接下来，买房要小心了
The following article is from 子木聊房 Author 子木
文 / 子木
终于，救市潮蔓延到了四大一线城市。
近日，北上广深排队纷纷下调房贷利率：
北京首套房贷利率降至5%，二套5.5%；上海首套4.8%，二套5.5%；深圳4.75%，二套5.05%；广州最低，首套房贷利率直接下调至4.65%。
四大一线城市救市，意味着决策层从本质上扭转了对房地产的态度，救市进入最后的冲刺阶段。
一线城市出山，不在于土地财政，更重要的意义在于：
给全国楼市信心。
北上广深一直是楼市的风向标、课代表，带动全国市场行情涨跌。
然而目前北京和上海，两大核心城市被疫情封锁；深圳观望情绪浓烈，在等二手房指导价放松；广州不温不火，以一己之力难以扭转楼市趋势。
从去年10月份救到现在，全国整体还是一滩死水。一来疫情下大家对收入预期普遍较差，二来情绪化市场人们都是“买涨不买跌”。
这边救市锣鼓喧天，那边买房人暗自嘀咕，连四大一线城市行情都涨不起来，其他城市还有啥希望？
现在楼市最缺乏的不仅是购买力，更多是信心。
现在全国整体首套房贷利率已创近十年来低点，接下来，政策利好还会不断冲击市场，下半年逐渐出现“市场底”。
疫情修复后，四大一线城市会不会带动全国行情上行，还要看当时的情况，但我们现在必须要关注的一个点是：
现在被送进ICU的城市，哪些还能站着出来？
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昨天一位哈尔滨的读者求助我：
子木老师怎么办，房子挂了2年硬是卖不出去，去年还有几个看房的，今年更惨，连卖房的中介都跑光了。
没办法，哈尔滨这座城市的楼市，出现了严重的“堰塞湖”现象。
在自然界，由于火山熔岩流，冰渍物或山体滑坡，泥石流等原因，导致原有水系被堰塞物强行堵塞，时间一长就形成了湖泊，进得来出不去，这就是“堰塞湖”。
前几年的哈尔滨跟着全国炒房，房价一路高涨，不可一世，但棚改货币化结束后，这座千万人口的大城，楼市瞬间冰封。
后来几年里，只要楼市放松，哈尔滨必是第一个出台政策以图自救，然而收效甚微。这是因为前期购买力过分透支，后续购买力又跟不上开发商的开发速度，库存越积越多。
数据显示，目前哈尔滨房地产库存消化周期已经高达144个月以上，除颤器再怎么“击”都无济于事了。
而且最新数据显示，哈尔滨2021年人口跌破千万，成为我国近年来第一个跌破千万人口的城市。
年轻人流出量庞大，自然楼市没了支撑力，也意味着上一轮在哈尔滨的投资客，成为最后一波接盘侠。
东北没有增量，连当年的明星城市大连也扛不住这样的衰退。
刚刚，南京和大连双双放开限购，南京被强制叫停，出现一日游，而大连却顺利执行。为什么呢？
还是“堰塞湖”。
根据4月份数据显示，大连房地产去化周期4年多，广义房地产库存高达1.5亿平米左右。
这个数据很吓人的，如果按照目前大连人均住房面积来算，可以容纳当下整个城市500多万的人口，也可以说，未来大连所有乡镇人口全部转移到城区，也只能消化整体库存的一半左右。
大省会战略下，辽宁省乃至国家层面都把红利给了沈阳，大连在尚未完成产业转型的局面下，丧失了下一个阶段发展的红利。
其本身产业结构比较单薄，别说虹吸人才，就是简单的留住当地人才，困难度也非常高，这也为未来的“堰塞湖”泄洪，埋下了伏笔。
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很多人对东北楼市极其不看好，认为“堰塞湖”只会在经济下滑的城市中出现，别着急，这不是区域专利，而是全国通病。
根据克而瑞研究最新数据显示，4月疫情冲击，全国楼市低迷，4月百城商品房库存再冲新高，达6亿平方米。
去化周期较2021年翻倍，达24.78个月。
也就是说，全国前100个城市的整体去化周期跟当下哈尔滨一个水平，其中三四线城市，去化周期已接近30个月，同比去年增123%。
接下来我们看一张表。
全国“堰塞湖”现象最严重的就是防城港，去化周期高达152个月，意味着用12.6年时间才能勉强卖完当地的房子。
看到这个数据，不得不佩服中国炒房客的实力，硬是把一个广西百万人口的边陲小城，炒到上万元的房价，更佩服当地政府的魄力，能把土地开发到未来十几年都卖不完的程度。
准确说，防城港才是当下炒房客的第一大坟场，还有同在广西的北海，海景房房价，跌到腰斩，也是一计惨痛的教训。
广西北海海景房鬼城
继续往下看，连江、长春、呼和浩特、宝鸡、惠州、兰州、铜陵、钦州、张家港……
这些城市有一个算一个，超过30个月的去化周期，接下来只能在ICU里一直呆着了。
细心的读者可能发现，表单里还有二线强市，诸如东莞、郑州、武汉、珠海等城市的身影。
没错，我们再看下面一张图。
在全国商品房库存量TOP20表单中，青岛、成都、佛山等城市也同样在列。这些城市的房子也没有投资价值吗？
也对也不对，主要在于板块。
近几年很多二线城市都在加大马力拓展城镇面积，房地产开发力度较大，形成了庞大的库存。
高库存也会让这些城市形成分化大市场，核心区价值恒定上升，而郊区价值则被摊弱，遥遥无期。
比如青岛，城阳和即墨这种偏远地区，库存太大，很难发展起来；成都的东部新区、青白江区、崇州、新津区……；武汉的黄陂、新洲、蔡甸、江夏……；佛山的西部郊区；珠海的北围和航空片区非核心区等等。
这些城市如果考虑投资属性，买到核心区和新兴重点发展区，没问题，房价升值性也会不错，毕竟基本面摆在那里，但买在郊区，极大可能被彻底套死。
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接下来我们再看广义库存。
什么是广义库存？
现房库存和期房库存之和,，即在狭义库存的基础上增加待售期房库存。它包括已完工未销售的房子、未完工正在预售的房子、正在动工还未获得预售证的房子，已出让地块还未动工的房子。
它比狭义库存更具有说服力，而且透支了城市未来的购买力。
我们再看下面一幅图。
我们看到，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台4月末广义库存量遥遥领先，高位持稳，突破1亿平方米。
而南昌、长沙、兰州、沧州、岳阳、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
可以准确的说，这些城市无论城市能级强不强，在这波救市中，都很难再泛起波澜，投资属性极其微弱。
长沙因为是调控大城，长期维持大批量供地，出现这样的现象很正常，能被理解，而其他城市都是之前因炒房过度，购买力过分透支，得到的“因果”。
这些城市即使是刚需，完全不用着急，可以等到年底。因为救市大潮过后，市场还未复苏的话，到时候会有大量的二手房笋盘抛售，这时候刚需还可以捡个漏。
而对于高库存城市持有多套房产的读者，接下来趁着救市，还可以勉强出货，不然就很难再有机会了。
在经济学角度，“堰塞湖”其实还有另一层意思，如果湖泊继续积聚，很容易在某一天冲垮堵塞物，造成山洪，类似于93年的海南楼市大崩盘。
现在的楼市，政策调控力度太猛，可以分分钟在山洪爆发之时冻结楼市，很难出现随机溃坝的风险。
但高库存、产业薄弱、人口外流的城市，会陷入漫漫无期的“阴跌沼泽”，这比泄洪更危险。大家一定要注意风险，子木会实时帮大家监测。
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