调控，风暴前夕……丨阳光
关注 城市流动的方向
倾听 城市心跳的声音
这几天，南京城的阳光成为过街老鼠，人人淌汗，骂骂咧咧。天空白得发亮，被炙烤得都快冒烟了，之前的南京，一直笼罩在山雨欲来风满楼的阴影中，几乎所有人都在默默等待最后的裁决，政府像一个终极大佬，负手而立，形成巨大的身影，谁也看不清背后的手上，拿着是什么。
大家的眼睛都盯着，屏息凝视，只看到政府的手在慢慢滑动 ……
壹 调控传闻
从昨天开始，消息如骤雨般密集，越来越多的消息在询问，限贷传闻是不是真的，甚至银行的朋友也开始打听，限贷如属实，对接下来的房市影响如何？持续如何？买房人更焦虑，现在还能不能买了？买哪里？政府怎么不直接点，给个痛快？
传闻的排列如下：
（一）“接人行自律机制紧急通知，7月26日（今日）下午4点，在人民银行南京分行裙楼二楼西会议室，召开关于南京市商业性个人住房贷款最低首付比例的工作会，请各成员单位派个贷部门负责人一名，准时参会！”
（二）调控版本一
1、首套房首付比例35%
2、二套房首付比例50%
3、三套房停贷
4、征信系统显示已结清二套以上也算二套房，具体细则稍后补充（仅限南京市区）
（三）调控版本二
（四）部分开发商催促客户办理贷款
贰 地产圈传播方式的进化
这次调控传言，短短几小时，通过微信、微博、QQ群、微信群，便尽人皆知。到了晚上，微信公众平台再一传播，影响力更是扩大，这与过去的信息获取方式截然不同。
之前是读报纸、看电视、浏览网页，现在更多的依赖于手机，手机是唯一跟随着人移动的载体，即移动互联网。在我身边，已经没什么人再有兴致去看纸媒和网页信息，取而代之的是手机阅读与交流，也就是微博和微信。每个人的手机，不仅是通信方式，更是信息发布与传播的节点。
几年前，内幕消息、小道消息，往往是极少数人的“福利”。现在，随着移动互联网的贴身传播，任何小道消息，在极短时间内都成为大路货消息。
去年，在江北新区审批通过后，雅居乐滨江国际特价销售，价格创下区域谷底，短短一天，人潮汹涌，好点的楼层与户型便一售而空，其实也不过通知了部分客户，然而信息如同石子投湖，信息的涟漪扩大到极致。
前段时间，佳兆业开盘，千人哄抢，销售地点秘而不宣，然而短短几分钟，潜藏的地点就在朋友圈和微信群里一点点被揭露出来，原本售楼处正在焦灼的人们一哄而去，导致特警也出动护航。
地产圈的消息越来越泛滥，同质化，标题党化，好像一大盘味精，经过短时间的炒作后，加速了心理预期，敏感度也下降。比如一个利差消息，如果之前经过酝酿，等到消息出来，反倒是“利空出尽”之感。
叁 信息价值
传统的“信息不对称”，带来的机会价值在下降，在坊间，机会也渐渐不会是机会。取而代之的是真正的黑幕，即政府的公权力，越来越成为隐秘的价值链。
谁能玩转南京的房地产市场？
不是嗅觉灵敏、眼光独到、技术超绝的高手或专家，而是政府身影后的权贵集团。
谁都知道华润国际2.2万/平的单价简直是送钱，谁都知道朗诗7号楼的吊诡，谁都知道河西南、江心洲、鼓楼滨江与江北新区核心区的板块价值，然而，有什么意义呢？
看得到，买不到，大多数都是陪跑。
媒体传播的进化，对于地产圈影响很大，这个影响会慢慢显现出来。资讯重要，但资讯的价值却在降低。对资讯进行全面深刻的解读，梳理出清晰的逻辑脉络，并指明趋势与格局，变得越来越重要。
对于一个买房人，没用的是消息，有用的才是信息。
肆 南京传闻中的调控解读
再回到调控信息与传言本身，据多方了解，政府相关的讨论属实，但尚未审批通过。如之前所述，调控的细则未出。从传言上看，首付的比例与之前相比，仅提高5%，温柔的调控，安抚性成分居多，比如一套300万房，首付提高了15万，并不会降低多少购房需求，仅会让小部分人犹豫。
