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接下来,楼市一定会有大动作

文琳资讯 2024-04-11

The following article is from 子木聊房 Author 子木

文/子木

最近,坊间关于房地产的议论又多了起来。

先是刘副总理在重要会议上重申“房地产是国民经济支柱产业”,后中央经济会议强调,“要确保房地产市场平稳发展”,提出要坚定不移向“新发展模式”平稳过渡。

随后,市场各界掀起舌枪论战。

反对派称又在复制老路径,用大烟斗和尿壶抨击房地产;支持派则矢志不渝坚持房地产才是周期之母。

事实上,所有人都忽略了一个很重要的东西,房地产的本质。

在特殊的历史阶段,房地产充当的角色是不同的。

40年前,房地产只是普普通通的民生工程,20年前,房地产是驱动城镇化进程的主动力,而现在,房地产光辉已褪,他在用自己最大的能力,助力经济“转型”。

在这特殊的时间点,我们应当给它更多的是一份尊重,而不是功利性地追逐与审判。

房地产是国民经济的产业支柱,是20年前第一次房改后提出的,时隔20多年后的今天,由经济顶层设计师再次重申。

时间不同,寓意不同。

20年前的提出,是目标和口号,是主动行为;20年后的提出,是肯定与陈述,是被动行为。

放开疫情意味着经济要经历一个持续数月的真空期,只有感染峰值放缓,一切经济活动才能有筑底反弹的空间。

这段时间,就需要一张强大有力的“肩膀”,能扛住经济下行的惯性,让这一切能顺利过渡。

而目前,能有这种力量的有且只有房地产一个选项。

我们不妨来看几组数据:

经济端:2020年房地产及其产业链占我国GDP的17.2%(完全贡献)。
就业端:2020年房地产涉及上下游产业500多个,关联专业2000多个,直接以及间接带动人口总计7072万人。
金融端:2020年土地有关收入占地方财政收入的37.6%;房地产占社会固定资产投资的51.5%;房地产贷款占金融系统约30%左右。
居民财富效应端:2020年中国住房市值约62.6万亿美元,平均占比中国家庭财富资产的7成以上。

无论是哪个维度的叙述,房地产目前都找不到1:1的平替品,即使是现在盛极一时的新能源产业,都无法跟房地产形成正面对抗的形势。

所以那些把房地产称作尿壶和大烟斗的人,其实根本没有想明白,这不是救与不救的问题,而是只要不救,经济马上done的唯一选项。

只要房地产能被从低谷里拉到平坡上,新能源等其他新兴高精尖产业才有发展壮大的空间和机会,后续经济才有多样化、高端化的可能性。

这其实就是刘总副总理重申“支柱产业”的真正用意。在他的叙述中,还提到两句话,需要特别注释。

1、一个我们已出台一些政策,正在考虑“新的举措”,努力改善行业的资产负债状况,“引导市场预期和信心回暖”。

2、未来一个时期,中国城镇化仍处于较快发展阶段,有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

“新的举措”到底是什么呢?

众说周知,从年初到现在,房地产刺激政策总结为四个字“应出尽出”。

现在政策篮子里所谓的“新政策”可能只剩下了,“一二线的全部放开限购限贷”和“三四线的棚改货币化”。

最近二线城市都在纷纷放开限购,有的城市可能只限制一个核心区,有的城市则全范围放开限购,这都是对政策调控的边际改善。

效果有、但不多,比如武汉和佛山等地,交易量明显在反弹,但这对大盘的提振作用极其有限,很难达到调控的目的——“引导市场预期和信心回暖”。

想把预期激起来,让人们愿意入场买房,目前只有一条路径行得通:

部分核心城市房价先涨起来,只要出现向上的行情,大小媒体再三报道,自然会扭转人们的预期,把存在银行的转移到楼市。

这时候还得看一线城市。一线城市无论购买力还是杠杆的获取能力,都是出类拔萃的。

像北京、上海这两个城市,限购非常严苛,大家对认房认贷苦不堪言,这时候选择放松,没有人会反对,而且还能刺激改善型购房者入场拉动行情。

一线城市行情起来,很快就会影响到二线城市的情绪,形成一波轮动行情。

至于三四线城市,还得看棚改货币化。

到现在还不出这个政策,是顾及到三四线城市的购买力还未恢复,过度杠杆化会造成一定的金融风险,至于接下来是否放开,我认为有40%的概率。

因为我坚信,涨价去库存目前只适合高能级城市,高能级城市居民在获得资源、使用杠杆、平均收入方面都有一定的优势,而低能级城市更应该先补足基本收入,让收入驱动房价回暖,才是正道。

第二句话是“中国城镇化仍处于较快发展阶段”,这句话说实话挺违背常识的,因为城镇化40多年,该入城的农民基本都入城了,没有能力入城的,再给5年都未必能入城。

所以我认为刘总对城镇化的见解,应该着重表现在二次城镇化的层面上,即城市群之间的城镇化。

当下以及未来,年轻人从小城市到大城市流动,要远比农民从乡下到城市的流动规模要大很多,其产生的买房需求,势必是主流的、绵长的。

而且从2020年左右大力发展的城市群概念和国家级新区,到目前还没有完全的落脚点,这将被作为支撑经济的重要结构,再次被摆在台面上。

坚定不移向“新发展模式”平稳过渡。

这是中央经济会议今年重要强调的一句话。

什么是新发展模式呢?

其实就是隔壁的新加坡模式,“租赁与住房并举+房地产税出台”。

商品房、长期租赁房、房地产税,其实三者互不冲突,而是多轨发展的良性集合模式。

年轻人并不一定要买得起房,而是一定要有房子住,这个住可以是租。

政府来帮助市场降低租房成本,给人们提供休憩的场所,年轻人有钱了就可以跃迁购买商品房。

而房地产税跟商品房也不会冲突,它只是一种新增的调节税,调节富人与穷人的财富差距,弥补地方财政的一种手段。

只有房地产税出来,才能降低土地出让金的压力,政府不用想方设法抬高地价,面粉没有上涨的动力,面包就有了缓和的空间。

但这里面最难解决的就是“租售同权”,如果租房也可以享受跟买房一样的教育资源,孩子上相同的学校、相同的班级,这对新模式的发展才有巨大的支撑力。

然而教育资源一直都是稀缺的,背后又是极度内卷的高考制度,这支链条根深蒂固,改变注定是一场漫久的征程。

新模式是目标,达成的前提和基础是房地产必须稳住,不是高跳也不是滑坡,而是每年都持续贡献一定的流动性和GDP,达到供需之间的一种平衡,而不是之前那种非涨即跌的情绪化市场。

关于这次中央经济会议,还有很多比较重大的突破。

比如历史性高度强调了民企的重要性,要与国企央企站在一个台面上,共同提高居民收入;

要不顾一切深挖内需,住房改善、新能源汽车、养老服务是接下来经济复苏的三大主张;

平台型企业要努力走出去,参与更广阔更深度的全球化竞争,这意味着我们承认了龙头平台的实力,也承诺了开放得来的经济成果。

应对危险最有用的招法是什么?

是变化。

只要不断调整策略,卯足劲向好的目标进发,就一定会有出路,现在的我们绝不是悲观,而是应当重新捡起信心,想着在未来变化的局面中抓取点什么。

正所谓,悲观者正确,乐观者赚钱。


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