9.25南京调控效果与解读

1、外地户籍限购2套，意义不大，又没限死，要买房的本来也不是用一个身份证买两套。看上去，打击了外地人的购房潮，但也不排除短期心理刺激，本来犹豫的，看到限购只能买一套，会觉得这是最后的上车机会，不买就是浪费资格，也许会刺激购买。当然，整体意义上，会影响外地客的投资。

2、只限新房，不限二手。部分购房需求转向二手，加剧二手房的价格上涨。购二手的以刚需或改善为主，投资的偏少，外地客不可能有时间、精力大量吃进二手房。因此，这波上涨后，二手房价格会进一步夯实。在某种意义上，普通人投资买房的窗口基本关闭，除了少数特权。

3、新房更难买。即使打击了外地客，也不会像很多媒体这两天解读那样，新房从此变得容易买，这种解读是失误的、不当的。新房会更难买。（1）假如依然限价，开发商干脆捂盘，不卖了，或者，沦落为一个个“福利房”，与普通人无缘；（2）假如限价放开，新房价格一步到位（比二手还贵，结束目前价格倒挂现象），不给人“套利”机会，高的房价导致与普通人依然无缘。

4、二手房违约现象会增多。尤其是刚签了协议的，房东一看形势，很可能会毁约。或者本来是卖了再买的，或者是连环买卖的，都可能因为某一环节的购买受限而导致连环违约。所以，无论是准备买房或是买房的人，订合同前一定三思，提前考虑好各种意外。其实，惜售现象也会加剧，一方面怕房价再涨卖亏了，更重要的是，卖了旧房，又无新房可买，或者是买新房也会被限购，那就索性观望或不卖，拿钱在手远不如拿房在手踏实。所以，二手房可以随便买，又不限，但价格涨上去了呀，得付出更大代价！

5、新房捂盘现象加剧。随着时间推移，限价政策名存实亡。要么买不到新房，等能买到时，价格也是一步到位没有余地了。指望比市场价便宜好多，又能轻松买到，做梦吧！

6、限购是政治意义上的表态，其实也有地方政府的无奈，代表了地方政府对房价上涨的一种不置身事外的态度。但如果指望限购降房价，那纯属“你想多了”！

7、因为限购，为了破解，离婚买房现象也会加剧。我8月初的文章也写了，《情也罢，房也罢，终究都是一场“路过”》。

8、任何对房价的技术流分析，在这轮史无前例地房价上涨中，貌似都错误或保守了。以往的波段论、轮动论，一线涨完二线涨，然后就该停下来休整了。结果，此轮的现实是，二线涨完三线涨，然后恐怖的一二线又杀个回马枪继续涨，根本停不下来。即使一向看多的大神，也都失误了。很多一线城市的大神与专家们用数据模型和技术分析屡屡看错。

9、回到南京个案，是去年新房涨完今年二手涨，然后今年新房继续涨，然后二手再来一波。目前，新房领域，以前认为犄角旮旯鸟不拉屎的地方，全都涨上去了，涨幅之高令人瞠目结舌。接下来，二手的老破小也有机会上涨。无论新房二手，都遵循先涨核心再涨外围的规则。吊诡的是，因为核心区新房的限价，所以外围区的二手已经拉开第二波涨势，而核心区的新房在此态势下，集体捂盘，等限价放开云开见日之时，大家就仰脖观望好了。最伤心的应属从去年就立志要在河西核心区买房而一直未果的人，倘若过去还能够得上房价，则明年就会恍惚今日何日今夕何夕了。

10、如果，再不在更高层面以政策改变预期稳房价，则接下来三四线也会普涨，如南京周边的镇江乃至常州等，短期内也会涨价。因为全国人民都在恐慌，远的够不着，一二线又太贵，只能有哪买哪了。但，对于普通家庭，恐慌之下勿忘价值投资原则，长远来看，吸引外来人口的能力与一个城市的投资价值正相关，越有人口导入越有投资价值。那些没有人口导入的城市，即便房价涨，也只有短期的投机/交易价值，而没有长期的投资价值。

南京新政的意义（从官方角度看）

1、政治上的表态意义。算是上对中央、下对屁民表了个态。

2、夯实土拍成果。让面包涨上来，大伙再也不会嫌面粉贵了。

3、缓解因新房库存吃紧而导致的压力。一则，开发商捂盘惜售理直气壮了，同时，政府也避免了迫不得已对开发商施压的政治压力。现在，政商和谐了，屁民们面对高涨的房价，就去咒骂流着不道德血液的二手房主吧。等吃够了二手房主的苦头，明儿新房开闸，大伙的心态就迥然不同了。

4、限购是一枚对南京城市价值颁发的“勋章”。只有具备投资价值的城市，才有限购的资本，能对汹涌而来的外地资金说“不”。

高房价，谁之过——兼谈如何理解地方政府调控

如果把高房价仅仅归因于地方政府，比如南京政府，是不妥当也是幼稚的。

其实，地方政府的调控工具箱，工具并不多。挤牙膏式的调控，层层递进，在某种意义上是合理的，也是唯一选项。地方政府不负责货币政策，连契税都管不了。退一万步，假设南京政府越权干预，楼市速冻，房价平稳，但资金是流动的，又不傻，大规模的去其他不调控、未速冻的城市，比如杭州、苏州、郑州、武汉、长沙、合肥等去买房。等周边城市或同档城市都涨上天了，盆底价的南京一旦解除限购——房价可想而知。

这种所谓的严厉调控有意义吗？

的确，一城一地的地方政府调控，本质上都是螳臂当车，因为根子不仅仅是地方政府一个“因”，而在于更高层面与更深层次。

最后，一个城市的价值也罢，城市内部一个板块的价值也罢，在这轮房价的狂飙运动中，我们都要明白，最先涨的涨得最高的最有价值。城市中，北上深最有价值，南京呢，还是核心区最有价值。长远看，能买得起一线勿念恋二线。能买得起二线勿贪恋三线的便宜，能买得起核心区勿贪恋边缘地段的性价比。（当然，如果讨论的是短期的投机收益比，又是另一番逻辑与算法了。）

目前态势，各地恐慌性、报复性购房，隐隐然有失控现象，绝非一城一地的地方政府所能干预。试想，南京严格限购，大家都买不了，买卖冻结房价冻结，不涨是不涨了，但其他城市又没限，汹涌的购买力会涌向他处，于南京无一丝好处。

对于踏空刚需而言，这真是：

只要货币宽松大水漫溢，民众保值增值的预期会促使他们涌向房市，房价根本控不住。哪个脑残的政府会率先挥刀自宫便宜别人呢？所以，要稳定房价，只有更高层面出来改变民众预期，同时关住涌向房市货币的水龙头，才是治本之策。否则，全国一片地王，开发商杀红了眼像不要钱似地抢地，这种态势下，民众对房价未来的恐慌预期可想而知，光靠地方政府的限购有啥用？