是该反弹了！
The following article is from 子木聊房 Author 子木
近日，5月经济运行数据出炉，市场上讨论声，此起彼伏。
悲观者说，“数据没法看，大衰退已经到来，赶紧提桶跑路”；
乐观者则掏出锣鼓，喊声震震，“经济大反弹就在眼前，借高杠杆都要抄底”。
不明所以的经济小白，看到网上这一惊一乍的信息，满脸问号，到底该听谁的？
这就是咱们的市场，每当经济周期走进转折阶段，牛鬼蛇神，齐齐冒头，说白了，就是屁股立论，情绪站位。
五月，“至暗四月”后的第一个开头，对楼市的走势具有较强的推测参考价值。很多人问子木怎么看。
今天就特开一篇讲一讲，经济怎么走，楼市又怎么走，大家到底该不该买房。
经验之谈，多多交流，不妥之处，欢迎指正。
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我先提取5月几个重点数据放在下面：
1.全国规模以上工业增加值同比增长0.7%。
其中外商及港澳台商投资企业下降5.4%；
私营企业增长1.1%。
分产品看，新能源汽车、太阳能电池等绿色智能产品产量同比分别增长108.3%、31.4%。
2.全国服务业生产指数同比下降5.1%。
3.社会消费品零售总额33547亿元，同比下降6.7%
4.固定资产投资稳定增长，同比增长6.2%；
分领域看，1-5月份基础设施投资同比增长6.7%，制造业投资增长10.6%，房地产开发投资下降4.0%。全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；商品房销售额48337亿元，下降31.5%。
有的跌有的涨，看不懂没关系，大家只需要关注一个数值，PMI指数。
PMI高于50%时，经济较上个月整体扩张，低于50%，则反应经济整体较上月收缩。
记住这个概念，我们看下图：
你会看到，从3月到5月，PMI一直都处于50%下方，我们的经济，实实在在跌了一个季度。
如果以综合数据来计算经济增长速度，5月GDP增速大致估算在0.5%左右。
虽然对于我们来说，这个数值很失望，但相对于4月份的-3%来讲，的确是一个明显的反弹。
从PMI走势图也可以看出，5月的景气水平较4月是有所拉升的，这就是官方宣传“经济运营呈现恢复势头”的主要依据。
市场上，许多空头对此结论充满疑问，认为数据是被粉饰过的。
如果继续就数据真假去辩论，无异于两小儿辩日，我们不妨再升一个维度，“克强指数”。
这是总理2007年在辽宁任职时研究出的一套算法，通过耗电量、铁路货运量和贷款发放量三个指标分析经济状况。
就真实性而言，项项涉及真金白银，几乎不存在作假的可能性，后也被花旗银行等众多国际机构作为经典。
我们一个一个来看：
发电量：同比下降，降幅收窄。
铁路货运量：同比增长6.6%，创下历史新高。我看了一下大概4月份累计发送货物是3.3亿吨，那么一个月的增量大概在0.1亿吨左右，也是在增长的。
信贷投放：社融大增，同比多了8399个亿。当然这里面政府债融资就占了近4000亿，这代表着有很大一部分都是政府在借钱。
“居民部门”不愿意借钱，政府就会代替他们借，花出去搞大基建，但社会释放的整体增量效果是一样的。
看到这里，大家应该心里明白了：
5月的经济运行，虽然没有强力反弹，但却在扎扎实实触底回暖，如果6月份一揽子政策能落地，那么5月，确定是今年的“经济底”。
正所谓，“四穷五绝六翻身”，接下来会越来越好的。
当然，经济复苏需要时间传导。
先是国央企为主的大企业，而后是民营中小微，内需唤醒还需要一定的时间。
现在大家感觉日子依旧比较难熬，这很正常，6-7月伤口缝合后，大概在8月后，整体的市场行情都会回归常态。
但是，我们更要注意的是，“市场机会是先行的”。
