案例赏析 | 从不同改造维度赋能酒店

我国酒店市场经过了十年前的黄金新增期后，开始进入存量期是不争的事实。无论是酒店开业时间过长设施和风格老旧需要进行改造，或是因为酒店所有权的转手随业主意志而需要改造，亦或是市场变化导致酒店定位已无法满足市场需求等种种因素，都让我们看到存量酒店的改造和盘活需求不断增加。

如今的酒店改造不能简单的定义为“重新装修”，重新装修赋予一个酒店的只是通过设施和软装的更新增加一些住客满意度，但满意度并不是收入的主要来源，也不能为酒店节省开支。

改造后想要为酒店的财务情况带来质的改变需要将改造的定义带到更多层次：

• 焕新 –酒店本体的焕新、通过重新定位、改造和赋能后，对区域市场格局的焕新；

• 吸收 – 以新的姿态吸收新的客源群体、新的市场机会；

• 减少 – 减少运营开支、减少二氧化碳等温室气体的排放，承担酒店应当肩负的社会责任；

• 强化 – 强化客人入住体验感及舒适度、增加酒店运营的流畅性；

实际操作中，寻求 “建筑物本身物理条件的优化”、“酒店业态需要为客人带去的居住舒适感”、以及“有效的降低能耗及运营成本”这三者之间的平衡点不是一件易事。

并且根据不同的改造目标和市场情况，改造的方向和程度都会随之改变。

改造意味着在可接受的范围内强化本体优势、规避劣势影响、填补缺失的竞争空间，达到最大化改变酒店的收入支出比的目的。

改造没有模板可言，因为每一家酒店都是独一无二的，不同物业的改造要根据其不同的特点而对症下药。

因此我们按照不同维度的改造着重点筛选出一些可供参考的酒店改造案例：

Pa Prank酒店位于曼谷著名的历史街区，周边分布着唐人街、湄南河等著名景点，是外籍旅客最常去的区域之一。

酒店原本为零售商店，结合其老建筑的自身结构和国外休闲旅客喜好的氛围，酒店将底层改造为咖啡馆和公共空间；由于酒店整体建筑面积不大，因此如何利用建筑结构扩大使用面积，又不产生压抑感是改造重点。

Pa Prank改造的的方法是：1）增加夹层，夹层下为咖啡制作区，不会给客人带去压抑感；2）悬浮客房，保证采光通风和收益空间；3）使用大面积落地窗增加空间感；4）利用屋顶面积，作为客人瑜伽/拳击等活动空间。

一楼的咖啡店公共空间域二楼夹层公共空间相呼应：

二楼夹层避开入门区域，增加使用面积的同时没有压缩客人空间感：

由于原建筑楼间距极窄，影响酒店采光和通风，因此在建筑右侧空出一条间隙作为酒店的室外庭院空间，同时，为了对冲由于建筑面积减少而导致的客房减少，在镂空空间增加了三件悬浮于立柱之上的套房，提高客单价：

挖出的室外庭院空间，保留原始墙面增强时间对比：

镂空庭院大幅增加了原本只有前后开窗的建筑的明亮感，提升酒店第一印象：

除了悬浮客房最为最大套房，增加溢价收益，酒店同时也设计Hostel的房型将单房收益最大化，而正因为坐落于国际旅游目的地，背包客或预算有限的年轻游客对此类房型接受度极高，保证了可行性：

这间坐落于波托马克河畔的标志性酒店是20世纪70年代初美国水门政治丑闻的中心。丑闻虽然不能改变建筑的物理特征，也改变不了酒店本身高档的定位，但确实改变了人们对它的看法。在丑闻发生之前，水门饭店是华盛顿特区最好最时尚的酒店，丑闻后，它成了权利幻灭的象征，也影响了水门整个综合体的商业价值。

酒店遭遇多次拍卖、流拍和多年的闲置，直到2010年被资本收购，又斥资约2亿美元翻修改造，于2016年重新面世。

在经历了时间洗涤后，情况也发生了改变，人们都奔着它的“名声”而来，酒店开始具有新的魅力，甚至发展了周边产品。现在的水门饭店以焕然一新的姿态，作为奢华城市度假目的地欢迎旅客的到来。

在改造过程中，水门酒店刻意保留了一部分历史 - 将水门事件发生的房间作为主题套房，甚至恢复了一部分原始建筑。

为保留了水门酒店在鼎盛时期时作为权贵们的游乐场的权威印象，改造时也保留了20世纪60年代的原始设计，以大胆的中世纪现代风格和雕塑家具融合两个时代的美学：

同时为了更加凸显城市度假的属性，增加了更多度假元素在酒店里，如威士忌酒吧、私人阳台、屋顶酒吧及活动空间，可以俯瞰波托马克河全景以及不远处的五角大楼、华盛顿纪念碑、肯尼迪中心等知名建筑：

虽然美国人对丑闻的态度都不太好，但改造团队用了微妙而有趣的方式来处理酒店在人们心中的印象，让人们更多的注意到酒店的优雅和魅力。

对于有历史意义的建筑，这是一个酒店的责任来回答如何保存历史，如何让客人感受到历史。水门酒店或许是一个很好的例子来证明酒店不只是一个填充了床和家具的空壳，而是一个可以向大众展示其丰富内里的故事载体。

