记者｜牛钰
传统“金九银十”销售旺季来临，百强房企9月销售额再度反弹回升，但重点城市成交不及预期，楼市继续保持筑底行情。据克而瑞数据显示，9月TOP100房企单月销售操盘金额5709.6亿元，规模环比增长10%，虽然同比仍降低25.4%，但降幅较前几月有进一步收窄。从今年前三季度的累计业绩来看，百强房企各个季度的整体业绩规模均保持在低位。百强房企1-9月累计销售操盘金额46697.9亿元，同比降幅约45.4%。规模房企表现分化明显，从环比来看，9月有超半数百强房企实现单月业绩环比增长，其中25家企业环比增幅超过30%，如华润置地、招商蛇口、绿地、越秀、仁恒等企业的环比增幅均在35%以上。但9月单月业绩同比去年降低的企业数量有近7成，另外3成企业实现了单月业绩同比增长。9月份的房地产市场延续筑底行情，30个重点城市供应量环比增长15%，如长沙、南京等城市多个纯新盘集中入市，推盘环比翻番。今年前三季度成交面积累计同比下降43%。一线城市韧性较强，同环比增幅分别达16%和13%；二三线环比涨跌参半，福州、厦门、南宁等成交底部回升，合肥、成都、西安等前期高热城市增长动能转弱，9月出台了纾困政策的城市诸如天津、青岛、济南、宁波等，成交尚未出现明显好转。据中指研究院统计，今年三季度，重点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近3成，成交规模为2015年以来同期最低水平。中指研究院数据显示，1-9月销售额超千亿房企15家，较去年同期减少12家；超百亿房企100家，较去年同期减少48家。TOP100房企权益销售额均值为386.8亿元，权益销售面积均值为253.6万平方米，同比分别下降46.9%和50.5%。其中，销售额进入3000亿级别的房企只有前三甲，碧桂园累计销售额3542.9亿元、保利发展3202.2亿元、万科3126.4亿元。但从9月业绩看，保利发展单月销售额达到412亿元，以较大优势超过碧桂园（336亿元）和万科（346亿元）。从百强房企销售额均值来看，9月份市场呈现弱复苏迹象。中指研究院企业事业部研究负责人刘水分析称，2022年1-9月，TOP100房企销售额均值为540.8亿元，同比下降45.1%，降幅较上月收窄1.1个百分点，TOP100房企销售降幅已经是连续4个月收窄，呈现弱复苏。弱复苏的信号也在融资端有所显露。9月份，房企无海外债发行，仅通过发行信用债进行融资。1-9月，房企信用债发行规模为368.05亿元，受上年同期发行大幅下降影响，同比上升10.6%。从融资成本来看，信用债融资成本有小幅下降，平均利率为3.21%，环比下降0.16个百分点。今年以来，大部分房企选择不公开披露销售目标，或是已经主动调降了全年目标。据机构统计，多数公开披露年度目标的规模上市房企目标完成率不足60%，不少房企甚至不足50%。四季度房企货值供应、销售去化压力会进一步放大。对于即将到来的四季度，克而瑞认为，中央及地方需求端政策力度有望加码，在轮番政策暖风的作用下，市场信心或将逐渐恢复，房地产市场也将逐步回稳。9月29日、9月30日，央行接连表态将下调个人商业性及公积金住房贷款利率。其中商业性贷款利率下调只针对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市。机构分析师指出，符合条件的城市多为兰州、石家庄、天津等二三线城市，房贷利率会下调至3.6%-3.7左右的水平。财政部、税务总局也于9月30日下发通知减免出售房屋个人所得税，主要为了降低改善群体购房成本，让其手中积压的房源出售，并且要求一年多时间内在当地购房，提供较大力度的个税减免优惠，从而带动当地二手房、新房市场的活跃度。近期各地方政府也陆续在“因城施策”下，调整限购、下调首付比例及贷款利率，提供购房补贴等多种支持政策，四季度楼市或将继续回暖。克而瑞分析认为，在这种回暖预期中，城市分化会进一步加剧。上海、杭州等市场热度有望惯性延续，成交或将高位保持；广州、深圳、苏州等一线及强二线市场或将持续修复；南宁、沈阳、昆明等弱二线城市有望企稳。
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