也就是说，在市场进行恢复反弹的时候，政策面必将产生剧烈的波动，释放大量的利好，与此同时，迸发出大量的财富机会。
2002年、2008年、2014年、2020年都出现了社会财富大洗牌的节奏，这是不得不承认的事实。
那么接下来我们到底该做些什么？
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如果时间可以倒流，我认为2020年和现在，有极强的关联性。
同样是疫情，同样是创伤，也同样是“至暗后的黎明”。
两者的不同点在于，2022年这波疫情遭受的打击要比2年前的更加严重，连续2个月的经济封锁，拉低人们的收入预期。
但同时救市政策的力度，也要比2年前更加迅猛，12万亿经济计划是创造历史的刺激浪潮。
如果，2022年继续走2020年的路，机会是什么？
第一个应该是进出口生意。
在5月的经济运行数据中，最亮眼的就是出口数据，超出了所有人的预期。
5月份，货物进出口总额34500亿元，同比增长9.6%，增速比上月加快9.5个百分点。其中，出口19765亿元，增长15.3%，加快13.4个百分点；进口14736亿元，增长2.8% ，上月为下降2.0%。进出口相抵，贸易顺差5029亿元。
前几天一个在东莞开自行车配件厂的朋友跟我说，4月愁得揭不开锅，被迫裁员，然而从5月开始，国外订单猛增，现在都排不过来。
卖纸尿裤、登山包、滑板、玩具等等都是这样。
一部分原因在于全球产能稀缺，另一方面在于全球通胀。
现在全球通胀进入了历史巅峰期，美国5月份CPI创造历史达到了8.6%，当地超市货架上的东西，价格都在翻倍增长。
虽然东南亚在跟中国抢订单，但在整体质量水平上，还跟中国有一定的差距，可以说，中国商品现在成了全球热门的“超性价比”好物。
这和2020年一样，进出口生意“报复性”反弹，对沿海城市是一波定向刺激，当地居民会放大财富效应。
有意思的是，现在全球资本对国内市场，也是出奇地看好。
去年中国实际使用外资金额超过1.1万亿元，同比增长14.9%，高技术产业实际使用外资同比增长17.1%，创下历史新高。
今年1至5月，中国实际使用外资金额5642亿元，同比增长17.3%，高技术产业实际使用外资同比增长42.7%，又创下历史新高。
最后大家发现，俄乌打仗，美国不小心踩雷，丝毫未动的中国反而得利。
眼看着肥水流向别人家的田，老美着急，据《华尔街日报》报道，近期，美国国会正在酝酿新的限制对华投资法案。
当然，外资的兴起，也跟高层部署的“外循环战略”有关。
这几年在海南、珠海、广州等地多地部署的自贸区，慢慢都发挥出了政策优势，对外资的吸收能力日渐壮大，也打下了外循环的基础。
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第二个机会可能就是新能源了。
2020年，新能源成为赛道龙头，股价涨的非常好，今年从4月份开始，关于新能源的一切又开始了新一轮增长。
没办法，新能源汽车的销量实在太好了。
2020年，全国新能源汽车卖了134万辆，2021年这个数值翻了一番，涨到了300万辆。
今年能卖多少量？
我说个数据，今年5月新能源车零售销量达到36万辆，同比增长91.2%，环比增长27.3%，按这个苗头，全年500万辆是完全可以达成。
其中国产之光比亚迪继续保持新能源市场头把交椅的位置，5月销量直接干到了11.4万台。
最近，因为油价问题，身边几个“顽固派”把油车换成了新能源。
一个把宝马换成比亚迪汉的朋友说，之前感觉比亚迪太LOW了，打死都不会买，现在开了一段时间汉以后，感觉回不去了，第一次在汽车领域放下品牌的执念。
中国人终于可以大大方方支持中国汽车，这在2022年，绝对是历史性事件。
第三个机会，我认为是细化领域的大消费。
通过5月数据来看，整体居民消费疲软，主要是因为经济还未复苏，大家对于收入的预期还存疑。
