山雨欲来，风云突变。上海，又在楼市下了一步大棋——此前，上海市房管局召开了二手住房房源挂牌管理会议，明确提出，在上海市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息核验的部分。简单地说，就是以后二手房想要在网上挂牌，不仅要查真实房源的问题，还要查房价是否虚报的问题——上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套二手房房源进行核验，没有通过价格核验的房源，不得对外发布。在2021年的楼市调控中，二手房成了重点打击对象。今年春节前，深圳出台“二手房指导价”，给火热的深圳楼市强行降了温。从深圳的案例来看，由于二手房指导价关联到银行贷款金额，且与实际成交价存在一定差距，变相提高了首付比例，也因此阻碍了相当一部分人进入楼市，成效相当显著。有了深圳的成功经验，随后的几个月，二手房指导价这个法宝开始频频在各地的楼市调控工具箱中出现，成为管控楼市的重要砝码。近来一直在鏖战新房市场的沪上购房者，终于迎来了针对二手房的精准打压——7月9日，上海市房管局召开会议，明确在已实施二手房房源挂牌核验的基础上，增加价格基础的核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。这是一个很猛的讯号，意味着上海要对二手房市场的挂牌价实施管控了！由于上海目前并未公布“市场真实价格”的标准，买卖双方市场都受到了影响，未来房价是涨是跌也成为一个谜。日前，上海交通大学住房与城乡建设中心主任陈杰在做客新闻节目《夜线约见》时，发表了自己的看法，他认为，“市场真实价格是通过大数据技术评估、基于理性的交易价”，而非短期内快速波动的价格。他还认为，相比于二手房指导价，价格核验更尊重市场主体定价。大数据我们并不陌生，在当今社会，每个人都生活在数据体系中。但大数据之下的每个房子其实又是有区别的，即便同一个小区里的相同户型的两套房，在楼层、朝向、装修、是否满五唯一等细节上的不同，也会呈现出不同的成交价预期。因此我们经常看到同一小区里不同房源的报价可能相差几十万。那么，在“价格核验”的要求出台后，卖家由于心理预期不同而导致的报价差距，将以什么样的幅度去弥合？想想就觉得脑洞大开。“价格核验”的出现，意味着由卖家主导的二手房市场将要迎来一场大变局。而官方之所以这么大张旗鼓地搞二手房，就是因为二手房定价太看市场了，房东、中介占据了绝对的上风。以上海为例，6月份上海的二手房成交套数达到2.79万套，环比涨幅达到9.65%。而在二手房交易中，大多数房源都是通过房屋中介进行交易的。另外，上海长期处于卖方市场，不合理的现象也是屡屡发生。一些二手房卖家往往会以虚高价格挂牌，或以过高价格进行炒作，从而误导大众对房价的预期——如此一来二去，房价可不就给炒起来了？因此，在此番上海出台的通知中也明确提到，对于诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，上海市房管局会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。意思很明显，上海这次调控，注重的还是“稳房价”这一块，虽不会出台“二手房指导价”这样的重磅调控，但也会掐死房价突然出现暴涨的可能。在上海出台“价格核验”的前一天，西安住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，从四个方面对楼市进行了调控。西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，经调查分析，形成二手住房成交参考价格，在西安市住房和城乡建设局官方网站、公众号等网络平台发布。换而言之，西安将跟随深圳、成都的步伐，出台官方二手房指导价。对楼市正热的西安来说，二手房指导价的出台绝对是一枚核弹。别忘了，深圳出台二手房指导价后成交量几近腰斩，成都的二手房市场更是量价齐跌。这都是现成的例子。央行、银保监会在2020年底联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，限制了银行业房地产贷款的占比上限，导致今年银行在住房贷款的批准上畏首畏尾，前段时间更是传出二手房贷款资金紧缺的问题。同时，楼市调控的频率也相当之高，从公开数据来看，2021年上半年的楼市调控次数达到234次，密度堪比大珠小珠落玉盘，嘈嘈切切错杂弹。进入7月，西安、上海两座热门城市又先后出台楼市调控管控二手房定价，这肯定不是结束，后面一定还会有热门城市继续跟进。就冲现在这个势头来看，下半年的楼市估计会更难——而高层的意思也相当明显，先把堤坝筑上，为的是防止热钱进一步流入楼市。毕竟，大把的钱已经就位，马上就要流动起来了。受新冠疫情影响，全球主要经济体美国从2020年3月就开始开闸放水，时至今日放水都未停止。多国央行也跟着放水，热钱随之流入楼市、股市，进而带动房价、股价大幅上涨。而在中国，A股长年熊市，大众对股市普遍不信任，因此更愿意将钱投入楼市中，这也是近一年来房价上涨的核心。但我国的房地产市场有一个非常鲜明的特点，那就是过度金融化。开发商玩的是高周转模式，拿了地就找金融机构借钱，然后开盘卖房，收到钱后又去拿下一块地，重复上述操作，摊子越铺越大，债越欠越多。大众则是迷信房价永远上涨，居民杠杆率不断攀升，杭州的杠杆率甚至超过了100%。央行在2020年4月发布的报告显示，我国城镇居民家庭的核心资产是房子。调查显示，在我国城镇居民家庭的实物资产中，74.2%为住房资产。银保监会主席郭树清说过这么一句话：“房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。”——房企跟金融机构牢牢绑定，居民杠杆率年年攀升，在全球大放水的情况下，这些问题也会被加倍放大，成为压倒骆驼的稻草。毕竟，新一波的热钱已经路上了！7月9日，央行宣布全面降准，央行决定于2021年7月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。央妈这次要释放多少钱钱？呵呵，1万亿！全面降准，也就是央行降低法定存款准备金率，影响银行可贷资金数量，从而增大信贷规模。而对市场来说，资金的大幅增加，必定会导致物价的上涨。所以，在央行发布通知后，关于房价要涨的消息就不绝于耳了。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，此次降准，可能不会对房地产市场产生显著影响：“房地产贷款集中度管理对不同银行有明确的房贷占比上限，银行均需严格执行。二季度部分银行面临额度不够而拉长放款周期，甚至阶段性停止发放贷款，这都是房地产贷款集中度在实质生效的表现。在此前提下，降准不会对房地产市场产生明显影响。”简单地说，就是从去年到现在，一直在做调控，一直在防止热钱流入楼市。现在对各方流入楼市的资金都已经进行了限制，全面降准所带来的影响很难直接体现在楼市。另一方面，在央行全面降准的同时，各地的房贷利率也在不断提高。意图其实很明显，就是阻挡更多的人进场，防止楼市过热。道理是这个道理，但历史上我们无数次见证过“央妈松一松，楼市动一动”的骚操作。如今上海也好，西安也罢，确实都在给楼市筑坝防水，北京、深圳、广州等城市也先后收紧了调控，但别忘了，还有好些没紧的城市呢。到时候1万亿涌进来，他们又该如何防得住？还是压根儿，也没想防？
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