随着北上楼市热度飙升，广深持续松绑政策，全国投资咨询量也跟着上涨。
没办法，买基金暴雷，股市风险太大，银行存钱利息每天都在变少，资产荒的困局慢慢又出现了。
这段时间问的最多的问题是，哪里还值得买，有投资价值。
一定围绕三个字：
确定性。
要么是头部一二线城市，要么就是国家级新兴战略高地。前者好理解，北上广深、蓉汉苏杭……这些城市要产业有产业，要人口有人口，能级高、虹吸力强。而新兴战略高地，往往代表着下一个十年的重大经济战略布局，事关国运，比如千年大计雄安、海南自贸港、深圳前海、广州南沙、珠海横琴……目前来看，发展成熟，且能如数兑现利好的，只有前海和横琴。相对于深圳前海，动辄10W+的房价和限购，横琴作为一块飞地，更需要流量加持，相应上车口子也更为宽松。当地无房首付2成，利率3.6%，基本是全国最优厚的政策，也意味着50万首付之内，就能共享大湾区发展红利。所以政策一出，全国投资客打着飞的去抢房，因为大家都知道，赶在“封关”前上车，基本是最后一波抄底机会。这些年的珠海，跟随全国跌宕起伏，有肯定有质疑也有期待，为此，最近我又去珠海考察一趟，把所见所闻再讲给大家。横琴岛成型，道路、桥梁，包括口岸的所有基建工程基本完工，没有了之前去，那种叮叮当当的吵乱。岛内高楼林立，国际化氛围浓厚，建筑都是国际顶尖设计师的艺术品，从远到近，有一种新加坡金融岛的即视感，要比对岸的澳门精致许多。算了一下，从荒草鱼塘的小岛到现在国际化新城，也就12年时间，凭空造岛，如此规模的建设，速度在国内比肩上海浦东。横琴是继上海浦东新区、天津滨海新区之后，第三个国家级新区，出生时，要被赋以「新一国两制」的试验田。2018年，横琴新的管委会成立，不归广东省和澳门管理，而是接受粤港澳大湾区建设领导小组直接领导。小组带头为双部级，整体站位要比前海，甚至雄安都高出不少。能级高，意味着资源分配决策权的走向，10年在106km²的小岛，单基建就砸了3000多亿，远超广州南沙和深圳前海，这就是顶层设计的底层含义。不是去吃饭也不是娱乐，而是参观了一家企业，抖音母公司字节跳动。字节跳动国际电商总部一开始在北京，后来搬到了上海，而今年年中，再一次腾挪，定位横琴。这么大的企业，把最重要的国际业务放在横琴，一定是经过深思熟虑的，我认为有3点，免税、葡系、金融。封关之后，横琴岛跟香港、澳门一样免税。势必会带来大量的境外贸易玩家，还有因免税政策兴起的制造商。假如你的企业设在横琴，不仅可以零关税购买全球各地的原材料，而且一旦在横琴加工增值超过30%后，销往内地同样也不用缴纳关税。横琴背靠澳门，除了能承接澳门的免税进口商品外，澳门手里拿捏的葡语系国家资源。巴西水晶、葡萄牙软木、安哥拉钻石、几内亚比绍的腰果、圣多美的可可、东帝汶的有机咖啡……都是一手资源。目前已经有700多家国内外金融机构入驻，全球各大银行汇聚岛内。金融实力强，跨境金融结算业务成熟，这跟做跨境电商提供了支撑力。除了抖音，还有谷歌、徕卡、阿里、华为、格力、B站、百度、小红书等等大厂，都嗅到了商机，提前布局落户横琴。据统计，横琴粤澳深度合作区内共有超60000家注册企业，其中包括97家世界500强、120家中国500强企业、约10000家科技型企业、超4771家澳资企业。单位面积内，横琴是整个大湾区各大新区中，企业密度最高的地方，政策资源带动产业，产业带动人口。拿2022年讲，疫情阻碍人口流动，大湾区11个城市常住人口有10个城市呈现负增长，仅有珠海实现人口正增长。“十三五”时期，珠海常住人口数从189.75万人增加到244.96万人，五年间聚集55.21万人，常住人口增幅居全省前列。这跟今年中旬，大湾区落地的“港/澳车北上”政策有关，大量港澳单牌车，通过港珠澳大桥涌入珠海。上半年港珠澳大桥珠海公路口岸出入境车辆，就达到了125万辆次，同比大增69%，单日车流量最高8500辆次，创下近3年新纪录。一个香港朋友跟我说，开车去横琴非常nice，一是酒店，1.8米大床很舒服……而香港1.5米床就是豪华特大双人床。二是一定要加满油，因为在香港加油是珠海的三倍，一切吃喝玩乐都很便宜，空气好，不拥挤，当地人很友好。澳门人也是这样，没事就去拱北口岸买菜，然后回家做饭，生活成本低很多。澳门人是比较喜欢横琴的，今年1500万的游客，3成都是澳门人，他们很多人都想来合作区看看，也有来求职的。为了让他们更好的融入内地，横琴还专门为澳门年轻人建设了人才住房，和创业谷，提供一定的项目资金和政策资源支持。