酒店前身是一个学生宿舍，后来又被用作多功能居住空间，随后才被翻新现代化改造为酒店。

这次改造的核心理念体现在于将酒店功能弱化，强化社区功能。大堂变为住客共享起居室，就像学生时代宿舍公共空间一样，共享办公桌的充电设备和台灯为住客提供了工作和学习的空间、咖啡酒吧和密集的桌椅排布让社群客群也能在酒店里会见朋友。

大堂咖啡酒吧

为了增加公共空间，酒店也设计了一个对外开放的新夹层空间和一个通向夹层的楼梯，一层与二层之间有视觉联系又有空间结构感：

如果说社区和共享理念曾经只存在于类似这样的小型精品酒店内的话，现在越来越多的大型国际酒店品牌也在拥抱这样的理念。

比如喜来登品牌焕新后，品牌标准一改过去经典豪华商旅的风格，注入年轻摩登的设计元素，同时也在公共区域增加了大量的共享生活空间：共享办公长桌、独立小会议室、标志咖啡吧等以强化客户体验。

悉尼金普顿所处的建筑原本为1939年悉尼水务局的办公地点，直到2009年被改造为酒店，随后在疫情期间借市场低迷的空档期，由洲际旗下的金普顿挂牌，并按照品牌标准升级翻新。

金普顿是一个非传统意义的软品牌，它软在品牌酒店没有同一的风格，没有固定的规模，但却有硬性的设计档次和调性要求。

悉尼金普顿在改造前仅仅是一个老派的奢华酒店格调，在市场上已不足以获得有优势的房价，由此决定借助改造手段以及品牌声誉和标准化管理，重新激活这座屹立近百年的建筑。

大堂改造前

大堂更新前后对比，在原本昏暗、单调、古板的基础上增添了柔美明亮氛围。并增加了更多功能空间：咖啡、大堂酒吧、艺术软装品等，赋予年轻活力：

金普顿酒店品牌本身就是精品酒店和餐饮品牌，金普顿酒店的餐厅一直是品牌引以为傲的功能设施，由此，每家金普顿酒店都会为客人提供美食盛宴。

悉尼金普顿改造后传承品牌传统，邀请澳大利亚名厨打造挂名餐厅：

餐厅改造前

餐厅改造后

为了激活酒店更多空间和设施组合，酒店新增了可以举办品酒会的酒窖、大堂的咖啡和面包工坊、屋顶泳池增加城市度假氛围。

在房间上，一改原本老旧水务局的昏暗，通过软装上的更新带来鲜活摩登的氛围。

客房改造前

客房改造后

虽然我们通常说10-15年是酒店的一个生命周期，但也有不少酒店在新建时有前瞻的定位和设计、运营过程中维护到位、又具备稳定的客源，即便是到了这个周期看起来也还在状态，为什么要耗资下大手笔去改造它呢？

简单来判断，当酒店在自己的竞争酒店群中已不再具备与过去相同的竞争实力时（比如入住率和房价已经没有在健康增长，比如竞争酒店已完成改造或拥有更新的产品），也许业主就应该思考酒店是否需要给酒店带来一些新的生机。

再直观一点，当酒店的日常维护和运营费用和房价收入比值越来越大时，酒店仅凭现有设施的创收能力不足，若想继续维持健康的现金流，则需要投入一定成本了。

从酒店的收益功能区域来划分，翻新后，酒店的房价首先可以得到增长。按市场经验，因设施老旧而改造的酒店，改造后房价平均可增长30%以上。

也有不少数据显示，成功翻新的酒店在翻新后稳定的第一年房价可以达到甚至超过酒店在过去的房价峰值。

动辄千万的改造的一个重要意义是增加新的收入中心。改造之前，需要仔细的将酒店空间进行划分，区分哪些空间是可以转变为收益空间，将曾经浪费的公共空间改造为产生收益的经营空间，比如浪费的大堂空间改为利润率极高的有格调的酒吧，可面向本地客群。

当然，评估成本与回报是改造最重要的课题，只有成本范围内合理的改造才有意义。

改造需要对酒店的估值产生积极影响。改造所带来的运营收入的增加会产生对现金流的正面影响，通过折现现金流资本化的估算方式，酒店的竣工净值需要高于酒店翻新前的价值与翻新预算的总和，才能代表这次翻新是可行的；

其次，投资回报周期的缩短除了开源还有节流。合理的改造必须对酒店运营的能源和维护费用上有所减少。我们将在下一篇详细聊聊在可持续发展的大背景下，改造酒店如何通过可持续手段降低能耗从而减低运营成本，创造新的收益。

总的来说，在是否改造/装修、何时开始施工、以及预算如何的决策过程中，决策人需要明白机会与风险并存，决策人不仅需要考虑财务还需要考虑客人的感受以及客人流失率，其他因素还包括时间、投资回报率、管理公司对品牌标准的把控以及资产持有时长的考量。

由于每家酒店的初始状态不同、特点不同、市场环境不同，所以每一个翻新项目都意味着一个不一样的挑战。有许多因素和变量都会影响改造项目的成本、时间周期以及效果。保证改造前全面的市场调研、客观的财务评估、适配的改造方案、高效的项目管理经理都能助力酒店改造的成功。