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北京房价的未来走势

文琳资讯 2024-04-11

The following article is from 通货朋仗 Author 周老板

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1，我相信大家在这两年买房或者关注房产市场的时候，都听说过类似的观点，越好的房子越保值，未来是改善盘的天下，买房就买学区房等。
日常我们给大家做咨询或者是买房落地的时候，也是给大家推荐能买改善优先买改善盘。
各位注意，第一段的观点，和第二段的推荐，完全不是一回事。
在很多人的脑子里，听说过“越好的房子越保值”这句话之后，就会形成一种思维惯性——我买改善盘投资保值属性肯定好，而不管这个改善盘到底在哪，我买的时机是否合适，我买的价格是否合适。
这就导致了，很多人买房，我指的是近几年买的房子，要么买改善买到了旧宫、朝阳三不管等地方，要么买到了2021年或2022年的高点，而买完之后他们觉得买到了好房子（未来保值增值性好）。
实际上，我们接触到的粉丝里，有些前些年在位置差的地方买改善盘的，并没有赚到一点便宜，而且还有部分是下跌状态；这两年买到短期高位的，也是买完之后意识到，并非好的小区就保值，同样的房子，你花1300万买的，别人花1100万买的，这完全就是两码事。
所以，到这大家再回看我第一段那句话，就会理解我想表达的意思。
北京的房子确实太贵了，大家在买房之前一定要有相对清楚的思路，千万不要在网上听了一个观点，就感觉像得到了圣经一样（现在网上的短视频太坑人了，都是纯观点拿来洗脑的），一定要看那样的观点到底有没有逻辑。
2，我第一段里提到的另一个观点：买房就买学区房。我相信很多人对这个观点已经动摇了。北京的学区政策，跟前些年相比，发生了很大的变化，大家的预期也都发生了变化。
当然，还有一部分人是容易被这种观点洗脑的。比如说，有单位同事，孩子在西城上小学六年级，你恰好到了买房的阶段，如果让她给你买房建议的话，她很有可能根据自身经验告诉你，你一定要买学区。这个时候，人的想法就很容易动摇。
关于是否买学区我再啰嗦一遍。如果短期有学区需求，而且对孩子教育预期比较高，可以在东西海的一流学区里随便挑，或者预期相对低的，就想买在东西海的，根据需求选择即可；如果短期无学区需求，比如还没结婚，就不要碰学区，学区房近几年的风险很高；家庭条件不是特别好的，如买房首付还不到500万的，买学区的时候一定要慎重（也就是说不要脱离自己的经济范围买东西，一旦亏钱，很多家庭是承受不住的）。
3，我这些年接触到的买家，多是一些高知群体，学历及个人素质整体都很好，但是从沟通过程看，大家对于买房这件事，其实也是各种观点拼来拼去。我上次办了个线下活动，让大家上来讲一下对房子的理解，或者说一些观点，真到系统性讲的时候，是很难讲出来的。
这些群体以外的其它群体，可想而知，在买房这件事上，基本上都是听着销售中介的忽悠，或者凭着自己的判断，就随随便便做了决定。
所以在我接触这么多人的过程中，我就特别能深刻理解，专业的事交给专业的人做，这话是多么有道理。（过去大家买房觉得自己能行，是因为作为花钱的角色，自己拿主意拍板好像没啥说不过去的，况且过去那么多年，房子闭着眼买都能涨，现在的情况跟过去完全不同了，进入了相对专业的买房阶段）
有时候想这些，也是我自己把公司搞下去的动力。
4，其实今天还想扯一个话题，那就是现在的中产阶级陷阱，当然买房这事也会牵扯在内。中产阶级算是经济水平相对不错的一群人，而且学历各方面也都还好，但是给中产阶级留下的那些陷阱，比如说上国际学校、给孩子报各种班、搞各种投资等等，他们往这种坑里跳的时候，完全没啥抵抗力。（买学区房这种坑，我不方便说）
很多很多国家的中产阶级到了这个阶段，都搞得特别惨，现在看咱们国家，也是这个趋势。
买房方面的各种坑，也是中产作死的一个方面。我们在日常咨询中，见过的各种奇葩案例，确实让人大长见识。前段时间有个哥们环京买的房子被坑了，亏了不少钱，觉得吃亏，所以又花了不少钱把房子做了下精装，各种操作让人看不懂。
针对这类现状，我能给到的建议就是，消费方面，不该花的钱别乱花；买东西，包括买房子，超出自己承受能力的，一定要谨慎；合理控制杠杆；别把很多事寄托在“我花钱就能解决”，尤其是孩子教育方面，你什么样，你的孩子大概率也是什么样，你的孩子真是天才，你是什么样也就无所谓了；多学习，提高自己的判断力。
5，今天有人问我，怎么看北京房价的未来走势？文末我把这事简单讲下。
1）北京房价如果未来有大涨，一定会有大跌，2019年我画的那个曲线也是这样的；
2）当前的环境看，咱们经济面还是在求稳，所以短期几乎不可能有大涨出现，也就是说不会有大涨大跌的系统性风险；
3）一定会阶段性缓涨，这是城市发展的某种必要条件；
4）至少短期两年内我觉得是这个走势，2025之后的经济面调整到什么情况，现在还不敢说；
5）城市的内部分化会加剧，主要集中在学区（跌的概率高）、刚需上车盘（买不对也是阴跌概率高）、稀缺性“改善盘”（有逆势上涨的可能）这几块。

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