但微妙的因素是已结清三套房的，就停贷，这就把之前相对频繁买卖房的家庭给限制住了，或者说，这个调控的因素影响是比较深远的，提高了购房成本，导致投资效率降低，打击了最近一年房产的财富效应，直接亮灯房产买卖的老司机。虽然对于资深老司机，这种调控也是可以破的。
此次传闻中的调控，力度不大，强度不硬，透露出南京市政府对房地产的态度，不想过火，但也不想不火。江北新区、河西南、大校机场、燕子矶、鼓楼滨江、仙林湖等区域，全新规划，白纸书写，这是南京城历史上最大规模的拓城运动，徐徐拉开帷幕，如果房地产歇火，戛然而止，这座长三角的“特大城市”，勃起了一半，如何进行下去？
对于买房人，买一套房，首付款是现金。对于政府，住宅市场就好像首付款，必须到位，才能撬动整个区域的建设。若缺少首付款，政府对城市的操盘，也就没底气了。
这就意味着，调控终究是一种短期的行为，人为扭曲市场，强行改变预期，无论其方式是温柔的，深远的，还是强硬的，鱼死网破的，在某个时刻开始，也必将在某个时刻结束。
伍 上海地王，继续疯狂
7月27日，今天，上海的土地拍卖“逆天疯狂”还在继续，一宗近郊环的祝桥镇G-10地块吸引了23家房企竞拍，最终金地以88亿元摘得该地块，溢价率高达286%，楼板价为33023元/平方米，扣除配套等，实际楼板价达到41318元/平方米，未来保本售价或奔6万元。
的确，这个消息很震撼。在销售市场已经疲态略显的现在，买房人都有些狐疑犹豫之际，房地产开发商依然疯狂，上海这块偏僻之地拍出天价，似乎在提示着人们未来的预期。当然，地王是一剂春药，可当如此多的开发商持续服用，且酣畅淋漓，简直当保健药常规服用。这种现象也很诡异。
合理的解释，就是：
（1）央企和民企都在赌，货币放水还是大概率，货币的贬值也是大概率，钱在未来更不值钱。何况房地产还是目前最适合的货币蓄水池，其他如股市等，承担不了这个功能，那么，大量的资金都不傻，都有眼睛，投在哪里？答案不言而喻；
（2）另外，大家都看到最大的趋势，中国的中心城市化时代快要到来了，超级城市群将成为中国的经济点，二三四线城市就像城市里的中产阶级一样，要么凭借一点特色上升到超中产序列，要么索性堕入平民阶层，沦为中心城市的附庸——美其名曰都市圈的一部分。
陆 学区房
有位朋友在微信上咨询学区房，5万的银城小学学区房还是4万多的芳草园小学学区房，前者多个汇文初中学区，但单价贵6K/平。今天一直在纠结、犹豫、忐忑，前一刻，跺跺脚，准备买银小，后一刻，又跺跺脚，还是考虑芳小，思虑处于摇荡中。
发给他一系列曾写过的学区房、南京教育的文章，对方看了半天，然后跟我说，今晚还是去签芳小的买房合同，不管南京的房产调控如何，温柔或严厉，孩子只有一个，成长和教育也只有一次，这不是简单的投资，而是一个家庭的核心与未来投资。
关于这点，他倒不纠结。又过了会儿，他发来一张截图，我看完笑了，今天7月27日，不宜“置产”。
所以，买房也要不忘初心，回归真实的需求，只有有真实需求价值的房子，才是有意义的。一套房，自己都嫌弃，住又住不了，学区又没有，只剩一个空虚的概念在支撑着，虚无缥缈的附着在某些高价值区域旁边，这种房，就不要碰了。
来自阳光地产讲座PPT
另外一种房，体量不大，比如100万、200万，如果没有切实的居住或学区需求，在调控的时代，也没什么意义。谁会莫名其妙浪费宝贵的贷款资格，去买这样无价值的小体量房？
所以，调控的预期哪怕接下来落地，对于有价值意义的好房，比如好区域好品质或一线好学区的，该买还是买；对于无厘头的科幻楼盘或丧心病狂的营销楼盘，还是挥挥手罢了。据说很多人都在挖掘公寓价值，然而，你觉得百八十万的小公寓投资，对于中产家庭有意义吗？
此时，政府的巨大身影，似在南京城上空，笼罩得严严实实，令人烦闷。毕竟这是一座体制色彩很浓郁的城市，政府的基调决定了这座城的秉性与走向。此刻，所有人，包括开发商、买房人，都在屏息凝视，都在等待，手心都出汗了。
调控，就像一场风暴，要么，就干脆点吧！
喜欢此文，欢迎转发、留言和点赞