尽管任泽平已经从恒大离职，但作为恒大集团前首席经济学家兼恒大经济研究院院长，他对房地产行业依然念念不忘。近日，任泽平团队发布了《中国住房存量报告：2021》，对全国城镇住房存量情况进行了估测。数据显示，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。所谓住房套户比，是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，均衡线是1.1。我国住房套户比达到1.09，说明中国住房整体已经静态平衡，基本上不缺房子了。但是，不缺房子并不说明没有住房问题，因为我国楼市目前一大隐患就是区域供求差异过大。随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺的现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。一句话概括——不够的还会不够，过剩的则会更加过剩。其实站长也说过多次，楼市的分化未来很难弥合，反而可能更加割裂。而我们要想最大限度地保障个人资产，就应该在购房时做到一点：远离低能级城市，把钱投向更有财富活力的城市，让那里的经济大盘带你一起飞。由于篇幅所限，今天只解读任泽平报告中的干货，作为知识普及。本周站长会出一篇最新的购房避坑指南，和大家分享经验。因为官方没有公布具体数据，只公布过部分年份的城镇住房存量数据，要么是统计范围不够大，要么是存在重复统计的可能，数据都不算精准。央行倒是在2020年4月给出过一组数据，说中国城镇居民家庭的住房拥有率高达96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。不过，任泽平团队在《中国住房存量报告：2021》中给出了另一种解释——缺不缺房子，得看地区，东部、中部、西部、东北地区的住房套户比分别为1.01、1.10、1.08、1.13，其中，青海、贵州、江西、黑龙江4省的套户比超过1.15，上海、广东、北京等5个省份低于1.0。从城市等级来看，当前一线、二线、三四线城市的人均住房建筑面积分别为26.4平米、34.6平米、37平米，套户比分别为0.97、1.08、1.12，一线城市住房供给偏紧。此前，诸葛找房数据研究中心曾发布百城房价收入比数据。数据显示，2020年高房价收入比top10城市主要分布于长三角、珠三角、海峡经济圈，且top5城市的房价收入比均在30以上。从大数据来看，深圳以48.1的房价收入比拔得头筹，三亚、厦门紧随其后，北京、上海的房价收入比也超过了30。即使是四个一线城市中房价最低的广州，其房价收入比也达到了20.7，这也意味着，要想在广州买一套房，需要一家人不吃不喝20.7年。任泽平团队在另一份报告《全球一线城市房价比较：2021》中提到，北上广深居民房贷压力居于世界前列，居民抵押贷款占收入比例超过240%。抵押贷款占收入比例，就是每月抵押贷款与家庭收入的比率，比率越低，抗风险能力也就越强。任泽平团队在报告中引用了Numbeo2021年6月的数据，称在全球主要的483个城市中，深圳、北京、上海、广州居民抵押贷款占收入的比例分别为349.44%、345.52%、267.34%、240.71%。 对于这组数据，站长未能在我国的调查报告中找到进一步的佐证，在此存疑，因为数据比例实在太高了。在此只能说这是一个值得警惕的信号，它说明一线城市身背房贷的大量人群，其实都处于抗风险能力极弱的状态。其实抛开数据不提，在一线城市贷款买房的大部分人都有切身体会，压力有多大，冷暖自知，懂的都懂。其实，大城市住房突出的问题，已经引发了高层的注意。此前召开的中央经济工作会议，已将“解决好大城市住房突出问题”作为2021年经济工作的重点任务之一。从会议的着墨来看，租赁市场涉及较多。今年1月，北京市市长在作政府工作报告时表示，北京今年要完成不少于300公顷商品房供地，建设筹集各类政策性住房5万套，完善长租房政策，规范租赁市场秩序，努力解决好住房突出问题。而后，上海、广东也就大城市住房突出问题进行表态，加强租贸房建设，规范长租房市场。5月，住建部召开了40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会。40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。住建部指出，将重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。从这一系列动作中，我们能看到风口的转向，从“居者有其屋”变成了“住有所居”——最近，连鼓吹“六个钱包买房”的专家樊纲都建议大家租房了，他表示：“其实现在租房挺合算的，中国房租和房价的比例是世界最低的。”这话说得就很合时宜了，毕竟如今租房还是勉强租得起的，买房就算是掏空六个钱包也难。无论如何，大规模发展租赁市场，都是大城市用来解决现阶段住房矛盾的重要手段。尽管一线城市仍然是高校毕业生的第一选择，但是核心城市吸引力的排名却在不断变化。贝壳研究院此前发布的《2021年毕业季居住洞察报告》显示，与2020年相比，北京取代了广州，成为毕业生的首选就业城市，广州、上海分别居于第二、第三。值得注意的是，深圳对人才的吸引力从2020年的第四名下滑到了2021年的第六名。导致深圳排名下滑的重要原因，就是“相对较高的居住负担，对人才的吸引力形成消极影响”。可见，房价对于人才的去留，影响还是很大的。没有房子，人才就很难留下来。伴随着人口向都市圈、一线城市流动，现阶段的住房也出现了两极分化——大城市的住房永远不够，而小城市的住房已经开始过剩。从任泽平团队发布的《中国住房存量报告：2021》来看，中国住房整体已经静态平衡，但是区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺的现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。吹房地产泡沫的专家有很多，但是从现阶段来看，大多专家都被打了脸。当然，国人对于房产的热情，跟投资渠道的狭窄也有一定关系。毕竟，现阶段国内最好的投资就是房产，你总不可能将希望寄托于熊了又熊的大A吧？更不要说房产背后还关系着医疗、教育、养老等等资源，普通人自然难以割舍。在这种情况下，样样拔尖的一线城市永远不缺接盘侠，即便很多人坚信房价有泡沫，但仍有更多人勇敢地掏钱买之。与之相比，人口正在不断流失的小城市就没那么幸运了，当地很多人手持多套房产，却很难套现。前两年因为房价过低频上热搜的鹤岗就曾经吸引到一批人，等到热度没了，这些人也便如潮水般褪去——大城市的房价过高，可能会影响人才的涌入；但小城市的房价再低，也不会吸引来人才。
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