今年是旅游爆发年，珠海又是全国排名前十的旅游胜地，温度适宜，氧气充沛，到处都是风光旖旎的岛国风光。2023年上半年，珠海全市接待游客1549.4万人次、增长227.2%；全市口岸出入境7282.7万人次，增长36.2%。紧握澳门、长隆、情侣路沙滩、外伶仃岛，这几张王牌，珠海预计每年能带来3000多万人次的庞大旅游人群。珠海尤其受北方人喜爱，很多北京人把珠海设置为第二居所，夏天吃海鲜，冬天来度假。这对当地消费贡献较大，尤其等封关之后，横琴化身免税岛，对标小香港，富足的旅游客群会带来巨大的购买力。疫情解封后，珠海的人气阶梯式上行，接下来珠海国际机场扩建结束，港口吞吐量放大。大旅游、大消费、大金融、大科技招商引资崛起，会带来庞大的就业人口流量，这才是珠海房价真正的底层支撑。大湾区和长三角作为国家经济的左右腿，必须走得稳健。而大湾区成型的基础是，港澳彻底能融入内地，两地取长补短，资源共荣才能发挥最大价值。09年中央开始布局横琴，就是为了验证大湾区的可能性，换句话说：横琴成，则大湾区成，大湾区成，则中国最强经济新引擎成。
进出口贸易、一带一路、人民币国际化等等战略大棋有了落子的依据。从各大厂提前布局入场，和横琴人气阶梯式上涨，就可以看出，所有机遇都在等到“封关”的那一刻兑现。
一线放开：澳门和横琴彻底一体化，货物自由流动，在横琴可以买到任何免税进口商品，跟香港、三亚一个逻辑，尤其奢侈品会非常便宜。二线管住：管的是货物，外面的东西到横琴免税，加工增值也免税，但要进内地，就相当于进口。这样会吸引大量企业落地横琴。“封关”不是“封岛”，恰恰相反，全岛封关运作意味着横琴与外界的联通将更加顺畅，是更高水平的开放。
6月份，珠海首个综合保税区正式封关运作，为横琴岛封关运作敲响了前奏。未来横琴将作为“前店后厂”的“店”运营，而围绕着横琴的珠海其他区域，提供“厂”的支撑，实现全面的免税产业。不出意外，今年年底到明年年初，就是敲响“上市”大钟的一刻，而买入股票最好的买入时机，也一定在上涨前夕。横琴岛设计之初，就定位为CBD，所以8%的住宅用地只用作澳门人和企业主配置，而且房价早已定格在6万每平米之上，雷打不动。未来大量的从业人口，围绕着横琴在岛外居住，这样保证了CBD的纯粹和国际化的工作氛围。所以在3年前，我就把岛外第一居住地，湖心新城作为建仓第一站。湖心新城被珠海规划为高端改善居住区，目的就是为了承接横琴的高端外溢居住人才。所以在规划之初，只能允许央企国企拿地，而且要配建整个西部最好的配套资源。
比如湖心新城是全珠海公园最多的板块，约8.5万方的白藤市民公园，占地10.9公顷的白藤山生态湿地公园，整体规模达32公顷的幸福河湿地生态公园……配建多所名校，高密度的教育配套，有效带动西部地区教育的提升，华中师范大学联合办学的金茂中小学已经开班。配建的商业集群，金茂商业中心、家和城商业广场；开车10分钟左右，还可以到达珠海最大的综合性购物娱乐中心，华发商都。事实证明，选筹逻辑非常稳健。近三年，全国楼市下行，这个盘达成了两个成就：
冷市抗跌，热市易涨。
封关之后，金茂悦作为第一改善接驳地，会迎来高光时刻，楼盘自带的公园和学校溢价会充分表达。
而且金茂悦一直都是珠海本地人最认可的项目，当地购买力占比达到60%以上，这个数据非常重要。
对于异地投资来说，概念是其次，主要看成交结构。
因为投资最后还要靠当地人去推高溢价，如果整个楼盘都是外地人买走，等到交楼的时候，新盘变鬼盘。
珠海一直都是投资热门的城市，全国投资客涌入，一些楼盘为了抢收，根本不顾及占比，有的楼盘甚至95%都是外地客。在选择的时候，已经充分想好，未来谁将是这里真正的主人，到底有多少人愿意为之付出溢价，它的根本竞争力在哪里。金茂悦背靠学区，又是公园、科技房，这三大价值足以承接横琴封关后的高阶购买力，这才是真正的价值机遇。经常读我文章的人，会知道我是一个投资非常谨慎的人，必须以长远利益为核心，找到核心价值的底层逻辑，选择长期坚持直至兑现。以改善为核心，以高能级和大战略为卖点，这就是房地产未来十年的投资之道。1949年选择南渡还是北归，如同现在选择财富还是自由，这种选择不是随时都有，基本上30年一次，大多数人一辈子只有一次机会。在任何时代一秒钟内看到本质的人，和花半辈子看不清的人命运大不一样。二十年前，错过改革开放的深圳，那么现在，可以考虑是否要把握住即将起飞的横琴。如果感兴趣，可以扫描下方二维码，在抗通胀的路上携手同行。
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