人持有的房屋产权份额，同时政府持有商品住宅产权份额一并转让，政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。转让对象为符合本市商品住房限购政策的家庭，转让对象获得的房屋产权份额比例为100%。简单地说，就是5年限售期满后，这套房子就是一套普通的商品房。当然，在取得总房款之后，你需要给政府支付相应份额的房款（以初始购房价×政府份额），从此，这套房就是100%产权的商品房了。换句话说，你用相对较少的钱买到了房子，并且享受这套房子在持有期间的全部收益。虽然这种房子还处在摸着石头过河的阶段，但肉眼可见的利好是极具诱惑力的。就从目前的信息来看，至少这几宗新型共有产权房的去化是不用愁了。只要北京房价不进入下行通道，这种房子就是买到赚到。对于北京集中土拍，《经济日报》此前曾发布文章称——内文提到，全球不少国家为应对疫情提振经济而超发货币，我国面临着输入型通胀压力，房地产等资产价格有蓄势待涨的苗头。在这种情况下，今年以来各地纷纷打出了针对房地产的政策组合拳。简单地说，全世界的热钱都是闻风而动的，而房地产天然就是一个蓄水池。北京这次土拍，设置了一系列的限制措施，还是拦不住众多房企的欲欲跃试。甚至有些房企账都没算明白，就先来了。从地区来看，杭州、重庆的土拍空前火热。以重庆为例，4月28日，招商蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝区西永组团21026地块，溢价率高达129.98%。杭州更是推出了57宗地，平均溢价率达24.5%，不限购的临安地块更是杀红了眼。在这种态势下，北京使出一套化骨绵掌，把赤裸裸的金钱大战改为近身肉搏，房企看似省了钱，但实际上要向政府、购房者、未来房价等多多方面妥协，属于戴着镣铐起舞。看似歌舞蹁跹，实际上，肉疼。最后，站长想提个醒。北京这次并没有动用多少政策工具包，就已经把房企未来的利润空间压缩了不少，这是本事，值得称道。但房企也不会赔本赚吆喝，未来交付的房子，更需要大家擦亮双眼。
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