但很多消费概念，已经彻底崛起了。
我没事经常逛周边的公园，过去到了晚上基本没什么人，现在每到周末，甚至在工作日，在草坪上随处可见大大小小的帐篷，年轻人聊着天，听着歌，不亦乐乎。
一个做露营生意的朋友，从去年到今年，在上海买了2套房，他说，年轻人露营跟中年男人钓鱼一样，上瘾。
只要入了坑，就可以一直消费，桌子、椅子、灯、锅碗瓢盆，整体客单价平均都能在千元以上……
虽然经济运行不畅，疫情也约束了人们的旅行半径，但大家依旧没有丧失基础娱乐的需求，只是变换了方向而已。
在未来这样的赛道会越来越多。
从另外一个现象也可以看出，消费是在不断复苏的。
比如这几天比较火热的“东方甄选”，这是我在抖音老罗直播间之后，最喜欢呆的一个地方。
听“兵马俑”小哥讲英语、故事，还有诗词，大米一袋接一袋买，不时还给点个赞。
大家都说“兵马俑”小哥救了新东方，而我却想说，他救了大众审美，也提高了直播带货的门槛，更促进了中年人的消费。
进去直播间，不再是一惊一乍的咆哮体卖货，而是岁月静好，知识的海洋在你的面前波澜壮阔。
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看了上面的文字，很多人不理解了为什么不讲楼市？
明白人会发现，实际上，我全篇讲的正是楼市。
过去我们在谈论楼市时，只有买和卖，涨与跌，大家只关注它的金融逻辑。
但事实上，经历过跌宕起伏的大周期，房地产真正讲的还是底层价值逻辑。
不是盲目炒作，而是“人、钱、城”的相互成全。
比如进出口产业火热的沿海城市，上海、深圳、苏州、无锡、东莞、宁波等；
拥有自贸区能承接国外资本的新兴产业集群地，海南、珠海、广州等……
新能源汽车扎根的工业大城，合肥、武汉、西安等……
还有大消费潜在动力反弹较强的城市，比如成都、重庆等……
这四大类城市，很多都是“复合型”，比如上海和广州，无论是外贸、造车、消费还是吸引外资，都是国内的龙头核心。这两个城市，目前楼市已经启动了。
还有一些城市，也在名单内，但我没有放，是因为对他们的楼市不放心，去年炒得太高，需要花时间去回调，典型如杭州和南京，当地二手房抛盘非常严重，需要花时间去夯实价值。
赛道机会，短期会表现在股市，沉淀的财富购买力，长期表现在楼市。
这些地方的老百姓会享受到国运带来的财富红利，同时也会吸引外地人过来淘金，派生出更多的居住需求。
在下半年经济重回增长轨道后，这里的房价弹性会表现得非常激烈，这在6月之后，会逐步揭晓。
某种意义上讲，2022年的楼市，只是2020年的一次重复。
当然机会也有且只有这些地方了，站在全国面来讲，今年的房地产整体尚处于大衰退周期。
你会发现，5月全国出台了那么多楼市政策，销售却一直往下掉。
销售同比下降23.6%；销售额，同比下降31.5%，这在往年的5月想都不敢想。
而且在5月疯狂救市后，一些城市的房价还在止不住地下跌。大家一定要小心，二手房销售价格指数中，环比+同比同时小于100的三四线城市。
楼市不振，价格下跌，这里面有一部分原因是疫情，但整体来看，我认为救不动的主要原因就是，整体需求不够了。
前几天我去了河南调研了几天，某城市漫山遍野的都是房子，一幢挨一幢，到了晚上，黑漆漆连成一片，烂尾楼无数。
我问了一圈当地的朋友，大家已经对房子丧失了信心，都觉得房价不会再涨了，也不打算买房，唯有的存量就是乡村进城的年轻人，打工归来还能消费一下。
而当地的中产群体，就是稍微有点儿钱的那么一撮人，要么去了武汉，要么去了郑州，还有南下去广州的。
现在的楼市俨然变成了两个世界，前面的一直在前面跑，上海60万/平米的房子都有人买，而另一端，河南小城3000元/平米的房子还被人骂。
地域差距，出生红利，政策倾斜……真的是越来越夸张了。
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